TEMA 25. Viviendas de VPO. Problemática contractual. ¿Qué régimen se aplica desde 1.978? Determinación del precio de una VPO. Requisitos para obtener las ayudas. Los planes trienales de vivienda. ¿Qué requisitos se deben cumplir para obtener las ayudas a la financiación de la compra? Costes notariales
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 399-419 |
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Las viviendas denominadas de protección oficial (VPO) o protegidas, según los casos, cuentan con ciertas ayudas, beneficios fiscales o de otro tipo que abaratan su adquisición.
Por el contrario, existen unos requisitos para la venta o para la adquisición de este tipo de viviendas. Son unos requisitos distintos de los aplicados a transacciones de viviendas normales.
Sobre VPO se han dictado numerosas disposiciones, que dan lugar a una ingente y difícilmente abarcable legislación.
Al espíritu de “protección” otorgado a estas viviendas obedece el establecimiento de derechos de tanteo y retracto en las VPO de promoción pública: es decir, el derecho de adquisición preferente, durante un determinado plazo, que atribuye a ciertos organismos públicos, ya sea con carácter previo o posterior a la transmisión.
También se establecen limitaciones y prohibiciones en los planes trienales que posteriormente examinaremos.
Este tema se centrará precisamente en el estudio de las cuestiones que debe tener en cuenta quien participe en la compraventa de una vivienda de protección oficial.
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Ya no podemos hacer referencia exclusivamente a las denominadas VPO. Existen otras modalidades, de acuerdo también con las legislaciones autonómicas. Estas modalidades no tienen cabida dentro de la definición de VPO, pero sí pueden percibir ayudas, subsidiación de intereses en préstamos hipotecarios o subvenciones.
A todo ello hay que añadir que existen viviendas cuya creación se produjo al amparo de la legislación hoy derogada. Pero dado el plazo de duración de la protección oficial, estas últimas se rigen en parte por la normativa derogada, mientras que siguen la actual en cuanto a su uso, conservación y aprovechamiento.
Antes de entrar en los grupos de normas aplicables, hay que hacer referencia a que, al margen de la normativa autonómica, se han desarrollado con carácter general Planes Trienales, hasta la vigente 2005-2008. Estos planes han supuesto unos cambios esenciales, tanto en los criterios para acceder a la adquisición de este tipo de viviendas, como en la propia clasificación de las mismas.
Según todo esto, para las viviendas calificadas como VPO:
Las administraciones determinan un precio máximo de venta, llamado precio básico nacional, con unos coeficientes correctores según la zona del territorio nacional donde se vaya a adquirir la vivienda. Es decir, a diferencia de la vivienda libre, ni el comprador ni el vendedor pueden poner el precio que quieran, sino que hay unos máximos que no se pueden sobrepasar.
Dado que estas viviendas tienen unos beneficios fiscales, se da preferencia a quien tenga menos nivel de renta. Por lo tanto la administración competente analizará los ingresos de la unidad familiar que quiera adquirir una VPO. Según lo que se haya declarado en el Impuesto de la Renta y si no excede de unos máximos, se podrá optar a estas ayudas.
La clasificación tradicional de las VPO atendía a quien las construía: si el promotor era un particular, se llamaban de promoción privada; si el promotor era el Estado, una Comunidad Autónoma o algún ente público territorial, se clasificaba de promoción pública.
Pero actualmente, si se quiere beneficiar de alguna de estas ayudas, habrá de someterse a los requisitos de lo que se conoce como:
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Viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública (general o especial).
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Viviendas de protección pública.
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Adquisición protegida de otras viviendas ya construidas (en lugar de las viviendas a precio tasado).
Es decir, lo importante a la hora de proceder a la transmisión de una vivienda de estas características, y a la determinación del precio es ver la normativa aplicable en concreto de esa vivienda.
Habrá de respetar tanto las normas aplicables que se refieran al momento de su calificación, como las del derecho vigente, si así se establece. Sin olvidar que el régimen jurídico aplicable puede extinguirse mediante la descalificación, es decir, mediante la pérdida del carácter de VPO. Pero salvo que lo admita expresamente la legislación de la comunidad autónoma correspondiente, esta descalificación no es aplicable a las viviendas de protección oficial de promoción pública.
A continuación, expondremos los tres grupos de normas básicas que afectan a las VPO.
Atención: En las transacciones de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), las administraciones públicas fijan un precio máximo de venta.
Entre las VPO de promoción privada anteriores a Real Decreto Ley de 31/ 1978 de 31 de octubre, figuran:
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Un primer grupo normativo, las viviendas que fueron VPO hace muchos años (leyes de 1924, 1939, 1944). No sólo está derogada ya la protección, sino que el periodo de eficacia ha transcurrido y, tras el RD 727/1993 de 14 de mayo, son viviendas libres. Es decir, que en las segundas o posteriores transmisiones (considerándose a estos efectos segundas transmisiones las primeras realizadas a partir de la vigencia del Real Decreto último si antes hubiesen estado destinadas a arrendamiento u ocupadas por quienes las promovieron) tendrán el precio que libremente acuerden las partes (excluidos los contratos vigentes en el momento de entrar en vigor, por el respeto a los derechos adquiridos). Por ejemplo: En una casa que fue declarada de protección oficial, o subvencionada de tipo social de promoción, en 1940, y así se declaró; la ha recibido por herencia y se tiene intención de venderla: el precio será el que libremente estipule con el comprador, sin tener que solicitar autorización, ni limitarse a un máximo.
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Un segundo grupo de viviendas cuya legislación sólo está parcialmente en vigor, pero en las que sí subsiste el periodo de cincuenta años desde la calificación definitiva. En este grupo están las viviendas de protección oficial reguladas por el Reglamento 2114/1968 de 24 de julio, así como las viviendas sociales del RD 127/1976 Tr 12 de noviembre de
1.976. En estas viviendas, el precio de venta sólo está liberalizado en las de promoción privada. Pero las de promoción pública no están liberalizadas ni en primera ni en segunda transmisión y habrá que atender a la legislación vigente para determinar su precio máximo.En ambos grupos normativos, el régimen de uso, conservación, aprovechamiento y el régimen sancionador, se rige conforme la normativa vigente, por el RD 3148/1978.
Los locales comerciales ya inicialmente tenían libertad de precio y renta en la legislación de 1976.
Ya son viviendas libres las que fueron declaradas VPO por las leyes de 1924, 1939 y 1944. Se pueden transmitir al precio que a acuerden comprador y vendedor.
La normativa básica está constituida por el citado RDL 31/1978 y por el RD 3148/1978, de 10 de noviembre. En su articulo 51, fija el precio de las de promoción pública desarrollada por otras disposiciones. Entre éstas, la más importante es el citado Decreto 727/1993. En este Decreto se establece que el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil en segunda y posteriores transmisiones (en las VPO de promoción privada acogida al RDL de 1978) será el máximo que corresponda a las VPO que se califiquen provisionalmente en el año en que tenga lugar el contrato de compraventa en la correspondiente área geográfica.
¿Esto que quiere decir? Pues que habrá que consultar a la administración correspondiente cuál es el precio máximo, porque las partes no son libres de ponerse de acuerdo en un precio: su límite está en el máximo fijado por la Administración.
Son también de trascendental importancia las modificaciones incluidas en los planes de vivienda (que veremos después) y que se han influido en el concepto de “módulo” y en la clasificación (que se hace por la financiación).
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La definición legal del RD de 1978 dice que vivienda de protección oficial es la que, destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie máxima de noventa metros cuadrados, cumpla los requisitos establecidos por el citado R.D. y sea calificada como tal por el Estado.
De esta definición legal podemos entresacar los requisitos esenciales para caracterizar a una vivienda como VPO:
Destino: Las VPO han de destinarse a domicilio habitual y permanente, sin que, bajo ningún concepto, puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso. Se entiende como domicilio permanente el que constituya la residencia del titular, bien sea como propietario o como arrendatario. No se puede destinar a veraneo, ocio o fin de semana. Se entenderá existe ocupación “habitual” de la vivienda cuando permanezca desocupada más de tres meses al año, salvo que medie justa causa (se establecen algunas legalmente, por ejemplo...
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