Venta de cuotas indivisas de finca rústica en andalucía. Posible parcelación urbanística
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
Hechos: se presenta escritura de compraventa por la que se formaliza la venta de cuatro quintas partes de la una finca registral. La finca se inmatriculó a favor de cinco hermanos, que la adquirieron por herencia de su padre por iguales partes, según consta en la inscripción primera, posteriormente fueron transmitiéndose las participaciones de cuatro hermanos citados por diversos títulos y en proindiviso (inscripción 2.ª de herencia, 3.ª de herencia, 4.ª de herencia, 5.ª de compra a favor de otro cotitular, 6.ª liquidación de la sociedad conyugal del adquirente anterior y 7.ª de legado) y por la presente escritura algunos de los actuales titulares registrales de la finca, en concreto el quinto de los citados hermanos y los sucesores de otros tres hermanos ya fallecidos, venden a diversos titulares cuatro quintas partes de la citada finca, adquiriendo cuatro de ellos el pleno dominio de cuatro treinta y cincoavas partes indivisas cada uno de ellos y los seis restantes el pleno dominio de dos treinta y cincoavas partes indivisas cada uno de ellos.
El Registrador califica negativamente considerando que debe aportarse licencia de parcelación o declaración municipal de innecesariedad, pues estamos ante un acto revelador de una posible parcelación urbanística.
El Centro Directivo confirma la calificación (ver también R. número 218 de este mismo informe).
La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía entró en vigor el día 23 de diciembre de 2021, es decir, con posterioridad a la fecha de la escritura púbica (26 de junio de 2019), pero antes de la presentación de ésta en el Registro (4 de enero del año 2022).
Ello supone que, dado el carácter adjetivo o procedimental de las normas de naturaleza registral, deban entenderse aplicables las vigentes al tiempo de la calificación del registrador, con independencia del eventual régimen...
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