Resolución de 5 de mayo de 1992
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 1992 |
| Publicado en | BOE, 8 de Julio de 1992 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona, D. José Alfonso López Tena, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Paterna a inscribir una escritura de opción de compra.
HECHOS I
El día 24 de noviembre de 1989, mediante escritura publica otorgada ante el Notario de Barcelona, D. Josep Alfons López Tena, la compañía Mercantil "Promoción Universal ABC, S.A.", concedió a la sociedad "Garet, S.A.", un derecho de opción de compra sobre dos fincas de su propiedad, sitas en el termino de Quart de Poblet, por un precio total de 140 millones de pesetas correspondiendo 110.200.000 a la primera y 30.100.000 a la segunda. En la citada escritura se establecen las siguientes cláusulas: PRIMERA.- La sociedad mercantil "PROMOCIÓN UNIVERSAL ABC, S.A.", CONCEDE a la Sociedad "Garet, S.A.", que lo ACEPTA, DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA, sobre las fincas descritas en el apartado I de esta escritura, por el precio total de CIENTO CUARENTA MILLONES TRESCIENTAS MIL pesetas, correspondiendo 110.200.000 pesetas a la primera, y 30.100.000 pesetas a la segunda. SEGUNDA.- La parte vendedora, en el supuesto de ejercitarse la opción de compra sólo percibirá del precio de venta, la cantidad resultante tras la liquidación de las cargas existente. TERCERA.- La sociedad "GARET, S.A.", sólo podrá ejercitar el derecho de opción de compra aquí concedido, en el supuesto de impago por parte de la sociedad "PROMOCIÓN UNIVERSAL ABC, S.A.", de cualquiera de las obligaciones hipotecarias emitidas en la citada escritura de emisión de obligaciones hipotecarias, por mí autorizada en el día de hoy, y extinguiéndose el derecho de opción, al pago de la última de ellas. CUARTA.- Se fija como precio de la opción, la cantidad de TRESCIENTAS MIL PESETAS (300.000 pesetas), que en este acto y por dicho concepto, la entidad "GARET, S.A.". entrega a la entidad "PROMOCIÓN UNIVERSAL ABC, S.A.", quien otorga de dicha cantidad a favor del primero, la más eficaz y cabal carta de pago. La expresada cantidad de trescientas mil pesetas que ha sido satisfecha por la Entidad "GARET S.A.", a la entidad "PROMOCIÓN UNIVERSAL ABC, S.A.", como precio de la opción sólo en el caso de ejercitarse ésta, se considerará, en tal supuesto, como
a cuenta del precio estipulado para la compra del inmueble, correspondiendo 200.000 pesetas a la finca primera y 100.000 pesetas a la segunda.
II
Presentado el anterior documento en el Registro de la Propiedad de Paterna fue calificado con la siguiente nota: Del precedente documento, que se ha presentado nuevamente el día 16 de los corrientes según asiento 3076 del Diario 7, SE DENIEGA la inscripción por los siguientes defectos. 1.° Porque el negocio que contiene, tal como está configurado, implica un derecho de opción de compra en función de garantía y ello constituye un pacto comisorio prohibido por nuestro ordenamiento y rechazado por reiterada jurisprudencia hipotecaria y del Tribunal Supremo. 2.° Por estar indeterminado el plazo para el ejercicio de la opción en contra de lo dispuesto en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. El primero de los defectos se considera insubsanable, por lo que no procede tomar anotación por defecto subsanable, que tampoco se ha solicitado. Contra esta nota de calificación cabe recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dentro del plazo de cuatro meses a contar de esta fecha, conforme al artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Paterna a 20 de julio de 1990.— El Registrador.— Fdo: Gerardo Font Boix.
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que en cuanto al primer defecto, señala que el hecho de que una convención sea comisoria no supone ipso iure su prohibición legal y rechazo jurisprudencial. Que la Resolución de 10 de junio de 1986 establece las condiciones para que se dé el Comiso; de ellas sólo se cumple en el caso que se estudia, el incumplimiento de una obligación, que opera solamente como condición o término. En efecto, la deuda preexistente representada por las obligaciones emitidas no liga a la sociedad deudora y al titular del derecho de opción, sino a aquélla y a los tenedores presentes y futuros de los títulos, y no se puede afirmar la identidad de ambos por el Sr. Registrador, dados los estrechos límites de sus medios de calificación; sin embargo, no puede excluirse la posibilidad de coincidencia en la misma persona del doble carácter de titular del derecho de opción y tenedor de las obligaciones, por la libre transmisibilidad que derecho y títulos ostentan, aunque ambas, como tributarias de causas y negocios diversos, operarían con absoluta independencia, aun en el caso de concurrencia, pues para ejercer el derecho de opción deberá su titular contar con el concurso del propietario de la finca, lo que excluye el comiso, o acreditar el depósito del precio de la compra en forma a favor del vendedor y/o quien acredite ostentar derechos sobre la finca conforme las Resoluciones de 7 de diciembre de 1978, 7 y 28 de septiembre y 29 de diciembre de 1982 y 16 de septiembre de 1987. Que no hay un derecho de garantía atribuido al acreedor ni compensación unilateral por éste de la deuda por la cosa sujeta; el aportante adquirirá la finca sujeta a las cargas anteriores y preferentes, y la contraprestación a la adquisición de la finca es la entrega del precio pactado; basta comparar el presente contrato con la Resolución de 29 de septiembre de 1987. Que las obligaciones emitidas, que gravan la finca hipotecariamente con preferencia a la opción, operan como condición suspensiva del ejercicio de la opción y como término final de ésta. Que sólo el indicio de insolvencia y el riesgo de ejecución hipotecaria preferente que el impago de las obligaciones anuncia, faculta al titular del derecho de opción para ejercerla y con ello se limita su derecho; y no hay que olvidar que en caso de ejecución de la hipoteca la opción se extinguiría y que su ejercicio ni purga ni compensa las obligaciones emitidas, cuyo gravamen hipotecario seguirá a la finca en su ingreso en el patrimonio del optante. Que en lo referente al segundo defecto, confunde el Registrador dos cuestiones que merecen tratamiento separado, que son la determinación del plazo para el ejercicio de la opción y la asunción contractual del límite reglamentario de cuatro años; y la escritura objeto de este recurso omite la segunda, pero no el primero: el plazo está determinado por el pago de las obligaciones cuya hipoteca grava la finca, y el vencimiento de aquéllas consta en el Registro de la Propiedad. Que la omisión del límite reglamentario no implica ni su vulneración ni indeterminación del plazo, tan sólo ubicarlo en el ámbito real de funcionamiento del Registro que le es propio, sin extenderlo ni imponerlo a las obligaciones contractualmente pactadas, que en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad pueden vincular a las partes por más de cuatro años.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que en cuanto el primer defecto, es evidente que la función de garantía de la opción de compra pactada está latente en toda la escritura calificada. Que la justificación de la prohibición del comiso es obvia cuando la prohibición ya la ha declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 10 de junio de 1986, en la que invoca una reiterada jurisprudencia anterior, tanto propia como del Tribunal Supremo. Que en lo concerniente al segundo defecto se considera, que el plazo determinado es aquél que tiene tanto un inicio como un fin determinado, y una cosa es el vencimiento de las obligaciones y otra cosa el pago de las obligaciones; por otro lado, no existe la claridad en el contenido de los asientos del Registro, y, por tanto, no tiene seguridad cualquier tercer adquirente ante el posible ejercicio de un derecho de opción del que el Registro nada le dice respecto a "cuándo" ni "hasta cuándo" puede ejercitarse. Que no se comprende que alcance el Notario recurrente quiere dar a la circunstancia 3.a del artículo 14 del Reglamento Hipotecario; pues se entiende que dicho precepto establece dos exigencias: una la necesidad de convenir un plazo, y otra que el plazo convenido no pueda exceder de cuatro años y en la escritura calificada no hay determinación ni del comienzo ni de la duración del plazo para el ejercicio de la opción. Que pretender que el Registrador aplique de oficio el plazo máximo de cuatro años es desorbitar la función calificadora; el Registrador se debe limitar a calificar si el plazo, que debe constar en la escritura excede o no de cuatro años. Que se entiende que la indeterminación del plazo en la escritura calificada es evidente.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en la Resolución de 10 de junio de 1986 y en que la prohibición legal de pacto comisorio se manifiesta en los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil y, por último, en la claridad que exige la seguridad del tráfico inmobiliario en los asientos regístrales.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que no hay semejanza de supuestos fácticos entre el contemplado en la Resolución de 10 de junio de 1986 y el que nos ocupa. Que el único efecto que produce la mención en la escritura de las cargas existentes sobre la finca sujeta a opción de compra es limitar el derecho del optante, que ordinariamente puede ejercerlo sin ninguna condición. Que el sistema de referencias es suficiente para terceros: durante la vigencia de las obligaciones conocen la existencia de una opción sujeta a condición suspensiva, a su vencimiento, no seguido de cancelación deben procurar saber si ha habido o no pago, exactamente igual que en una hipoteca de tráfico, y su cancelación extingue la opción.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil, 18 de la Ley Hipotecaria, las Resoluciones de 10 de junio de 1986, 8 de abril y 19 de julio de 1991.
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En el presente recurso se debate sobre la inscripción de un derecho de opción transmisible, caracterizado por las siguientes circunstancias: a) Su ejercicio se condiciona al impago por parte de la sociedad concedente, de cualquiera de las obligaciones hipotecarias emitidas en el mismo día, según escritura autorizada con el número inmediato anterior de su protocolo, por el mismo Notario ante quien se otorga el título calificado; b) su extinción se producirá por pago de la última de dichas obligaciones; c) el precio fijado para el supuesto de ejercicio de la opción asciende a la suma de 140.300.000 pesetas, estipulándose que en tal supuesto, la parte vendedora sólo percibirá, del precio de venta, la cantidad resultante tras la liquidación de las cargas existentes, que según el propio título, se reducen a la hipoteca en garantía de las obligaciones a que antes se ha hecho referencia cuyo importe total es precisamente de 140.000.000 pesetas (las 300.000 pesetas de diferencia corresponden al precio de la opción, ya pagado por la entidad acreedora, el cual, en caso de ejercitar la opción, se considerará a cuenta del precio estipulado para la compra).
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El Registrador deniega la inscripción por entender que tal derecho de opción está configurado en función de garantía, constituyendo un pacto comisorio prohibido en nuestro Ordenamiento, y dicho efecto debe ser confirmado. Ciertamente no es sencillo, dados los términos en que se desarrolla la función calificadora del Registrador (art. 18 de la Ley Hipotecaria), apreciar el posible resultado antijurídico, a que pueden obedecer los derechos de opción, cuya inscripción se pretende, máxime si se tiene en cuenta la esencialidad en nuestro Ordenamiento del principio de buena fe; ahora bien, en el caso debatido, no existe ninguna duda de que la opción constituida encubre un verdadero pacto comisorio para el supuesto de incumplimiento de las denominadas obligaciones hipotecarias previamente emitidas, lo que vulnera la prohibición inequívocamente vigente en nuestro Ordenamiento, tal como resulta de los arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil y de la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo (cfr. especialmente Resolución de 10 de junio de 1986). La explícita conexión en el título calificado entre el derecho de opción —su ejecución y su extinción— y las vicisitudes de las referidas obligaciones previamente emitidas, así como la coincidencia cuantitativa entre el precio convenido para el caso de compra y el importe total de aquéllos, en conjunción con la previsión de descuento o retención de las cantidades a que ascienden las cargas preexistentes, evidencian que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión en pago de su crédito, por más que el recurso a la figura de las obligaciones al portador, posibilite que se silencie el titular del crédito a garantizar.
Los anteriores fundamentos hacen innecesario examinar el segundo de los defectos de la nota impugnada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el acuerdo apelado y la nota del Registrador.
Lo que con devolución del expediente original comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.
Madrid, 5 de mayo de 1992.— El Director general.— Fdo. Antonio Pau Pedrón.— Al pie: Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.—
(B.O.E. 8-7-92)
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