STS, 30 de Mayo de 1987

Por la Procuradora doña María Magdalena Sánchez Martín Corbarán, en nombre y representación de Galauto, S.L., formuló ante el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de los de Murcia, demanda de Ley de Arrendamientos Urbanos, contra don Jesús Coll Ruiz y doña Dolores Ruiz Avilés, sobre reparaciones e indemnización de daños y perjuicios, exponiendo los siguientes hechos: Los demandados, don Jesús Collo Ruiz y su madre doña Dolores Ruiz Avilés, son respectivamente nudo propietario y usufructuaria, del local de negocio arrendado a mi representada, Galauto, S.L., en primero de agosto de 1979, y sito en esta ciudad Km. 1 de la Carretera de Santa Catalina consistente en una nave industrial, solar circundante y un centro de transformación de energía eléctrica de 100 Kw. de capacidad a 220 voltios, cuya instalación está debidamente autorizada por la Jefatura de Industria. Mi mandante en el local de negocio referido, previos los oportunos permisos administrativos, tanto del Ayuntamiento como de la Jefatura de Industria, etc., instaló una nave industrial, digo, una industria destinada a lavadero automático de automóviles para lo cual le era de imprescindible necesidad el fluido eléctrico, y en la potencia contratada, de 100 Kw. a 220 V. los que precisamente son suministrados por dicho transformador el que fue objeto de especial mención, en cuanto a su capacidad y características, en el contrato de arrendamiento vinculante. Según ha llegado a conocimiento de esta parte, el motivo denegación del fluido eléctrico, por parte de la Compañía suministrador, era un hecho del que ya tenía conocimiento el demandado señor Coll Ruiz, pues con fecha 1.a de septiembre de 1982, Hidroeléctrica Española, S.A., le había levantado un acta de Inspección, signada bajo el número 191/82, cuyo documento nunca ha obrado en nuestro poder, y por el que se le requería para que subsanase determinadas anomalías o deficiencias en sus instalaciones eléctricas. Ante tal situación, con fecha de 5 de julio de 1983, el demandado señor Coll y mi representada, conjuntamente dirigieron carga a la referida Hidroeléctrica Española, S.A., solicitando el cambio de titularidad del suministro de energía eléctrica, para que en lo sucesivo figurase a nombre de su arrendatario, Galauto, S.L., carta cuya fotocopia se acompaña bajo el tres de los documentos y cuyo original obra en poder de su destinatario Hidroeléctrica Española, S.A., lo que consignamos a los efectos probatorios pertinentes. La propuesta de cambio de abonados antes referido, fue rechazado por Hidroeléctrica Española, S.A., mediante carta dirigida a mi representada en 27 de enero de 1984 y en la que indicaba, la necesidad de normalizar las instalaciones existentes de media tensión y declinando cualquier responsabilidad que pudiera derivarse por su situación antirreglamentaria, a la vez que le trasladaba, mediante fotocopia, la carta dirigida en idénticos términos al demandado señor Coll Ruiz, documentos ambos que se unen a esta demanda bajo los números cuatro y cinco. Asimismo, en 12 de abril último, por terceras personas, concretamente vecinos de una vivienda, sita frente al local arrendado, se ha manipulado fraudulentamente en la línea eléctrica propiedad del señor Coll, produciendo daños a la misma de tal entidad que ha privado de alimentación al local objeto del arrendamiento y que al negarse Hidroeléctrica Española, S.A., a realizar las reparaciones precisas, mantiene desde aquella fecha sin suministro eléctrico a la industria de lavadero automático de automóviles, que en dicho local tiene instalado mi representada que se ha visto obligada a proceder a su cierre, hasta tanto no sea reanudado el suministro de energía eléctrica a que se tiene derecho, originándose con ello, cuantiosos perjuicios económicos a mi representada, que serán objeto de prueba.

Alega los fundamentos de derecho que estimo de aplicación y termina suplicando se dicte sentencia en su día por la que se declare la obligación por parte de los demandados, como arrendadores, de realizar en el local de negocio arrendado a mi representada, las reparaciones eléctricas ordenadas

por Hidroeléctrica Española, S.A., en su escrito de 13 de abril de 1984, consistentes en las expresadas en el apartado 1.° y apartado sugerido del informe emitido por el Ingeniero Técnico Industrial señor Albacete López Masas, unido a esta demanda bajo el número 11 de los documentos, así como aquellas otras que exija la Consejería Regional de Industria, condenando a los demandados a efectuar tales reparaciones y asimismo a indemnizar a Galauto, S.L. en los daños y perjuicios originales y que serán cuantificados en ejercicio de sentencia, con expresa imposición de costas.

Que admitida la demanda y emplazados los demandados, don Jesús Coll Ruiz y doña Dolores Coll Avilés, compareció en los autos en su representación el Procurador don Francisco Aledo Martínez, que contestó a la demanda oponiéndose a la misma en los siguientes términos: Lo que en modo alguno es cierto es que se arrendara al actor el centro de transformación allí existente y que sus características de potencia fueran determinantes para el arrendamiento en cuestión. Y ello porque si se lee con detenimiento el contrato en cuestión se observará que el transformador no sólo alimentaba a la nave o local objeto de arrendamiento, sino a ocho viviendas que los demandados tenían a la sazón a espaldas de dicha nave. Ante la contestación dada por el Delegado de Hidroeléctrica Española, S.A. y ante la evidente ilegalidad tanto de mí representado como de la parte actora quienes sin duda con la mejor buena fe del mundo, venian manteniendo un arrendamiento sobre la base de una cesión de energía eléctrica a quien no era abonado de Hidroeléctrica Española, S.A., además del suministro de energía desde el transformador a las ocho viviendas unifamiliares existentes en la finca y en la parte trasera de la nave arrendada. Efectivamente ante la contestación del Delegado de Hidroeléctrica y la evidencia de la ilegalidad de la situación, mis representados intentan ajustar su conducta a derecho. Empiezan por las viviendas unifamiliares que, como hemos dicho, se independizan, del transformador eléctrico y contratan directamente con Hidroeléctrica.

Alega los fundamentos de derecho que creyó oportunos y termina con la súplica de que se dicte sentencia en su día desestimando la demanda con expresa imposición de costas a la actora, o alternativamente condenando a los demandados a llevar a cabo las reparaciones necesarias para dotar el local arrendado a la energía eléctrica con que consta autorizada dicha industria en la Consejería de Industria, Tecnología, Comercio y Turismo, antes Jefatura de Industria, sin rebasar los 50 Kw. ello con imposición de costas a la parte actora.

Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia n.° 1 de los de Murcia, dictó sentencia con fecha 28 de septiembre de 1984, cuyo fallo es como sigue: Que estimando la demanda interpuesta por la señora Sánchez Martínez Corbalán en nombre y representación de Galauto, S.L. contra don Jesús Coll Ruiz y doña Dolores Ruiz Avilés, representados por el Procurador señor Aledo Martínez, declaro la obligación de los demandados de realizar, en la nave industrial arrendada y descrita en el hecho primero de la demanda, las reparaciones eléctricas exigidas por la normativa vigente, conforme a las directrices de la Consejería de Industria de esta Comunidad, condenando a los demandandos a efectuar tales reparaciones y a indemnizar a la sociedad demandante en los daños y perjuicios originados, a determinar en ejecución de sentencia, con expresa imposición de las costas a los demandados.

Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada Galauto, S.L. y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, dictó sentencia con fecha 17 de abril de 1985, cuyo fallo es como sigue: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados don Jesús Collo Ruiz y doña Dolores Ruiz Avilés, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia n.° 1 de Murcia, con fecha 28 de septiembre de 1984, debemos revocar y revocamos dicha resolución impugnada y en su virtud, debemos declarar y declaramos que los demandados indicados, sólo tienen obligación de reparar la instalación eléctrica, que suministra de energía a la entidad actora Galauto, S.L. para que la misma tenga una potencia de 50 Kw y todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia ni de las que en esta apelación se han originado.Octavo: Por el Procurador don Tomás Cuevas Villamañan, en nombre de compañía Mercantil Garajes y Lavaderos Automáticos, S.L. Galauto, S.L. se ha interpuesto contra la anterior sentencia, recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Primer motivo. Se articula al amparo del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Error en la apreciación de la prueba en cuanto la sentencia recurrida considera al recurrente arrendatario de un local de negocio destinado a lavadero de coches, desconociendo que el objeto del contrato de arrendamiento fue una nave industrial, un transformador de 100 Kw, 220 V y el terreno que les circunda. Segundo Motivo. Se articula al amparo del n.º 4, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, error en la apreciación de la prueba en cuanto la sentencia recurrida declara erróneamente que la suspensión del suministro eléctrico, según acredita el acta notarial de 29 de marzo de 1983, sólo tuvo lugar desde la mañana de dicho día hasta el siguiente. El error resulta de los documentos que, de conformidad con lo preceptuado en el párrafo 2.° del artículo 1.724, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se presentan con este escrito de interposición del recurso. Dichos documentos se encuentran comprendidos en el número 1.° del artículo 506 de la referida Ley Procesal, por cuando son de fechas posteriores a los escritos de demanda y contestación. Tercer motivo. Se articula al amparo del n.° 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción del artículo, 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción del artículo 1.271 en relación con el 1.282 y 1.225 del Código Civil, por cuanto el contrato de arrendamiento a dicho documento obrante en autos, el plano unido a dicho documento y el llamado por las partes anexo a contrato de arrrendamiento, así como los demás documentos que se relacionan en los dos motivos precedentes, la sala de instancia no les ha dado en su interpretación el sentido literal de sus claúsulas. Cuarto motivo. Al amparo de lo preceptuado en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Consideramos infringido el artículo 116 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en sus párrafos 1.° y 3.°. Quinto Motivo. Al amparo de lo preceptuado en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Consideramos infringido el articulo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el 26 de mayo actual.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz. Fundamentos de Derecho

En la demanda origen de esta litis y con base en un contrato que denomina de arrendamiento y opción de compra, la entidad arrendataria Galauto, S.L. solicita que por parte de los demandados, como arrendadores, se realicen en el local de negocio arrendado las reparaciones eléctricas ordenadas por Hidroeléctrica Española, S.A., en su escrito de 13 de abril de 1984, consistentes en las expresadas en el apartado 1.º y apartado sugerido del informe emitido por el Ingeniero Técnico Industrial que se cita, así como aquellas otras que exija la Consejería Regional de Industria, condenando a los demandados a efectuar tales reparaciones y a indemnizar a la actora, actual recurrente, en los daños y perjuicios originados y que serán cuantificados en ejecución de sentencia. La sentencia recurrida, revocando en parte la dictada en primera instancia, declara que los demandados sólo tienen obligación de reparar la instalación eléctrica que suministra energía a la entidad actora para que la misma tenga una potencia de 50 Kw. Los hechos básicos de esta decisión

fueron esencialmente los siguientes: a) Las irregularidades observadas en la instalación eléctrica se deben a la construcción posterior en las proximidades de la línea de unas edificaciones, según se deduce de la prueba pericial que apreció el Tribunal de instancia, hecho este ajeno por completo a la conducta del demandado, por lo que en forma alguna puede responder del mismo, también se deben a las deficiencias en las instalaciones actuales del transformador, de poca entidad, cuyo valor de reparación no determina el informe pericial aludido. b) En el contrato de arrendamiento no se pactó que por los demandados se facilitara a la actora una potencia concreta, ni existe en los autos informe alguno de la Consejería de Industria que precise que la misma ha de ser superior a 50 Kw, por lo que en forma alguna se puede pretender que los demandados están obligados a realizar tal prestación. c) Se probó que la suspensión del suministro sólo tuvo lugar desde la mañana del 29 de marzo de 1983 hasta el día siguiente, y ello no se debió a irregularidades técnicas de instalación, sino administrativas, por no haber el usuario arrendatario de la energía formalizado el correspondiente contrato que estaba aún a nombre de la propiedad, por lo que tampoco puede ser imputada a los demandados tal anomalía, ya que en el curso de los autos no se ha probado que ellos se opusieran a dicho traspaso de titularidad del contrato de suministro eléctrico. d) La paralización del suministro se debió más a la pasividad de la actora que a la conducta de los demandados, duró menos de 24 horas, y el solicitante de los daños no ha probado su realidad ni su cuantía, al menos de forma aproximada, por lo que el Tribunal «a quo» rechaza esta petición.

Frente a esa resultante fáctica el recurso contiene los dos primeros motivos relativos a la cuestión de hecho. En el primero, articulado al amparo del n.º 4.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se aduce error en la apreciación de la prueba, «en cuanto la sentencia recurrida considera al recurrente arrendatario de un local de negocio destinado a lavadero de coches, desconociendo que el objeto del contrato de arrendamiento fue una nave industrial, un transformador de 100 Kw, 220 V, y el terreno que les circunda». Para demostrar el supuesto error aduce cinco documentos, de los que seguidamente hace una apreciación conjunta para concluir, incluso con referencia a otras pruebas practicadas en la litis, que según el contrato «se pactó que había de facilitarse al arrendatario una potencia concreta superior a 50 Kw». El motivo no es estimable en modo alguno por las siguientes razones: a) En primer lugar es inadmisible intentar transformar este recurso extraordinario en una tercera instancia con examen conjunto de la prueba practicada en los extremos que interesan al recurrente, olvidando que la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por Ley 34/1984, de 6 de agosto, no ha desvirtuado el recurso de casación, sino que como indica en su exposición de motivos, «no ha introducido una impugnación abierta y libre de lo resuelto por el Tribunal de instancia», que haya de prevalecer sin cortapisa alguna sobre lo acordado por el Tribunal de apelación que es soberano en la apreciación de la prueba. b) El recurso comienza en este motivo por interpretar el contrato, negando que se trate de un arriendo de local de negocio, pero sin pronunciarse por un arriendo de industria, y deduce del contrato la obligación de los arrendadores de facilitar determinada potencia de energía eléctrica, circunstancia que no figura en el mismo. c) Pretende el motivo incluir en el contrato de arrendamiento un transformador, que repetidamente se excluye del objeto de aquél, para limitarse a decir que existe en los terrenos arrendados (manifestaciones I y II), y que por ello puede usarlo el arrendatario, pero siendo su arriendo incompatible al concertarse el contrato con la cooperación al suministro por el mismo aparato de energía a ocho viviendas que posee el arrendador y que no podrían estar al arbitrio del uso por el supuesto arrendatario del transformador. Una interpretación del mismo contrato, conforme a los arts. 1.281, p. 2, 1.282, 1.283 y 1.285 del Código Civil, induce a sostener, como se deduce del criterio de la Sala a quo, que el transformador no se incluyó en el contrato, aunque se mencione en su anexo, clausula ésta, que no puede interpretarse aisladamente del resto de lo acordado, máxime cuando en el propio contrato se prevé, clausula 4.º, el cuidado de la instalación eléctrica y no del transformador respecto del que sólo se permite un uso al arrendatario que no sea incompatible con su misión de proveer de energía a toda la finca y no sólo a la instalación industrial de la entidad arrendadora. d) Por último, en el mismo motivo se interpretan otros documentos (acto de conciliación, recibos, documentos administrativos) de cuyo contenido nada se deduce en contra de lo resuelto por la Sala, ni revelan error alguno por parte de la misma.

El segundo de los motivos, también relativo a la cuestión de hecho, y con idéntico amparo procesal que el anterior, se apoya en los documentos que presenta con el escrito de interposición de este recurso, consistentes en un acta notarial de fecha posterior a la sentencia recurrida y varios recibos de la Compañía Hidroeléctrica Española, S.A., testimonios de expedientes de regulación de empleo. Estos documentos fueron rechazados por providencia de esta Sala de 16 de diciembre de 1985, y al no figurar en autos oportunamente no pueden ser objeto de examen en este recurso, habiendo sido debido su rechazo al no concurrir en ellos los requisitos que para su admisión exigen los artículos 1.724 y 506 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por tratarse de documentos que sin duda la parte interesada pudo obtener con anterioridad o fueron creados potestativamente por la misma con fecha anterior, cuya admisión implicaría dejar la aportación de prueba documental al libre arbitrio del litigante, tanto en su procedencia como en cuanto al momento de su aportación. Aparte de todo ello, el recurso sienta en cuanto a estos documentos, que no tuvo a su disposición la Sala de instancia, los mismos criterios interpretativos que en los relacionados en el primero de los motivos, haciendo igualmente una apreciación conjunta en relación con las demás pruebas, en forma inadmisible para el recurso de casación. El motivo debe en consecuencia ser desestimado.

Desestimados los motivos referentes a la cuestión de hecho, ha de partirse de los supuestos fácticos que sentó la sentencia recurrida para resolver la cuestión planteada, y conforme a los que han de enjuiciarse los tres restantes motivos. En el tercero, al amparo del n.° 5.° del articulo 1.692, se acusa la infracción del artículo 1.271 en relación con el 1.282 y 1.225 del Código Civil, motivo en el que el recurso insiste en la interpretación, según su criterio, del contrato de arrendamiento y opción de compra de 1 de agosto de 1979, para entender incluso en la locación al transformador a que se refiere el contrato. Aunque ya se ha aludido en los anteriores fundamentos de derecho primero y segundo a este punto, la mera consideración en sentido afirmativo de aquella inclusión sería indiferente a los fines que pretende el recurso, en cuanto que ninguna obligación señala el contrato en torno a la capacidad del mismo transformador por parte de los arrendadores y menos cuando las causas de sus deficiencias no fueron debidas, según los hechos probados, a la conducta de los arrendadores. En otro sentido, es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los negocios jurídicos es función privativa del Tribunal de instancia, cuyo criterio en el particular debe mantenerse en casación, salvo exégesis desorbitadas o arbitrarias que sean ilógicas y contrarias al sentido de los textos o claúsulas sometidas a interpretación por los Tribunales, es decir, siempre que tal interpretación sea hecha conforme a las reglas de la sana crítica y guardando las normas establecidas en los artículos 1.281 y siguientes (sentencias, entre otras de 25 de noviembre y 7 de diciembre de 1961 y 12 de diciembre de 1962); forma de proceder que siguió la Sala «a quo», previa interpretación del contrato y demás documentos y apreciación del resto de las pruebas obrantes en autos, sin que resulte infracción alguna de los preceptos legales invocados en este motivo, que ha de seguir la misma suerte desestimatoria que los anteriores.

En el motivo cuarto, con igual amparo procesal que el anterior, se acusa infracción del artículo 116, p. 1 y 3 de la L.A.U., y estima la recurrente que los arrendadores no cumplieron su obligación de mantener el arredantario en el uso de lo que ha sido objeto del contrato por no haber hecho las reparaciones necesarias en las cosas arrendadas. Se olvida así que lo probado ha sido el hecho de que en el contrato no se pactó que por los demandados se facilitara a la actora una potencia concreta, ni se probó tampoco que la misma haya de ser superior a 50 Kw, sí se probó que las irregularidades de suministro de energía se debieron principalmente a la construcción posterior en las proximidades de la línea de unas edificaciones. Con estos hechos no puede estimarse acreditada causa alguna de resolución del contrato, que no había sido por otro lado solicitada, y siendo así no es aplicable el precepto invocado en este motivo, que parte, por el contrario, de que «se dé lugar a alguna de las causas de resolución de que se trata el artículo anterior». No obstante, y sin declarar, como ya se dice, por la Sala de Instancia la resolución, ni causa para ello, se acordó condenar al arrendador a realizar ciertas obras, de conformidad con el artículo 107 de la misma L.A.U., «a fin de conservar el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido», concretamente a reparar la instalación eléctrica que suministra energía a la entidad actora para que la misma tenga una potencia de 50 Kw. Con este pronunciamiento del fallo impugnado la Sala «a quo» se atuvo, tanto al contrato como al citado artículo 107 y desestimó acertadamente la reclamación de daños y perjuicios, en cuanto la parte actora no acreditó ni su cuantía ni tampoco su existencia, ni la imputabilidad de los alegados daños a su contraparte. En consecuencia procede la desestimación del motivo 4.°, además del 5.°, que, como el mismo apoyo procesal que los dos anteriores, acusa la infracción del citado artículo 107 de la L.A.U.

La desestimación de todos los motivos da lugar a la del recurso en su totalidad, con imposición de las costas a la entidad recurrente, de conformidad con el párrafo último del artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento civil, sin pronunciamiento ninguno sobre depósito por no haber sido necesario constituirlo.

Por lo expuesto en nombre del Rey y por la Autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto a nombre de «Galauto, S.L.» contra la sentencia que con fecha 17 de abril de 1985, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Jaime Santos Briz. - Rafael Casares Córdoba.-Ramón López Villas. Eduardo Fernández-Cid de Temes. Antonio Sánchez Jáuregui. Rubricados.Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha que como Secretario, certifico.