La opción de compra como instrumento de garantía a la luz de la Directiva europea 2014/17 sobre el crédito inmobiliario

AutorPaloma de Barrón Arniches
CargoProfesora Agregada de Derecho civil, Universidad de Lleida
Páginas1547-1604
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1547 a 1604 1547
La opción de compra como
instrumento de garantía a la luz
de la Directiva europea 2014/17
sobre el crédito inmobiliario
The Call Option and the Directive
2014/17/EU *
por
PALOMA DE BARRÓN ARNICHES
Profesora Agregada de Derecho civil
Universidad de Lleida
RESUMEN: La defensa del consumidor en sus relaciones crediticias,
especialmente aquellas dirigidas a obtener financiación para la compra de
la primera vivienda, constituye el objetivo principal de la Directiva 2014/17/
UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Con la
* Trabajo realizado dentro de las actividades del grupo de investigación consolidado
2017SGR997, reconocido por la Generalitat de Catalunya, y en el marco del Proyecto
de investigación «Los derechos de adquisición y de preferencia» (PGC2018-094243-B-
C21, financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovación), del que son investigadores
principales el Dr. Esteve BOSCH y la autora del trabajo; proyecto que a su vez está
coordinado con otro del mismo nombre y dirigido por las profesoras M.ª Paz SÁNCHEZ
y M.ª Amalia BLANDINO.
Mi agradecimiento a los profesores TRIMARCHI y BONGIOVANNI, y a la Biblio-
teca de la Università di Messina; a la profesora Esther ARROYO por su desinteresada
ayuda, y a los becarios de investigación del Departamento, Mireia NARCÍS, Macloud
MARTÍNEZ y Raquel AMAT.
Paloma de Barrón Arniches
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mirada puesta en esta norma europea, el presente trabajo aborda la cuestión
relativa a la virtualidad de la opción de compra para ejercer una función
de garantía cuando acompaña a un negocio de préstamo inmobiliario. La
opción de compra es un mecanismo de adquisición de bienes que carece de
regulación en el Código civil español y que, además, ha sido objeto de serios
recelos cuando se emplea con fines de garantía, tanto por parte de la doc-
trina como de la jurisprudencia, que lo catalogan como incompatible con la
prohibición legal del pacto comisorio. Sin embargo, el derecho comunitario
de consumo propugna una importante flexibilización de las fórmulas lícitas
para la reintegración del préstamo, incluida la transmisión de la garantía al
acreedor, de manera que la histórica prohibición general del comiso empieza
a perder su razón de ser. Asimismo, algunos derechos civiles autonómicos,
concretamente el catalán y el navarro, presentan una regulación bastante
completa de una figura que, cada vez con más frecuencia, es empleada en
el tráfico jurídico como instrumento de garantía.
ABSTRACT: Directive 2014/17/EU of the European Parliament and of
the Council. of 4 February 2014, aims at protecting creditors in relation to
credit agreements relating to residential immovable property. On the basis of
this European framework, this paper analyses the feasibility of a purchase
option as a security for a real estate loan. Purchase option lacks regulation
in the Spanish Civil Code. Spanish scholars and case law distrust the use of
purchase option as a security because of the prohibition of the comissory pact.
Yet Community law advocates for easing legal mechanisms for reimbursement,
including transfer of securities to the creditor. Therefore, the traditional dis-
regard of the lex comissoria has little sense. On the other hand, Catalan and
Navarre laws rule this institution which use as a security increases steadily.
PALABRAS CLAVE: Directiva 2014/17/UE. Opción de compra. Cré-
dito inmobiliario. Pacto comisorio. Garantía real.
KEY WORDS: Directive 2014/17/EU. Purchase Option. Property Credit.
Lex Comissoria Clause. Real Guarantee.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LAS GARANTÍAS REALES
EN LA DIRECTIVA 2014/17/UE: 1. EL SISTEMA DE GARANTÍAS REALES
NUMERUS APERTUS. 2. LA TRANSFERENCIA DE LA GARANTÍA AL ACREEDOR.
3. LA TRANSPOSICIÓN DE LA DIRECTIVA EN ITALIA.—III. EL PACTO CO-
MISORIO EN EL SISTEMA ESPAÑOL DE GARANTÍAS: 1. DERECHO
CIVIL CATALÁN Y DERECHO FORAL NAVARRO. 2. LA JURISPRUDENCIA ANTE
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EL PACTO MARCIANO COMO MEDIO DE EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE LAS GA-
RANTÍAS REALES.—IV. LA OPCIÓN DE COMPRA DE NATURALEZA
REAL COMO INSTRUMENTO DE GARANTÍA: 1. OPCIÓN DE COM-
PRA PERSONAL Y OPCIÓN DE COMPRA REAL. 2. OPCIÓN DE COMPRA REAL CON
FUNCIONES DE GARANTÍA. 3. OPCIÓN DE COMPRA REAL CON FUNCIONES DE
GARANTÍA DE ORIGEN CONVENCIONAL: A) El contrato de crédito inmobiliario
con opción de compra. B) El contenido mínimo del título constitutivo de la
opción de compra en garantía. C) Determinación de la facultad del acreedor
de ejercitar unilateralmente la opción de compra. D) Determinación del precio
de la opción de compra. E) Determinación del plazo de duración del derecho
de opción de compra. F) Determinación de las obligaciones del concedente
respecto al bien dado en garantía.—V. CONCLUSIONES.—VI. ÍNDICE
DE RESOLUCIONES CITADAS.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La defensa del consumidor en sus relaciones crediticias, especialmente
aquellas dirigidas a obtener financiación para la compra de la primera
vivienda, se ha convertido en los últimos tiempos en un objetivo claro del
legislador europeo, que busca la cohesión social y también la estabilidad eco-
nómica de la zona euro. La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo
y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito cele-
brados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial1, se
promulgó cuando ya llevaba años instalada la crisis económica y financiera
en Europa. Cinco años más tardó el legislador español en la transposición,
mediante Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cré-
dito inmobiliario2, aunque es lo cierto que ya había adelantado soluciones
parciales para tratar de paliar algunos de los problemas más acuciantes que
afectaban a los consumidores, especialmente en relación con la ejecución
hipotecaria de la vivienda habitual3. Señala en su exposición de motivos la
LCCI que pretende con carácter general «la recuperación de la confianza de
los prestatarios», en este sentido, extiende su aplicación a todas las personas
físicas, tengan o no la condición de consumidores, y con independencia de
que el destino de los bienes inmuebles implicados sea o no residencial4.
El presente trabajo se cuestiona la virtualidad de una figura bien co-
nocida, la opción de compra, para ejercer una función de garantía cuando
acompaña a un negocio de préstamo, incluso a pesar de la sempiterna
prohibición del pacto comisorio. La opción de compra es un mecanismo
de adquisición de bienes no regulado por el Derecho civil estatal5 que, sin
embargo, se emplea con cierta frecuencia en el tráfico jurídico, habitualmente
como un instrumento de garantía que escapa de los procedimientos tradi-

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