Segregación de volúmenes subterráneos
| Autor | Eugenio-Pacelli Lanzas Martín |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1394-1405 |
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RESOLUCIÓN de 26 de febrero de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en virtud de recurso gubernativo interpuesto contra la negativa a inscribir una escritura de compraventa y segregación.
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Se presentó en el Registro de la Propiedad, con fecha de 17 de marzo de 2005, retirada el 20 de abril de 2005, presentada de nuevo el 2 de febrero de 2006, escritura pública solicitando la inscripción de la compraventa y segregación realizada. Dicho documento notarial fue objeto de calificación negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Una vez calificada la legalidad del precedente título, se suspende la inscripción solicitada por los siguientes hechos y fundamentos de derecho: En el Título presentado se produce una disgregación entre suelo y subsuelo, quedando el primero bajo titularidad pública, y el segundo patrimonial privada, sin previa constitución de un régimen de propiedad horizontal ni reserva de derecho de subedificación, ni tan siquiera un acto de modificación hipotecaria que justifique una creación de dos nuevos objetos jurídicos o fincas registrales donde antes sólo había uno. Objetos que tampoco quedan claramente delimitados conforme exige el Principio de Especialidad. La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de 5 de abril de 2002, admite que parte de una finca de titularidad municipal pueda ser calificada de dominio público, y otra patrimonial, pero exige que queden claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo público con un volumen edificable en subsuelo de carácter patrimonial, remitiéndose a otra Resolución de 16 de diciembre de 1994, que no exige división horizontal de un edificio de titularidad estatal por el hecho de ser en parte demanial y en parte patrimonial, si bien señala la obligatoriedad de tal división horizontal cuando algunos de los elementos patrimoniales pase a ser propiedad de un tercero. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323 1.º de la LH. Contra dicha calificación cabe interponer Recurso Gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación, mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las oficinas a que se refiere el párrafo 3.º del artículo 327 de la LH, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de quince días siguientes a la notificación conforme a las reglas del artículo 19 bis de la LH. De conformidad con lo previsto en el artículo 323 de la LH, queda prorrogado el asiento de presentación adjunto porPage 1395 plazo de sesenta días hábiles contados desde la fecha de la última notificación de la presente calificación».
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El Notario autorizante interpuso recurso contra la anterior nota de calificación por la que se suspendía la práctica de una inscripción de segregación y cesión gratuita, en virtud de escritura pública autorizada por el recurrente, de fecha 8 de marzo de 2005, con el número 436 de su protocolo, en base a considerar que, por un lado, la «escuetísima fundamentación jurídica de la nota (...) sin ser capaz de citar un solo precepto legal, ni tan siquiera reglamentario en defensa de su posición». Por otro lado, alega, sin perjuicio de reconocer expresamente en su escrito la corrección y acierto de la Registradora en cuanto al motivo de suspender la inscripción al carecer la escritura calificada de un adecuado cumplimiento del Principio de Especialidad Registral, por no quedar los objetos del documento claramente delimitados conforme exige dicho principio y, en consecuencia, excluir dicho motivo del objeto del recurso, que: a) es suficiente para la separación registral de suelo y vuelo «la mera disgregación entre suelo y subsuelo», sin que sea necesaria la utilización de otro instrumento jurídico como un acto de modificación hipotecaria o la previa constitución de un derecho de subedificación o una propiedad horizontal, así como que, b) conforme a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de abril de 2002, considera innecesaria y «absurda» la constitución de un complejo inmobiliario o la división horizontal del terreno en suelo y subsuelo que regule adecuadamente las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo público con un volumen edificable en subsuelo de carácter patrimonial, pues entiende que la mera disociación entre suelo y subsuelo no crea elemento común alguno, que los interesados desean «que no haya más vinculación entre suelo y subsuelo que la que necesariamente se deriva de las relaciones de vecindad y las leyes de la física» y que «es contrario a las legítimas pretensiones de interesados de independizar jurídicamente el suelo y el vuelo». No obstante lo anterior, asimismo, expone el funcionario autorizante que c) la escritura objeto del recurso es, junto con otras presentadas simultáneamente y de las que procedería un examen conjunto, preparatoria de una escritura final por la que se declara una obra nueva y se integra en un complejo inmobiliario privado la obra declarada, complejo que no es sino consecuencia de la necesidad de articular las relaciones jurídicas entre los distintos objetos de derecho existentes, si bien no se hace ninguna remisión al mismo y a su necesaria constitución en la escritura calificada y objeto del presente recurso.
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La Registradora emitió el informe el día 25 de abril de 2006 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Vistos el artículo 33 de la Constitución Española; los artículos 350, 353 y 358 del Código Civil; el artículo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, en la nueva redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril; el artículo 2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones; los artículos 7 y 16 del Reglamento Hipotecario; las sentencias del Tribunal Supremo, de 1 de diciembre de 1987, 23 de diciembre de 1991 y 23 de junio de 1998; así como las Resoluciones de este Centro Directivo, de 13 de mayo de 1987, 26 de junio de 1987, 28 de octubre de 1988, 16 de diciembre de 1994, 23 de octubre de 1998 y 5 de abril de 2002.Page 1396
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Se discute en el supuesto de hecho de la presente Resolución sobre la posibilidad de inscribir separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno, quedando el primero bajo titularidad pública y el segundo de titularidad patrimonial privada, sin previa constitución de un régimen de propiedad horizontal ni reserva de un derecho de subedificación, ni tan siquiera un acto de modificación hipotecaria que justifique la creación de diversas fincas registrales donde antes había una sola.
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No existen obstáculos estructurales en nuestro Ordenamiento Jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables -o subedificables-, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos.
No siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen. En este caso, como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo, de 5 de abril de 2002, aunque registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculación de la finca matriz, ya que en el folio abierto a ésta debe hacerse constar el distinto régimen del subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca matriz. Por lo que aunque no haya pluralidad de fincas materiales o físicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca física, sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.
Siguiendo el criterio trascendental de la citada Resolución de 5 de abril de 2002, el principio de accesión del dominio (art. 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad esta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales (siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral) existente en nuestro Derecho.
En definitiva, concurre para la admisión de la figura la existencia de una causa justificativa suficiente (la explotación adecuada de los subterráneos existentes en zonas públicas) y no se distorsionan los principios registrales.
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Ahora bien, como también se dijo en la citada Resolución de 5 de abril de 2002, cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre...
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