Transacción homologada judicialmente. Resolución de compraventa. Condición resolutoria: reinscripción y consignación

Resumen: La resolución por incumplimiento de una compraventa, mediante transacción homologada judicialmente, NO exime de consignar cantidades a disposición de titulares posteriores.

- Hechos: Tras infructuosos requerimientos de pago y actos de conciliación, se obtiene y se presenta transacción, homologada judicialmente, aceptando la resolución por incumplimiento de condición resolutoria de una compraventa, reteniendo como indemnización todas las cantidades ya percibidas. En el registro consta, con posterioridad a la compraventa con condición resolutoria expresa, una hipoteca concedida por Entidad de crédito.

- La Registradora: califica negativamente: la homologación judicial del acuerdo transaccional por el que las partes resuelven la compraventa y se pretende la inscripción a favor del vendedor, no es título suficiente por exigencias de la Legislación hipotecaria, al existir titulares de cargas posteriores ya que los Arts 59 y 175-6ª RH exigen consignar a su favor las cantidades ya percibidas por la vendedora, ex R. de 8 mayo de 2019 incluso para la resolución ordenada judicialmente.

- El Abogado: recurre alegando que:

  • a) no debe consignarse nada a favor del banco acreedor hipotecario, que está sujeto a un especial deber de diligencia y que no es 3º de Buena fe ya que conocía la existencia de la condición resolutoria previamente inscrita.
  • b) Alega además que existen cantidades a consignar pues todos los pagos realizados se han aplicado a la indemnización y la DG (por todas, la de 29 agosto 2019 y las que en ella se citan) ha admitido que no hay obligación de consignar cuando la forma de pago que se hubiera pactado no permite la consignación por no haber entrega alguna de cantidad.
  • c) Entiende que las cantidades retenidas por la compradora como indemnización constituirían una pena convencional pactada por la resolución contractual en una cantidad NO abusiva, cercana al 25% del precio convenido, y que el hecho de que el vendedor haya concurrido a la transacción judicial supone una renuncia a la facultad moderadora de los Tribunales del Art 1154 CC que admitió la citada 29 agosto 2019.
  • - Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

    - Doctrina:

  • a) Previamente señala que en este caso no existe pacto de renuncia (entre sociedades mercantiles) a la moderación judicial de la cláusula penal.
  • b) Entiende además que se trata de una homologación de un acuerdo transaccional, por lo que el auto protocolizado carece...
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