TEMA 23. Las fincas. Sus clases y requisitos hipotecarios para su descripción. Inmatriculación de fincas. Expediente de dominio. Coordinación entre catastro y registro de la propiedad
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 363-377 |
Page 363
Si nos situaramos en un país imaginario, su Registro de las fincas de ese país podria ser de varias formas, a saber:
Por razón del SUJETO del derecho real que se inscribe (sistema francés).
Por razón de su TITULO presentado, este sistema es de las antiguas Contadurias de Hipotecas1.
Y por la FINCA sobre la que recae el derecho real (sistema germánico y español, considerados como los más fiables y perfeccionados).
En nuestro sistema la finca es la unidad básica del sistema al ser la finca el so-porte físico o maerial del dominio y demás derechos inscritos, siendo el registro quien transmite esta publicidad.
La finca es una de las principales manifestaciones del principio hipotecario de “especialidad” o “determinación”, en virtud del cual nuestro ordenamiento exige que el contenido del Registro conste claro e inequívoco, de manera que la inscripción dé noticia exacta del estado jurídico de la propiedad inmueble y ofrezca así seguridad a los que contraten confiando en la publicidad registral.
Para ello deben delimitarse exactamente los “derechos inscribibles” e individualizarse cuidadosamente las “fincas” sobre las que recaen. De acuerdo con este
Page 364
principio, la Ley Hipotecaria de 1.861, seguida luego por la de 1.944, implantó el sistema de folio real o de llevanza del Registro por fincas.
En este sentido, la finca es la “base formal” de la organización interna del Registro.
Así se desprende:
-
Del art. 243 Lh, según el cual “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.
-
Del art. 8 Lh, según el cual “cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial”. Por ejemplo, la compraventa será la 1ª, la hipoteca, 2ª, la cancelación la 3ª, otra compraventa la 4ª y asi sucesivamente. Y las anotaciones relativas a esa misma finca se practicarán correlativamente siguiente el alfabeto, por ejemplo. Un embargo a la letra A, otro embargo a la letra B, etc.
-
Y de los arts. 9 Lh y 51 Rh, conforme a los cuales la inscripción de cada finca, para la identificación de ésta, “expresará” su naturaleza, situación, linderos, medida superficial, nombre propio si lo tuviere y cualquier circunstancia que sirva para distinguirla o impida confundirla con otra.
Por otra parte, la finca es la “base material” de los efectos sustantivos del Registro, pues las presunciones de exactitud e integridad recaen sobre el contenido del folio particular de cada finca, y sólo el sistema de folio real permite aplicar los principios de tracto sucesivo, legitimación y fe pública. Así por ej., un efecto básico como es el de la oponibilidad a terceros, está directamente ligado al folio de la finca, pues según el art. 13, “los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.
Despues de muchas divagaciones, pues el concepto de finca, no lo contemplaba ni el Código civil ni las legislaciones hipotecaria y urbanística; al contrario, junto a esta expresión utilizan otras como “inmueble”, “predio”, “heredad”, “fundo”, “edificio”, “parcela”, “polígono”, etc., ha sido la Ley 8/208 de Suelo, quie ha definido lo que es finca, a saber:
Page 365
— Finca: Es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en subsuelo. Cuando conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
— Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
No obstante lo anterior, la doctrina ha venido dando tradicionalmente dos conceptos de finca:
-
La finca en sentido material se define como un trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y perteneciente a una persona o a varias en común.
-
La finca en sentido registral se define como todo aquello susceptible de abrir folio registral.
Esta distinción, según García García, tiene dos inconvenientes:
-
El concepto de finca material no abarca determinadas realidades que han dado lugar a lo que se denominan “fincas funcionales o especiales” que luego veremos.
-
El concepto de finca registral configura ésta como un ente formal o ficticio, cuando resulta que si la finca registral tiene algún sentido es precisamente en cuanto ella misma sea la finca material que accede al Registro.
Para superar estos inconvenientes, el citado autor define la finca como “el bien inmueble consistente en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria, objeto de tráfico como unidad, y por ello susceptible de abrir folio registral”.
Según el Art. 170 del R.N. en los documentos sujetos a registro, el notario hará la descripción de los bienes que constituyan su objeto expresando con la mayor exactitud posible aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción.
A requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas
Page 366
por la legislación registral, que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico formalizado. Art. 170 R.N.
Tratándose de bienes inmuebles, la descripción incluirá la referencia catastral que les corresponda, así como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos establecidos en la normativa catastral.
En cuanto a las clases de fincas:
-
Se distingue entre fincas rústicas y urbanas, que siempre han intentado definirse por contraposición de conceptos. Para ello la doctrina atiende a los siguientes criterios:
a) Situación en el campo o en la ciudad; criterio sustituido ahora por las distintas calificaciones del suelo previstas en la legislación urbanística.-
Aprovechamiento o destino: explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio.
-
El dato de la construcción, con arreglo al cual la finca se define como rústica o como urbana según el tipo de construcciones que existan en ella o según su aptitud para edificar.
-
El dato de la accesoriedad: cuando una finca sea aneja o dependiente de otra finca principal, la naturaleza de ésta determina el carácter urbano o rústico de la accesoria.
En cuanto al Derecho positivo, sólo la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1.980 define la finca rústica, y lo hace primordialmente por su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, y también por su naturaleza rural, lo que excluye las fincas situadas en suelo urbano y aquéllas cuyo rendimiento rústico sea notoriamente inferior a otro tipo de rendimiento.
B) También se distingue entre fincas continuas y discontinuas, siendo aquéllas un espacio sin solución de continuidad dentro de unos linderos, y éstas varias suertes separadas entre sí pero que por sus características forman una unidad. Este concepto está desarrollado ampliamente en el art. 44 de la Ley Hipotcaria. -
-
También se distingue entre finca matriz y fincas conexas, siendo éstas fincas que han surgido de aquélla, con la cual guardan una conexión puramente “histórica”, como ocurre en los casos de segregación, agrupación, agregación y división, o bien guardan una conexión “perma-
Page 367
nente”, como ocurre en los casos de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, urbanizaciones privadas o aprovechamiento por turnos.
D) También se distingue entre...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba