Resolución de 6 de marzo de 2001 (B.O.E. de 18 de abril de 2001)
| Autor | Manuel González-Meneses |
| Páginas | 219-228 |
COMENTARIO
La presente Resolución se ocupa de un caso relacionado con la tradicional cuestión del numerus apertus o clausus de derechos reales, sobre la que ya se ha pronunciado en bastantes ocasiones la DG. La verdad es que los fundamentos de derecho de la misma no añaden mucho al cuerpo de doctrina registral ya existente. El propio texto del título presentado a inscripción resultaba tan poco elocuente acerca del pretendido carácter real e inscribible del derecho configurado en el mismo, que la DG ha podido despachar el asunto sin tener que esforzarse en señalar unos posibles límites institucionales a la autonomía de la voluntad en este terreno, limitándose a constatar que la libertad negocial ejercida en este caso no parecía pretender siquiera la trascendencia jurídico real de lo estipulado.
Veámoslo más despacio.
Dos sociedades anónimas suscriben un documento privado bajo el título «Contrato de derecho de adquisición preferente». El derecho en cuestión que una de las sociedades concede a la otra puede ser ejercitado en cualquier momento en que por parte de la sociedad concedente se adopte la decisión de vender una determinada finca (que es un departamento de un edificio compuesto por varias plantas y locales, pertenecientes ya todas ellas a la sociedad beneficiaría salvo la que es objeto del contrato), siempre que la sociedad titular del derecho de adquisición siga siendo propietaria del resto del edificio. Además, se pacta expresamente que la concesión de tal derecho alcanzará en su cumplimiento y obligatoriedad no sólo a los actuales accionistas de la entidad propietaria de la finca y concedente, sino también a cualesquiera otras personas físicas o jurídicas que por cualquier causa o motivo pudieren constituirse como nuevos socios o accionistas de dicha entidad. También se conviene que si por cualquier título la finca objeto del contrato se convirtiera en «cosa común», es decir, que perteneciera a varios condueños, a todos ellos en junto e individualmente alcanzará y será de obligado cumplimiento el derecho de adquisición preferente.
Como vemos, el derecho en cuestión recuerda en su funcionamiento a un tanteo (de «tanteo convencional o análogo al mismo» lo califica la DG), en el sentido de que su titular no tiene derecho a imponer la adquisición cuando lo considere conveniente, como sucede en una opción de compra, sino que ha de esperar que el actual titular decida libremente vender y notifique su decisión al respecto, y entonces es cuando opera el derecho de adquisición preferente, es decir, el derecho de comprar la finca.
En cuanto a la posible eficacia real de este derecho de adquisición, de lo hasta aquí expuesto sólo se deriva una preocupación en el título por que la concesión del derecho en cuestión vincule a la sociedad concedente aunque cambie la composición de su accionariado (lo cual, por lo demás, es evidente, partiendo de que las obligaciones o compromisos asumidos por una persona jurídica de tipo societario a través de sus órganos vinculan a la sociedad con independencia de cuál sea en cada momento la titularidad de su capital), así como a cualesquiera sujetos que se encuentren en situación de comunidad que tenga por objeto dicha finca (es decir, como si preocupase el caso de disolución de la sociedad concedente con adjudicación de la finca en proindiviso a varios socios). Por lo menos según el texto del contrato privado que transcribe la Resolución, no se desprende la existencia de una cláusula que de forma expresa y taxativa prevea la sujeción de la finca al derecho de adquisición preferente cualquiera que sea su propietario.
Unos años después de la suscripción de este contrato, la sociedad concesionaria del derecho de adquisición demanda judicialmente la elevación a público del mismo. Se obtiene sentencia condenatoria y, en ejecución de la misma e interviniendo en sustitución de la parte demandada el Juez de primera instancia, se otorga la correspondiente escritura pública.
Esta...
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