Resolución de 12 de febrero de 1981
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 12 de Febrero de 1981 |
| Publicado en | BOE, 2 de Marzo de 1981 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Coria del Río, don Manuel Sagardía Navarro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 3 de los de Sevilla a inscribir un exceso de cabida, pendiente en este Centro en virtud de apelación del Notario y del Registrador.
Resultando que con fecha 21 de diciembre de 1978, y ante el Notario recurrente, don Manuel Negrón Caro como propietario de una finca rústica sita en Palomares del Río, procedió a la segregación de un trozo de esta parcela y a su venta a don Antonio López Romero; que en dicha escritura se describe la finca originaria del siguiente modo: «Suerte de tierra plantada de olivos, nombrada segunda suerte de Barba, parcelas cinco y seis del polígono uno, término de Palomares del Río, con cabida de seis aranzadas y un octavo, equivalente a dos hectáreas, un área, veinte y un centiáreas según el Registro, y según el Catastro Rústico, tiene tres hectáreas, diez y nueve áreas, quince centiáreas, solicitándose la inmatriculación del exceso de cabida al amparo de lo dispuesto en el artículo 298, párrafo 5.° letra B del Reglamento; que la descripción de la finca segregada es: «suerte de tierra plantada de olivos, nombrada segunda suerte de Barba, parcela cinco del polígono uno, con cabida de dos hectáreas ochenta y siete áreas»; que a la escritura calificada se acompaña certificación catastral, fechada en 1975, de la que resulta que en la Cédula de propiedad de don Manuel Negrón Díaz aparecen inscritas las parcelas 5 y 6 del polígono 1, con superficie de 2 Hectáreas, 82 áreas y 5 centiáreas, y 36 áreas y 65 centiáreas respectivamente, y que sumadas ambas superficies resulta la que aparece consignada en la escritura calificada.
Resultando que presentada en el Registro copia de la anterior escritura fue calificada con nota del tenor siguiente: «Denegada la inscripción del título que precede, por el defecto insubsanable de no ser posible la inmatriculación del exceso de cabida que se. pretende con base en datos catastrales incompletos, que no figuran a nombre del vendedor y hacen dudar de la identidad de la finca; ni transmitirse la finca en su totalidad; sin que por otra parte se pueda practicar la segregación, a que el mismo se refiere, cuya cabida supera a la que figura inscrita en el Registro. No procede tomar anotación preventiva. Artículos 20 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario. Sevilla, a 26 de febrero de 1980».
Resultando que don Manuel Sagardía Navarro interpuso recurso contra la anterior calificación y alegó que: la descripción de la finca obrante en el Registro de la Propiedad es anterior a la reforma del Reglamento Hipotecario de 1959, cuando no era obligatorio consignar la extensión en el sistema métrico decimal, por lo que la medida originaria que figura en el Registro de la Propiedad es la determinada por la medida del país mientras que la medida según el sistema métrico decimal se ha consignado en los libros registrales sólo por equivalencia; que la aranzada en el término de Palomares del Río equivale a 4.756 metros cuadrados, por lo que hecha la reducción al sistema métrico decimal resultan 2 Hectáreas, 91 áreas y 30 centiáreas, extensión superior a la que por error se consigna en el título y que se aproxima a la que figura en el Catastro; que no es obstáculo para apreciar la identidad de la finca el que la certificación catastral refleje como titular al padre del actual titular registral, ya que este último adquirió la finca, en cuanto a una mitad indivisa por herencia de su padre, y en cuanto a la otra mitad por donación de su madre; que es preciso señalar una precisión terminológica por cuanto normalmente se atribuye a la constancia registral de los excesos de cabida el carácter de inmatriculación, pero según se desprende de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 y 23 de noviembre de 1972, «... un examen más profundo revela que simplemente se trata de rectificar una medida superficial de fincas ya inscritas en su totalidad»; que parece desprenderse de la redacción dada en la nota por el Registrador que no es posible la inscripción de los excesos de cabida con base en datos catastrales, sin transmisión de la finca; que según la Resolución de 22 de diciembre de 1949, es posible la inscripción directa de los excesos de cabida, sin necesidad de transmisión de las fincas, cuando las fincas tienen linderos fijos y se justifica la diferencia de cabida con base catastral o la diferencia no excede de un quinto de la cabida inscrita, procedimientos que después fueron recogidos por el Reglamento Hipotecario en su reforma de 1959; que el procedimiento para obtener la concordancia entre el Registro y la realidad no pueden ser sólo los de los artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria, sino que como declaró la Resolución de 9 de marzo de 1917 cuando se trata de errores no en el asiento, sino en los títulos inscribibles, la rectificación debe hacerse por medios distintos, según se refiera a hechos que puedan probarse absolutamente con documentos auténticos que sean independientes por su naturaleza de la voluntad de los titulares; que en relación a la exigencia de que los datos catastrales figuren a nombre del titular registral según manifiesta el Registrador en la nota de calificación, es preciso resaltar que no se solicita la rectificación en base a la letra C del artículo 298, sino en base a la letra B en donde únicamente se requiere que el solicitante de la constancia del exceso de cabida sea el titular registral, además de que en el propio Registro figura la relación causal entre titular según el Catastro y el actual titular registral; que en el Catastro no es necesario, aunque sí conveniente, que figure la finca a nombre del titular registral, y el incumplimiento de la obligación de dar de baja al causante y de alta a su actual titular no debe originar ningún efecto de carácter substantivo; que si el titular registral anterior pudo verificar la operación ahora solicitada, no se aprecia por qué razón no va a poder obtener esta misma rectificación el titular actual, hijo y causahabiente del anterior; que el carácter incompleto de los datos catastrales no puede ser el fundamento de la nota calificatoria, pues de ser así no se comprende cómo se califica el defecto de insubsanable; que respecto a la cuestión de la duda acerca de la identidad de la finca, el artículo 9-1 de la Ley Hipotecaria no señala entre los elementos delimitadores de la finca, de necesaria constancia registral, la cabida de la misma, la cual se. exige como consecuencia de la reforma del Reglamento de 1959; que, por tanto, no puede existir duda ya que al consignar el exceso de cabida no se verifica modificación alguna de los linderos ni en su situación, naturaleza y destino; que al describir la finca segregada se delimita en función de las parcelas colindantes identificadas con su número y parcela y por tanto respetando la cabida catastralmente reconocida a dichas fincas, con lo que se evita todo riesgo de expansión en perjuicio de otras colindantes; que el carácter excepcional del párrafo final del número 5.° del artículo 298, obliga a restringir la posibilidad de duda, obligando al Registrador a expresar de forma patente las causas de su duda; que, en suma, resultando la identidad entre la finca inscrita, la que se describe en la escritura y la reflejada en la certificación catastral, no se aprecia el fundamento objetivo de la duda del Registrador; qque respecto al carácter insubsanable atribuido al defecto, la Dirección General tiene declarado (Resolución de 23 de mayo de 1944, 22 de diciembre de 1949 y otras) que la no constancia del exceso de cabida en la inscripción anterior no es defecto insubsanable sino que sólo faculta al Registrador «a exigir la presentación de los documentos complementarios»; que el segundo defecto de la nota es no ser posible la práctica de la segregación efectuada, pero en realidad se trata de una consecuencia del primer defecto, por lo que desaparecido aquél, queda automáticamente subsanado el segundo.
Resultando que el Registrador de la Propiedad informó que no es posible hacer constar el exceso de cabida a tenor de la letra B del número 5.° del artículo 298 ya que no constando los linderos de la finca en la certificación catastral aportada, ni constar en las otras dos certificaciones aportadas con posterioridad, los datos que constan en la escritura tampoco son linderos fijos y los datos que se añaden en la descripción de la finca en la escritura —números de las parcelas y del polígono— no constan en las anteriores descripciones de la finca, todo ello crea una duda razonable y fundada acerca de la identidad de la finca; que tampoco es posible efectuar la constancia del exceso en base al párrafo 3.° del anterior artículo, pues sería preciso que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca —de la total cabida— mediante documento fehaciente anterior en un año, o mediante justificación de hallarse aquélla catastrada o amillarada a su nombre, circunstancias que no concurren en el presente caso; que en caso de discordancia en los asientos registrales entre el sistema métrico decimal y las medidas del país, el funcionario calificador debe atenerse a la medida que es obligatoria y que según el artículo 51 del Reglamento es con arreglo al sistema métrico decimal ya que aunque pueda ser verdad lo indicado por el recurrente, no se ha aportado prueba alguna; que siendo fundada la duda acerca de la identidad de la finca, hubiera sido lógico acudir al expediente judicial de dominio en el que con las debidas garantías procesales, especialmente con citación a los colindantes, si hubiera sido posible al juez la identificación de la finca; que tampoco es posible acceder a la segregación efectuada, ya que la finca segregada es superior en cabida a la originaria, supuesto que debió verlo así el recurrente cuando no se preocupó de describir el resto de la finca; que como última consideración es de citar que en estos supuestos la Dirección General en múltiples ocasiones ha puesto de relieve el especial cuidado y rigor con que ha de procederse en los excesos de cabida.
Resultando que el Presidente de la Audiencia dictó auto por el que se confirmaba la nota del Registrador si bien rectificándola en cuanto al carácter del defecto que es subsanable, en base, entre otros, a los siguientes argumentos: que existe duda acerca de la identidad de la finca ya que sus linderos no son fijos, ni éstos constan en la certificación catastral, las referencias a los números de polígonos y parcela no constan con anterioridad en el Registro, y que no se hacen constar la descripción y linderos de la finca restante; que al ser los datos catastrales susceptibles de ser completados y subsanados por medio de documentos o datos fehacientes complementarios, el defecto ha de tener carácter subsanable.
Resultando que contra la anterior decisión se alzaron tanto el Notario como el Registrador manifestando el primero que no había podido aportar certificación fehaciente de la equivalencia de medidas superficiales por no haber encontrado ningún Organismo Oficial que se la expidiera. Resultando que en ampliación para mejor proveer, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 124 del Reglamento Hipotecario, se solicitó del Servicio de Extensión Agraria, Dirección General de Capacitación Agraria del Ministerio de Agricultura informe acerca de la equivalencia de la aranzada local en Palomares del Río en el sistema métrico decimal, a lo que contestó el mencionado Organismo con fecha 26 de enero de 1981 en el sentido de que una aranzada equivale a 47 áreas, 56 centiáreas en dicho término municipal.
Vistos los artículos 9, 20 y 205 de la Ley Hipotecaria, 51 y 298 de su Reglamento y las Resoluciones de este Centro de 26 de enero de 1955 y 16 de julio de 1956.
Considerando que solicitada en el apartado 1 de la parte expositiva de la escritura calificada la inscripción de un exceso de cabida al amparo del artículo 298-5.° B) del Reglamento Hipotecario, la negativa a la práctica del mismo aparece fundada en las serias dudas que acerca de la identidad de la finca se crean en el ánimo del Registrador, como consecuencia de las razones señaladas en la nota de calificación.
Considerando que el artículo 298-5.° del Reglamento Hipotecario, que ha venido a recoger reiterada jurisprudencia de este Centro Directivo permite la rectificación de las medidas superficiales en los ctiatro supuestos distintos que enumera, pero será indispensable en todos los casos que no haya duda fundada de la identidad de la finca.
Considerando que la determinación de la identidad de la finca según la anterior doctrina ha de ser apreciada discrecionalmente por el Registrador, quien al calificar conjugará todos los elementos que sean necesarios, siempre sin perjuicio de lo que en definitiva decidan sus superiores jerárquicos, acerca de la procedencia o improcedencia de la calificación al resolver el recurso gubernativo.
Considerando que al haberse solicitado la rectificación de la superficie al amparo del apartado B) del número 5.° del mencionado precepto reglamentario no cabe exigir como señala la nota, que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente anterior en un año o mediante justificación de hallarse catastrada o amillarada a su nombre, ya que estas exigencias son necesarias únicamente en el supuesto del apartado C) del mismo párrafo 5.°, pero no en los otros casos que mantienen cada uno su regulación específica.
Considerando que la certificación catastral aportada podría por sí sola justificar la duda racional del Registrador a la vista de la falta de datos clarificadores de la misma, pero la afirmación contenida en el certificado del Ministerio de Agricultura —aportado en diligencia para mejor proceder—, de la existencia en el término de Palomares del Río de un solo tipo de aranzada y de su equivalencia a 4.756 m2, unido a que en los libros regístrales la expresada finca aparece siempre inscrita con una extensión de seis aranzadas y un octavo, pone de manifiesto que se padeció un error de cálculo al realizar —como obligada consecuencia de la reforma del Reglamento Hipotecario de 1959— las operaciones matemáticas de transformación de la medida superficial local a la del sistema métrico decimal, por lo que más que de inscribir en el Registro un exceso de cabida, se trata de rectificar un dato ques consta equivocado, y en donde una vez comprobado el error, la superficie obtenida se aproxima a la solicitada en la escritura, y el pequeño exceso resultante cabe inscribirse al amparo del n.° 5 D del mencionado artículo 298 del Reglamento.
Considerando que una vez subsanado el error de cálculo sufrido y hecha constar la real superficie en el Registro, no hay obstáculo para la operación de segregación contenida en la escritura.
Esta Dirección General ha acordado que procede revocar el Auto apelado y la nota del Registrador.
Lo que, con devolución del expediente original comunica a V. E. para su conocimiento y efectos. Dios guarde a V. E. muchos años. Madrid, 12 de febrero de 1981.—El Director General, Francisco-Javier Die Lamana.— Excmo. señor Presidente de la Audiencia Territorial de Sevilla (B.O.E. 2 marzo 1981).
-
Resolución de 8 de abril de 2000 (B.O.E. de 16 de mayo de 2000)
...artículo 298 del Reglamento Hipotecario (Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de enero de 1995,12 de febrero de 1981 y 9 de mayo de El Procurador de los Tribunales, don Carmelo Gómez Pérez, en nombre de «Margadín, Sociedad Anónima», interpuso recurso g......
-
El Catastro y los Notarios: Su tratamiento
...el correspondiente trabajo, que será circulado a los colegiados. Para terminar se puso de manifiesto que siguen vigentes las Resoluciones de la D.G.R.N. del 12-2-81 y 16-12- 83, en orden a los excesos de cabida. La primera servirá para interpretar la diferencia entre Rectificación (punto 8 ......