Resolución por retraso en la entrega de vivienda. Comentario a la sentencia del tribunal supremo de 5 de diciembre de 2002 (r.j. 10432)
| Autor | Belén Andreu Martínez |
| Cargo | Pofesora de Derecho Civil de la Universidad de Murcia |
| Páginas | 409-419 |
EXTREMOS ENJUICIADOS:
Contratos: interpretación: impugnación en casación de la efectuada por el juzgador de instancia cuando envuelve cuestión jurídica determinante de los efectos que han de atribuirse a los hechos probados. Resolución: peticiones de resolución y cumplimiento: compatibilidad de forma subsidiaria. Compraventa: resolución: procedencia: incumplimiento del plazo de entrega: plazo pactado con carácter esencial.
PONENTE:
Excmo Sr. D. Clemente Auger Liñán.
FALLO:
El Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el demandado en 1.ª instancia, y que ha lugar al recurso de casación interpuesto por el demandante en 1.ª instancia contra la sentencia de la Audiencia Provincial; por lo que se acuerda la resolución del contrato privado de compraventa y se condena al demandado a la devolución de las cantidades entregadas en su día, con los intereses legales a partir de la fecha del contrato.
TEXTOS LEGALES APLICADOS:
Artículos 1124 y 1504 del Código Civil.
DOCTRINA SENTADA:
Si bien la apreciación de los hechos que se estiman probados incumbe a la soberanía del Tribunal de instancia, no puede decirse lo mismo de la interpretación cuando ésta, como en el presente caso, envuelve la cuestión jurídica determinante de los efectos que han de atribuirse a los referidos hechos (F.J. 4.º).
El artículo 1124 está estrechamente ligado al artículo 1504 siendo compatibles y el segundo una especialidad del primero. Tanto para el ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil, en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el que con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil, en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución. No puede estimarse que el retraso sea irrelevante a los efectos de la resolución si el plazo de entrega tiene un carácter esencial (F.J. 4.º).
HECHOS:
Se relatan en los fundamentos primero, segundo y tercero de la sentencia.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero. Don Pedro José G. M., formuló demanda contra don Agustín G. M., interesando la resolución del contrato privado de compraventa otorgado el día 7 de abril de 1992, referido a una vivienda sita en el lugar del contrato, en Orihuela, calle de San Pascual, esquina a calles Riacho y Pedro Maza, que ocupa la totalidad del edificio del que f o rma parte, figurando el demandante como comprador y el demandado como v e n d e d o r. Interesó la resolución por falta de entrega de la vivienda en el plazo convenido, por lo que con la pretensión resolutoria solicitaba la devolución de las cantidades recibidas con sus intereses legales.
El demandado don Agustín G. M., se opuso a la demanda y formuló demanda reconvencional, solicitando el cumplimiento del contrato y la condena de don Pedro José G. M., al abono del resto de precio pendiente de pago, más los intereses legales desde la fecha de la reconvención, así como al pago de los daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia.
En virtud del recurso de apelación formulado por ambas partes contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, por la Audiencia Provincial de Alicante se dictó sentencia, con estimación parcial del interpuesto por don Agustín G. M., y con desestimación del interpuesto por don Pedro José G. M. Por ello condenó al demandante inicial a que en cumplimiento del contrato de compraventa de 7 de abril de 1992 abone al demandado, demandante en reconvención, la cantidad de dieciséis millones de pesetas coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública.
Por ambas partes se ha formulado recurso de casación contra la referida sentencia.
Segundo. El demandante inicial don Pedro José G. M., formula recurso de casación, al amparo de un único motivo, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, artículos 1506 y 1461 del Código Civil (LEG 188927), en relación con el artículo 1124 del mismo cuerpo legal, y de la jurisprudencia aplicable para resolver la cuestión objeto de debate y articula el motivo a través del artículo 1692.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.G. 18811).
Fundamenta el motivo de casación, especialmente, en la interpretación que estima adecuada de las siguientes cláusulas del contrato de compraventa, de fecha 7 de abril de 1992, cuya resolución pretende:
Segunda .¿El precio pactado es de 27.000.000 de pesetas y la forma de pago del mismo será el siguiente:
a ) 11.000.000 de pesetas que el vendedor reconoce tener recibidos antes de este acto, por lo que, por medio del presente, otorga formal carta de pago por dicha suma.
-
El resto, o sea, 16.000.000 de pesetas, sería hecho efectivo por el comprador contra el otorgamiento de escritura pública.
Tercera.¿Se hace constar que, si bien el objeto de la presente compraventa lo constituye una única vivienda que ocupa toda la tercera planta del edificio, en el proyecto de construcción y en la escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, en dicha tercera planta existen dos viviendas independientes. En consecuencia, a fin de hacer coincidir la realidad física de la finca con su situación urbanística y jurídica, se pacta que el vendedor se obliga a la modificación del proyecto y de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal antes del otorgamiento de escritura de compraventa.
Quinta .¿La escritura pública se otorgará por el vendedor o por la sociedad promotora de la construcción del edificio, en favor del comprador o de la persona o personas físicas o jurídicas que éste designe, en el plazo de un mes contado desde la fecha en que el vendedor notifique al comprador que por el arquitecto director de la obra se ha expedido el certificado de finalización de la misma, lo que está previsto que tenga lugar a lo largo del mes de agosto del corriente año.
Tercero. En relación al anterior contrato y a las cláusulas que del mismo se destacan, para el estudio y resolución del motivo alegado, es necesario tener en cuenta las circunstancias de hecho que se han estimado y que, en realidad, no se discuten.
El vendedor era socio y administrador de Hernández y Godoy, S.A., promotora de la construcción de dicho edificio, por lo que a la firma del contrato conocía el proceso de construcción de la vivienda objeto del mismo, teniendo en cuenta para la fecha de su terminación y entrega, así como la circunstancia de haber recibido con anterioridad a la fecha del contrato la cantidad de 11.000.000 de pesetas, como parte de pago del precio.
El día 11 de diciembre de 1992 a instancia del comprador se levantó acta notarial de constatación de hechos de la que resultan que ni la propia vivienda ni el edificio del que forma parte se encontraban terminadas. El día 13 de enero de 1993 con el mismo requerimiento se levantó acta notarial con igual constancia.
En esta última fecha, es decir, el día 13 de enero de 1993, en segunda acta notarial se requirió notarialmente al vendedor para notificarle su decisión de resolver el contrato.
Por el vendedor se contestó a esta última acta el día 3 de febrero de 1993, sin acceder al requerimiento y con aportación de certificado de final de obra del arquitecto y aparejador fechado el día 30 de diciembre de 1992.
La escritura de declaración de obra nueva para convertir en una sola las dos viviendas de que constaba la planta tercera del edificio, se otorga el día 28 de septiembre de 1993, con posterioridad a la contestación a la demanda.
Cuarto. Si bien la apreciación de los hechos que se estiman probados incumbe a la soberanía del Tribunal de instancia, no puede decirse lo mismo de su interpretación, cuando ésta, como en el presente caso, envuelve la cuestión jurídica determinante de los efectos que han de atribuirse a los referidos hechos.
La esencial estimación de la demanda...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba