STS 573/1999, 24 de Junio de 1999

Los presupuestos fácticos de que ha de partirse son los siguientes: 1º Con fecha 30 de Enero de 1990, D. Cristobal, en su propio nombre y como apoderado de su madre Dª Sara, encargó a D. Juliánel derribo de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara, lo que llevó a efecto el referido Sr. Julián, convirtiendo la aludida casa en un solar.- 2º Mediante documento privado de fecha 24 de Marzo de 1990, D. Cristobal, actuando en su propio nombre y, además, como mandatario de su madre Dª Sara, de una parte, y D. Julián, de otra, celebraron un contrato de compraventa, por el que D. Cristobaly su madre Dª Sara(en su calidad de copropietarios, por mitades indivisas, del antes aludido solar de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara), vendieron el referido solar a D. Julián, por el precio de veintisiete millones (27.000.000) de pesetas, pagaderas en la siguiente forma: a) Dos millones de pesetas que el comprador entregó a los vendedores en el acto de la firma de dicho contrato; b) Veinticinco millones de pesetas a pagar antes del 31 de Julio de 1990. Con fecha 30 de Julio de 1990, D. Juliánentregó a D. Cristobala cuenta de dicho precio, la cantidad de diez millones (10.000.000) de pesetas, con lo que el precio adeudado quedó ya reducido a quince millones (15.000.000) de pesetas.- 3º Mediante escritura pública de fecha 30 de Julio de 1990 (autorizada por el Notario de Guadalajara, D. Pedro-Jesús González Peraba, bajo el número 2.486 de su protocolo) D. Cristobal, en su propio nombre y, además, como mandatario de su madre Dª Sara, de una parte, y la entidad mercantil "DIRECCION000." (representada por su Consejero Delegado D. Julián), de otra, celebraron un contrato de compraventa, por el que D. Cristobaly su madre Dª Sara(en su calidad de copropietarios, por mitades indivisas, del antes aludido solar de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara) manifestaron vender a la entidad mercantil "DIRECCION000." (representada por su Consejero Delegado D. Julián) el referido solar por el precio de diecisiete millones (17.000.000) de pesetas, a pagar en la siguiente forma: a) Dos millones (2.000.000) de pesetas, que los vendedores confesaron haber recibido con anterioridad de la compradora; b) Quince millones (15.000.000) de pesetas "mediante el pago a su vencimiento de una letra de cambio de clase 2ª serie OA números NUM010, por el citado importe de 15.000.000 de pesetas, librada por D. Cristobaly aceptada por la sociedad compradora, con vencimiento el 27 de Octubre de 1990". En el pacto tercero de la mencionada escritura pública, las partes estipularon lo siguiente: "A la falta de pago del efecto antes señalado, se le da el carácter de condición resolutoria explícita, de forma que al producirse este hecho: 1) La venta quedará resuelta de pleno derecho, así como todo acto de enajenación gravamen o arrendamiento de la finca que hubiera otorgado la parte compradora; 2) La parte vendedora recuperará el pleno dominio de la finca, en el estado de cargas y posesorio que resulta de la exposición; 3) La parte compradora, sin perjuicio de la moderación judicial, perderá las cantidades que hubiera entregado a cuenta del precio que quedarán en beneficio de la parte vendedora, como compensación por el disfrute de la finca, como indemnización de daños y perjuicios y como pena por incumplimiento....".- 4º Llegado el vencimiento de la antes referida letra de cambio, por importe de quince millones (15.000.000) de pesetas, la entidad compradora no hizo efectivo el pago de la misma.- 5º Ante ello, por medio de acta notarial de requerimiento de fecha 29 de Octubre de 1990 (autorizada por el Notario de Guadalajara, D. Pedro-Jesús González Peraba, bajo el número 3.460 de su protocolo), D. Cristobal, actuando en su propio nombre y derecho y, además, en representación como mandatario de su madre Dª Sara, notificó a la compradora entidad mercantil "DIRECCION000." que daban por resuelto el contrato de compraventa celebrado mediante escritura pública de fecha 30 de Julio de 1990, por falta de pago del precio.- 6º Mediante documento privado de fecha 21 de Enero de 1991, D. Cristobal, actuando en su propio nombre y, además, como mandatario de su madre Dª Sara, de una parte, y la entidad mercantil "DIRECCION000." (representada por D. Julián), de otra, celebraron un contrato de opción de compra, por virtud del cual D. Cristobaly su madre Dª Saraconcedían a la entidad mercantil "DIRECCION000." (representada por D. Julián), una opción de compra del ya tantas veces repetido solar de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara, con un plazo de duración de un año, estipulándose que, caso de ejercitarse la opción dentro de dicho plazo, el precio de la compraventa sería de quince millones (15.000.000) de pesetas y pactándose, además, "como precio del mantenimiento de la opción" una cuota mensual de cien mil pesetas durante los seis primeros meses del año y de doscientas treinta mil pesetas mensuales durante los seis últimos meses del referido año.- 7º La entidad mercantil "DIRECCION000." no pagó a los vendedores el expresado precio de venta, aunque sí algunas de las cuotas mensuales del llamado "precio del mantenimiento de la opción".- 8º Dª Sarafalleció el día 27 de Julio de 1991. En las operaciones- particionales de la herencia de la misma, fué incluida, como formando parte del caudal hereditario de dicha causante, bajo el número NUM001del inventario, una mitad indivisa de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara cuya mitad indivisa fue adjudicada, por mitad y proindiviso, a sus hijos y herederos Dª Isabely D. Cristobal, los cuales la inscribieron a su nombre en el Registro de la Propiedad de Guadalajara (inscripción número NUM007, finca registral número NUM000).

En Junio de 1992, los hermanos Dª Isabely D. Cristobalpromovieron contra la entidad mercantil "DIRECCION000." el juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que postularon se dicte sentencia (según se dice textualmente en el "petitum" de la demanda) "por la que se declaren resueltos los contratos de compraventa, instrumentado en escritura autorizada el 30 de Julio de 1990 por el Notario de esta capital D. Pedro Jesús González Perabá, por falta de pago del precio aplazado y de opción de compra de 21 de Enero de 1991, por falta de pago del precio de mantenimiento de la opción y por no haberse ejercitado la misma dentro del plazo, en ambos casos respecto de la finca registral NUM000, casa en C/ DIRECCION001nº NUM001de esta capital, con pérdida en ambos casos de las cantidades que por cualquier concepto, precio de compraventa o de la opción, hubiera satisfecho la sociedad demandada en concepto de indemnización por daños y perjuicios".

Por su parte, la entidad mercantil demandada formuló reconvención, en la que postuló se dicte sentencia (según se dice textualmente en el "petitum" de la misma) "por la que: PRIMERO. Declare nulo y sin valor ni eficacia jurídica respecto a la resolución de la venta el requerimiento que con fecha 29-10-1990 efectúa D. Cristobalpor medio del Acta 3460 del protocolo del Notario de Guadalajara D. Pedro Jesús González Peraba. SEGUNDO.- Declare vigente el negocio jurídico que se contiene en el documento suscrito por las partes con fecha 21-1-1991 y obligue a los actores a recibir el precio aplazado de QUINCE MILLONES y la cantidad de 1.280.000.- que restan como intereses o precio pactado por el aplazamiento contenido en el documento suscrito por las partes el 21-1-1991. TERCERO.- Declare nula y sin valor la escritura de participación (sic) y adjudicación de herencia otorgada por óbito de Dª Saraque se contiene en la escritura de fecha 21-1-1992 con el número 141 del protocolo del Notario de Madrid D. Antonio Pérez Sanz, respecto de la finca inventariada con el número NUM001que se describe como CASA en Guadalajara, en la DIRECCION001número NUM001, cuartel primero, que consta de piso bajo, principal, solado y sótano, de quinientos un metros cuadrados, que linda: derecha, casa y corral de la DIRECCION001, número NUM002, de los señores Sara, izquierda, de Luis Pabloy otros, antes dichos señores Sara; y espalda de Jose Luis. INSCRIPCION: Es la finca número NUM000del Registro de la Propiedad de Guadalajara, inscrita al tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005, inscripción NUM006. CUARTO.- Declare nula y sin valor la inscripción NUM007practicada sobre la finca NUM000del Registro de la Propiedad de Guadalajara que consta anotada en el tomo NUM003, folio NUM005y que continúa en el tomo NUM008folio NUM009del mismo Registro, declarando también nulas las inscripciones que puedan traer causa de ella, ordenando al Registrador de la Propiedad su cancelación. QUINTO.- Para el hipotético supuesto que se desestimen las peticiones anteriores y se declaren resueltas las relaciones habidas entre las partes, se condene a los actores a devolver a DIRECCION000. de la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTAS MIL PESETAS que se les han entregado el importe de DIEZ MILLONES SETECIENTAS MIL PESETAS y al pago del importe de los trabajos realizados en el solar, cuya cantidad se determinará en ejecución de sentencia".

Durante la tramitación de dicho proceso, en primera instancia, falleció el codemandante D. Cristobal, siendo sustituido, en su referida posición procesal, por su viuda Dª Patriciay sus hijos Dª Rebeca, Dª Maite, D. Cristobaly Dª Erica.

En dicho proceso, en su grado de apelación, la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia de fecha 14 de Octubre de 1994, por la que confirma íntegramente la de primera instancia, la cual contiene este doble pronunciamiento: 1º Desestima totalmente la demanda principal.- 2º Estima los cuatro primeros pedimentos de la reconvención (que antes han sido transcritos literalmente en este mismo Fundamento jurídico).

Contra dicha sentencia de la Audiencia, los demandantes Dª Isabel, Dª Patriciay Dª Rebeca, Dª Maite, D. Cristobaly Dª Ericahan interpuesto el presente recurso de casación a través de cinco motivos, todos los cuales los incardinan en el cauce procesal del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que en lo sucesivo, al examinar los mismos o los que de ellos sean suficientes, ya no volveremos a hacer referencia a dicho extremo.

En el motivo primero se denuncia infracción del artículo 1504 del Código Civil, al no haber la sentencia recurrida considerado resuelto el contrato de compraventa celebrado mediante escritura pública de fecha 30 de Julio de 1990.

El expresado motivo ha de ser estimado, ya que, al haber sido incumplida por la entidad compradora su obligación de pagar el precio estipulado en la referida escritura pública de compraventa de fecha 30 de Julio de 1990 (a la que nos hemos referido en el apartado 3º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), los vendedores, por conducto notarial, le notificacon que daban por resuelto el referido contrato de compraventa, cuya notificación resolutoria fué aceptada por la entidad compradora, como lo evidencia el hecho de que, después de ello, celebraron, con relación a la misma finca, un nuevo contrato, ahora de opción de compra (al que nos hemos referido en el apartado 6º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), cuya celebración hubiera sido totalmente innecesaria e improcedente si la entidad compradora no hubiera aceptado la resolución del contrato de compraventa celebrado mediante la antes dicha escritura pública de fecha 30 de Julio de 1990.

En el motivo tercero se denuncia infracción del artículo 1124 del Código Civil, por no haber la sentencia recurrida declarado resuelto el contrato de opción de compra de fecha 21 de Enero de 1991, no obstante no haber hecho uso de la opción la entidad optante dentro del plazo concedido para ello.

El expresado motivo también ha de ser estimado, ya que aparece probado que la entidad optante no hizo uso de la opción dentro del plazo de un año, por el que la misma le había sido concedida en el contrato de fecha 21 de Enero de 1991 (al que nos hemos referido en el apartado 6º del Fundamento jurídico primero de esta resolución).

Con la estimación que acaba de hacerse de los motivos primero y tercero deviene innecesario el examen de los restantes que, aunque desde otras perspectivas jurídicas, tienen el mismo objeto impugnatorio que los que acaban de ser estimados.

El acogimiento de los expresados motivos primero y tercero, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Actuando ya esta Sala, según lo ordenado en dicho precepto, como órgano de la instancia, hemos de referirnos por separado a la demanda principal y a la reconvención. Por lo que atañe a la demanda principal, con base en lo razonado en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución, que aquí se da por reproducido, procede la estimación parcial de la misma, en el sentido de declarar resueltos el contrato de compraventa instrumentado en escritura pública de fecha 30 de Julio de 1990 (autorizada por el Notario de Guadalajara, D. Pedro-Jesús González Peraba bajo el número 2.486 de su protocolo), así como el contrato de opción de compra, que celebraron las partes mediante documento privado de fecha 21 de Enero de 1991, y acordar, asimismo, que, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, queden en poder de los actores las cantidades de dos millones de pesetas (que la entidad compradora había entregado a los vendedores como parte del precio) y de setecientas mil pesetas, que la entidad demandada había pagado a los vendedores bajo el concepto de "precio de mantenimiento de la opción", lo que hace un total de dos millones setecientas mil pesetas, desestimándose todos los demás pedimentos de la demanda principal. Por lo que concierne a la reconvención, como quiera que aparece probado que, además de los dos millones de pesetas anteriormente referidos, la entidad demandada compradora, había entregado también a los vendedores la cantidad de diez millones de pesetas, también como pago de parte del precio de venta del solar litigioso (lo que los actores habían ocultado en su demanda), y como también aparece probado que, por encargo de los actores, la entidad demandada realizó el derribo de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara, para convertirla en un solar, procede igualmente estimar parcialmente el pedimento Quinto de la reconvención y condenar a los actores (demandados en dicha reconvención) a que devuelvan a la entidad mercantil demandada la expresada cantidad de diez millones de pesetas y a que le abonen el precio que tenía el derribo de la referida casa en la fecha en que el mismo fué llevado a cabo, lo que se determinará en fase de ejecución de sentencia, debiendo desestimarse los cuatro primeros pedimentos de la reconvención; no procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las dos instancias, ni de los del presente recurso de casación y debe devolverse a los recurrentes el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador D. Juan-Carlos Estevez Fernández-Novoa, en nombre y representación de Dª Isabel, Dª Patriciay Dª Rebeca, Dª Maite, D. Cristobaly Dª Erica, ha lugar a la total casación y anulación de la sentencia de fecha catorce de Octubre de mil novecientos noventa y cuatro, dictada por la Audiencia Provincial de Guadalajara en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 323/92 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de dicha capital) y, en total sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda lo siguiente: 1º Que estimando parcialmente la demanda principal formulada inicialmente por Dª Isabely D. Cristobal(luego, por fallecimiento de éste, sustituido por su viuda Dª Patriciay sus hijos Dª Rebeca, Dª Maite, D. Cristobaly Dª Erica), debemos declarar y declaramos resueltos el contrato de compraventa del solar de la casa número NUM001de la DIRECCION001de Guadalajara, instrumentado mediante escritura pública de fecha 30 de Julio de 1990, autorizada por el Notario de Guadalajara, D. Pedro-Jesús González Peraba, y el contrato de opción de compra que celebraron las partes mediante documento privado de fecha 21 de Enero de 1991, acordando, asimismo, que, como indemnización de daños y perjuicios, quede en poder de los actores la cantidad de dos millones setecientas mil (2.700.000) pesetas que tenía entregadas la entidad mercantil demandada, desestimando, como desestimamos, todos los demás pedimentos de la demanda principal.- 2º Que, asimismo, estimando parcialmente el pedimento Quinto de la reconvención, debemos condenar y condenamos a los demandantes principales (demandados en la referida reconvención) a que devuelvan a la entidad mercantil demandada "DIRECCION000." (actora en la reconvención) la cantidad de diez millones (10.000.000) de pesetas, que ésta tenía entregados también a cuenta del precio del solar litigioso, y a que le abonen el precio que tenía el derribo de la casa número NUM001de la DIRECCION001, de Guadalajara, en la fecha en que fue ejecutado el expresado derribo lo que se determinará en fase de ejecución de sentencia, desestimándose, como desestimamos, los cuatro primeros pedimentos de la reconvención; sin expresa imposición de las costas de ninguna de las dos instancias, ni de los del presente recurso de casación; devuélvase a los recurrentes el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos :Pedro González Poveda.- Antonio Gullón Ballesteros.- Francisco Morales Morales. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.