Escritura de constitución de servidumbre recíproca de comunicación en un conjunto de edificios

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aJunio 2022





Contenido
  • 1 Adaptación del formulario:
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Constitución de servidumbre
    • 3.2 Legitimación para constituir servidumbres
    • 3.3 Doctrina de Dirección General
    • 3.4 Normas forales y territoriales
    • 3.5 Impuesto sobre incremento del Valor de los terrenos Urbanos
    • 3.6 Justificante del medio de pago
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
Adaptación del formulario:

El presente formulario está adaptado a la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (que entró en vigor el 3 de septiembre de 2021) y por ello se señalan algunas formas del juicio notarial de capacidad (puesto que toda persona tiene capacidad,) sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

Modelo de escritura

NÚMERO *.

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, * (profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, *.

Interviene en nombre y representación de la Compañía mercantil * (completar)...

Sus facultades y representación resultan de *... y yo, el Notario, las juzgo suficientes para poder declarar Obras nuevas, dividir edificios en propiedad horizontal y constituir servidumbres.

Les identifico, de acuerdo con la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con el de su Identificación Fiscal.

(Juicio notarial: opciones)

  • A mi juicio tienen legitimación y ejercen su capacidad jurídica mediante su decisión de otorgar esta Escritura de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE y EXPONEN:
  • A mi juicio tienen legitimación y capacidad para otorgar esta Escritura de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE y EXPONEN:
  • A mi juicio tienen legitimación y capacidad, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para otorgar esta Escritura de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE y EXPONEN:

I.- Que la Sociedad * es propietaria de las fincas siguientes:

A.- URBANA.- Edificio situado en *. Se compone de *...

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

Es conveniente indicar qué es lo que se hará constar en los índices (referencia catastral acreditada, referencia catastral identificada y si es o no es coincidente o si es dudosa, etc.).

TÍTULO: *

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

B.- URBANA.- Solar situado en *. Se compone de ...

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL ...

TÍTULO: *

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

C.- URBANA.- Solar situado en *. Se compone de ...

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL: (Opciones)...

TÍTULO: *

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

II.- Don *, en nombre y representación de *, y sujeta a la condición suspensiva de la separación de la titularidad de cualquiera de los predios, constituye una SERVIDUMBRE DESTINADA A FACILITAR EL ACCESO, COMUNICACIÓN Y RELACIONES DE VECINDAD ENTRE LAS FINCAS DESCRITAS:

PREDIOS: Son predios a la vez dominantes y sirvientes: las fincas descritas en esta Escritura

CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE: Lo constituye: a) recíproca servidumbre de luces y vistas entre los diferentes inmuebles que existen o se construyan en el futuro en cualquiera de las fincas; b) recíproco derecho de paso para personas y vehículos desde las rampas existentes en la finca * de las descritas y otras zonas de acceso que puedan construirse, así como la zona de comunicación y maniobra de cada planta sótano que se construyan en cualquiera de las fincas de referencia, y en caso de construirse más de una, las propias comunicaciones entre plantas. Corresponde a la Sociedad Promotora el establecer físicamente cuales serán las zonas concretas de acceso peatonal y rodado a las plantas sótanos, los espacios de comunicación dentro de cada planta sótanos y entre plantas sótanos, afecte en todo o en parte a una planta sótanos, o a más. Y queda facultada esta Sociedad, al establecer las normas de Comunidad de los diversos edificios que existan, se amplíen o se edifiquen, el detalle concreto, si lo estima procedente, de por cual finca o fincas, rampas, ascensores, y otras formas de comunicación puede accederse a cada respectivo inmueble y colindantes, así como indicar a qué entidad o entidades y en qué proporción les corresponderá el pago de la cuota de gastos de conservación y mantenimiento de rampas de acceso y zonas de comunicación que a cada finca después se le asigna. En caso de que se practique segregación de alguna o algunas de las fincas, las segregadas y restos quedarán afectadas igualmente por las servidumbres que se constituyen.

CUOTA DE GASTOS: Los gastos de conservación y mantenimiento de las zonas de acceso, peatonal o rodado, rampas, espacios de comunicación y zonas de maniobra serán satisfechos de acuerdo con las siguientes reglas:

Los gastos de conservación y mantenimiento de la rampa de acceso descrita en la finca * y que está previsto dé acceso únicamente a la planta sótanos-1 (o sea la más próxima a la superficie) serán satisfechos por las fincas que de ella se sirvan en proporción a la superficie concreta que cada finca...

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