RESOLUCIÓN JUS/1855/2016, de 21 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona José Eloy Valencia Docasar contra la nota de denegación de la inscripción de una escritura de disolución parcial de comunidad sobre varios objetos que se adjudican, todos, a dos de los tres comuneros los cuales compensan en metálico a la tercera, de la registradora de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 22 de Barcelona.
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| Emisor | DEPARTAMENTO DE JUSTICIA |
| Rango de Ley | Resolución |
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona José Eloy Valencia Docasar contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad nº. 22 de Barcelona, que deniega la inscripción de una escritura de disolución parcial de una comunidad sobre diversos objetos.
Relación de hechos
I
El 25 de noviembre de 2015, en escritura autorizada por el notario de Barcelona José Eloy Valencia Docasar con el número 2277 de protocolo, los hermanos M-E., V. y A. M. P., que son propietarios por terceras partes indivisas de dos fincas en Barcelona, una en el Vendrell y un coche, que consideran indivisibles, proceden a “cesar en la indivisión, en relación a V(...) de las fincas (...) descritas, adjudicando en consecuencia V(...) su participación indivisa (...) a favor de sus hermanos M.-E. y A(...), que se las adjudican para ellos mismos por mitades indivisas (...)” , con una compensación en metálico de 635.530 euros en conjunto a favor de V(…). Una de las fincas es un local comercial en la planta baja de la calle Ruiz de Padrón 25 y 27, esquina Coll i Vehí, que es la finca 6613 del Registro de la Propiedad 22 de Barcelona, siendo las otras dos de otros registros. Los bienes pertenecían a los tres hermanos por terceras partes indivisas, una mitad por herencia del padre, muerto el 8 de mayo de 2012, y la otra mitad por herencia de la madre, muerta el 5 de marzo de 2002. El mismo día, en otra escritura autorizada por el mismo notario justo antes de esta, los mismos señores habían disuelto la comunidad ordinaria de bienes que tenían sobre otra finca indivisa adquirida por los tres por los mismos títulos que se había adjudicado íntegramente V. M. P. con obligación de compensar a sus hermanos M-E. y A. con 135.530 euros en conjunto, suma que los tres proceden a compensar en la que ahora nos interesa de manera que V. percibe de sus hermanos 500.000 euros en dos cheques bancarios nominativos. En conjunto, pues, M-E. y A. se adjudican tres fincas y un coche y V. una finca y 500.000 euros.
II
El 26 de noviembre se presenta al Registro 22 de Barcelona una copia electrónica de la escritura, entrada 7032/2015, asentamiento 59 del Diario 73 y se suspende la calificación por falta de liquidación del impuesto. El 5 de febrero de 2016 se presenta la copia en papel liquidada del impuesto, entrada 859/2016. 24 días más tarde, el 29 de febrero, la registradora de la propiedad señora Mònica Santos Lloro acuerda denegar la inscripción por la causa de “incongruencia de la causa material de adquisición, que no es la de adjudicación por extinción de comunidad sino la de venta de una cuota indivisa a los otros comuneros, cosa que tiene relevancia por cuanto se está desnaturalizando la causa onerosa de la adquisición, cosa que afectaría al carácter de tercero hipotecario de un posible subadquirente a los efectos del artículo 34 de la Ley hipotecaria”. La registradora fundamenta su nota en dos resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la de 11 de noviembre de 2011, según las cuales “nuestro Derecho no admite la disolución parcial” y en la consideración de que en el libro Vº del Código Civil de Cataluña la extinción de comunidad debe operar sobre la totalidad del objeto y no sobre una cuota ideal, porque respecto de la cuota transmitida no hay comunidad sino una alienación de cuota a título oneroso. “La cuestión (...) afecta a la causa con importantes repercusiones (...) cuando se adquiere a título de extinción de comunidad no se adquiere una cuota, sino la totalidad y visto el carácter determinativo de la extinción (...) eso se produce con efecto retroactivo, por lo cual el título material de adquisición será el que dio origen a la primigenia comunidad, en el caso presente una adquisición por causa gratuita dado que se generó por herencia. En el caso presente, lo que se está produciendo es una alienación onerosa de cuota, y aunque vistas las circunstancias personales de los otorgantes, no tiene repercusión en su capacidad ni régimen económico matrimonial, sí que resulta perjudicial a un posible tercero hipotecario, dado que la desnaturalización de la causa onerosa lo privaría de la protección que dispensa el artículo 34 de la Ley hipotecaria.” La registradora también hace constar que la escritura ha sido liquidada del impuesto por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas y no por el de actos jurídicos documentados y extrae la conclusión de que los interesados han considerado el negocio una cesión onerosa y no una disolución de condominio. Es oportuno destacar que la nota de calificación es clara y concisa, con constancia separada de hechos y fundamentos de derecho y con las indicaciones legales relativas al derecho de las personas interesadas en recurrirla. La nota fue comunicada al notario que autorizó la escritura el día 8 de marzo de 2016.
III
El 7 de abril de 2016 el notario que autorizó la escritura, señor José Eloy Valencia Docasar, interpone recurso gubernativo ante esta Dirección General que presenta al mismo Registro de la Propiedad, donde tiene la entrada 2016/2407. Es un recurso breve y bien estructurado. En el recurso, el notario, después de subrayar el hecho de que la Resolución de la DGRN alegada por la registradora hace referencia a un caso diferente de lo que es objeto de la escritura que motiva el recurso porque se regía por el Código Civil español, y de justificar la competencia de esta Dirección General en la regulación completa de la comunidad de bienes que hace el Código Civil de Cataluña, alega, en esencia, que no tiene sentido exigir que la extinción de la comunidad tenga que operar necesariamente sobre todo el objeto de la comunidad y no solo sobre una cuota ideal del objeto. Cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1999 que considera que no tendría sentido dar un tratamiento diferenciado a la extinción del condominio en caso de que la adjudicación se haga a un solo copropietario en un solo acto o en actos sucesivos en que un solo comunero acumula sucesiva y progresivamente la totalidad de las cuotas de los otros copropietarios, y la de 23 de mayo de 1998, que considera la división y adjudicación de la cosa actos internos de la comunidad en los cuales no hay translación de dominio... de manera que por primera transmisión solo se puede entender la que tiene por destinatario a un tercero. Cita también las sentencias del mismo Tribunal de 27 de junio de 1995 y 30 de abril de 2010. Se remite después al Código Civil de Cataluña, en concreto a los artículos 552-9 y 552-11, y sustenta que la división de la cosa o patrimonio común es una más de las causas de extinción de la comunidad, que pueden ser objetivas o fundamentadas en la voluntad de los copropietarios. Entre estas últimas está el acuerdo unánime y, en este caso, todos los copropietarios de común acuerdo pueden establecer lo que tengan por conveniente, incluso, remarca el notario, adjudicar a uno el usufructo y al otro o a los otros la nuda propiedad. En definitiva, el notario concluye que: a ) Cataluña tiene un régimen propio para la extinción del condominio, b ) que en caso de acuerdo entre todos los copropietarios tiene que prevalecer el acuerdo, c )...
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