Viviendas turísticas y comunidades de propietarios: status quaestionis y posibilidades de actuación a la luz del nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
| Fecha | 01 Septiembre 2019 |
| Autor |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 775, págs. 2221 a 2276 2221
Viviendas turísticas y comunidades
de propietarios: status quaestionis y
posibilidades de actuación a la luz
del nuevo artículo 17.12 de la Ley
de Propiedad Horizontal *
Tourist housing and community of
homeowners: status quaestionis and
possibilities of action in light of the
new article 17.12 of the Spanish
Horizontal Property Act
por
JUAN PABLO MURGA FERNÁNDEZ
Profesor Ayudante Doctor de Derecho civil, Universidad de Sevilla
RESUMEN: En el presente trabajo se analiza el complejo marco normativo al
que se ven sujetas las viviendas turísticas en el ordenamiento jurídico español y
* El presente trabajo se ha realizado en el marco del Proyecto de Investigación Sujetos
e instrumentos del tráfico privado (VII): Mercado inmobiliario y crisis económica (DER
2015-66043-P), y de la Red de Excelencia Registro, mercado crediticio y crisis económica
(DER16-81966-RED) financiados por el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad
del Gobierno de España.
Juan Pablo Murga Fernández
2222 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 775, págs. 2221 a 2276
se estudian las molestias y principales controversias que generan en los edificios
sometidos a un régimen de propiedad horizontal. Se examinan las posibilidades
de actuación con las que cuentan las comunidades de propietarios para hacer
frente a estas situaciones, a la luz del novedoso apartado 12.º del artículo 17
de la Ley de Propiedad Horizontal introducido por el Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
ABSTRACT: This paper analyzes the complex regulatory framework to which
tourist housing is subject in the Spanish legal system and studies the nuisances
and major controversies that they generate in buildings subject to a horizontal
property regime. It examines the possibilities of action available to communities
of owners to deal with these situations, in light of the new section 12 of Article
17 of the Spanish Horizontal Property Act introduced by Royal Decree-Law
7/2019 of 1 March, on urgent measures in housing and rental.
PALABRAS CLAVE: Viviendas turísticas. Propiedad horizontal. Activida-
des molestas.
KEY WORDS: Tourist housing. Horizontal property. Disturbing activities.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: 1. LACUESTIÓNTERMINOLÓGICA: DISTINTAS
DENOMINACIONESYDISTINCIÓNDEFIGURASAFINES.—II. CONTEXTO NORMATI-
VO DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS: UNA INDESEABLE AMALGAMA
DE REGULACIONES AUTONÓMICAS PROPICIADA POR LA REFORMA
DE LA LAU DE 2013: 1. CONTRATOSDEVIVIENDASTURÍSTICASENCOMUNIDADES
AUTÓNOMASSINNORMATIVASECTORIAL. 2. CONTRATOSDEVIVIENDASDEFINTURÍSTICO
ENCOMUNIDADESAUTÓNOMASQUESÍCUENTANCONNORMATIVASECTORIAL.—III. LA
DIFÍCIL RELACIÓN ENTRE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: 1. ELALQUILERDEVIVIENDASTURÍSTI-
CASCOMOPOSIBLEACTIVIDADMOLESTAPARALACOMUNIDADDEPROPIETARIOS: ¿UNA
AFIRMACIÓNAPRIORÍSTICAONECESITADADEPRUEBASEGÚNLOSCASOS? LAACCIÓN
DECESACIÓNCOMOSOLUCIÓNORDINARIAALAPROBLEMÁTICA. 2. ELDESTINODELA
VIVIENDADESCRITOENELTÍTULOCONSTITUTIVODELAPROPIEDADHORIZONTAL, ¿POSIBLE
VÍADEDEFENSAPARALASCOMUNIDADESDEPROPIETARIOS? 3. UNAPOSIBLEMEDIDA
PREVENTIVAQUEEVITALAPRUEBADELCARÁCTERMOLESTODELALQUILERTURÍSTICO:
LAPROHIBICIÓNEXPRESAENLOSESTATUTOSDELACOMUNIDAD. 4. UNAÚLTIMASOLU-
CIÓNALTERNATIVA: INCREMENTODELACUOTADEGASTOSPARAELPROPIETARIODELA
VIVIENDATURÍSTICA.—IV. BIBLIOGRAFÍA.—V. ÍNDICE DE NORMAS CITA-
DAS EN MATERIA DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. JURISPRUDENCIA Y
DOCTRINA OFICIAL CITADA.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 775, págs. 2221 a 2276 2223
Viviendas turísticas y comunidades de propietarios…
I. INTRODUCCIÓN
Las denominadas viviendas turísticas constituyen una novedosa modali-
dad de alojamiento turístico cuya oferta y demanda se ha visto incrementada
exponencialmente en los últimos tiempos como consecuencia de los avances
tecnológicos y la aparición de las plataformas P2P («peer-to-peer», de igual a
igual, en referencia a la pretendida «economía colaborativa»)1. Portales como
los de Airbnb, Booking, Home Away, Niumba ó Windu (plataformas operativas
actualmente en España) posibilitan que los propietarios de viviendas privadas
(fundamentalmente, pisos) los arrienden por periodos breves de tiempo (por
días), consiguiendo así una rentabilidad muy superior a la que se obtendría con
un alquiler tradicional para uso de vivienda a medio o largo plazo2.
Se trata de un fenómeno que se expande en nuestras ciudades (particular-
mente en los centros urbanos) y que está provocando innumerables e indeseables
consecuencias en distintos ámbitos:
— Encarecimiento del alquiler de las viviendas en los núcleos urbanos de las
grandes ciudades hasta extremos que están haciendo inviable los arrenda-
mientos de media y larga duración para uso de vivienda en tales zonas3.
— Invasión de turistas en los barrios o zonas donde se concentra la oferta
de este tipo de viviendas, que está poco a poco acabando con la pobla-
ción residente ordinaria.
— Intensificación de las actividades molestas llevadas a cabo por los usua-
rios de este tipo de viviendas, que alteran claramente los usos característi-
cos de los residentes habituales (entradas y salidas a horas intempestivas,
trasiego de equipaje, organización de fiestas, y un largo etcétera); con
el claro impacto que ello genera a nivel medioambiental.
— Competencia desleal e intrusismo frente a los establecimientos hoteleros
reglados, pues no compiten en condiciones de igualdad dado el carácter
clandestino de un enorme porcentaje de las viviendas turísticas4. Acerca
de este extremo son encontradas las posturas sostenidas por los empre-
sarios del sector hotelero y la Comisión Nacional de los Mercados y la
Competencia (en adelante, CNMC), lo cual ha generado la impugnación
por parte de esta última de diversas normas autonómicas sectoriales en
las que se trata de imponer ciertas limitaciones al establecimiento de
viviendas turísticas. Veremos más adelante las voces que se alzan frente
al intervencionismo administrativo en la materia, claramente proclives a
la libre proliferación de este tipo de turismo y que encabeza la CNMC.
— En el caso de los pisos turísticos, problemas convivenciales en los edifi-
cios donde estos se ubican, que en su mayoría no están originariamente
concebidos para acoger este tipo de alojamiento turístico que irremedia-
blemente ocasiona un uso excesivo de los elementos comunes.
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