Resolución de 21 de noviembre de 1994
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 21 de Noviembre de 1994 |
| Publicado en | BOE, 11 de Enero de 1995 |
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena, D. Andrés Martínez Pertusa, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 1 de Cartagena, a inscribir una escritura de segregación, compraventa y constitución de una servidumbre de paso, en virtud de apelación del Sr. Registrador.
HECHOS I
El día 11 de marzo de 1992, mediante escritura pública otorgada ante D. Andrés Martínez Pertusa, Notario de Cartagena, D. José Oltra Nicolás vendió a D. Pedro Pagan la siguiente finca: "Tierra secano, sita en diputación de la Magdalena, parte de la finca de San Justo, en este término municipal. Ocupa una superficie de Mil Ocho Metros Cuadrados, y linda Norte, más de la finca matriz de donde se segrega, que la separa de la Carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones; Sur y Oeste, más de donde se segrega; y Este, calle sin nombre". La finca descrita se segregó en la misma escritura: "Segregación: La acabada de describir se segrega para formar finca independiente de la siguiente en el mismo lugar: 'Tierra secano, contiene dentro de su perímetro una casa de planta baja, sin que conste su área superficial, está dividida por la Rambla de Benipila, y tiene una extensión de tres hectáreas, ochenta y ocho áreas y cuarenta y cinco centiáreas, equivalentes a cinco fanegas, nueve celemines, una cuartilla y once estadales y linda: Norte, parte que donó a Manuel Oltra, Este, D. José Monserrat, parte que se donó a D. Manuel Oltra, José Oltra y Francisco Oltra y rambla de Benipila; Sur, parte donada a Joaquín Oltra; y Oeste, la donada a Dolores Oltra. Está situada en la diputación de La Magdalena, de este término municipal, parte de la finca llamada San Justo. Inscripción. Está inscrita al Libro 566, sección 3.a, folio 176, finca 49.138 del Registro de la Propiedad de Cartagena'. En la primera estipulación de la escritura se recoge la venta de la finca descrita y en la segunda se constituyó la siguiente servidumbre: "Segunda. Constitución de servidumbre de paso: En beneficio de la finca segregada y descrita en esta escritura como predio dominante, y sobre el resto de la finca matriz de donde procede, como predio sirviente, se constituye servidumbre de paso para personas y todo tipo de vehículos sobre una franja de terreno existente entre la finca segregada y la Carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones, la cual tiene un largo de 28 metros y un fondo, entre la citada Carretera y el predio dominante, de 17 metros, coincidiendo totalmente la longitud de la
franja con la longitud de la finca segregada y descrita. Por la citada franja se comunica y tiene acceso a ella el predio dominante con la Carretera de Los Dolores a Los Molinos Marfagones".
II
Presentada la escritura mencionada en el Registro de la Propiedad n.° 1 de Cartagena fue objeto de la siguiente nota: "Examinado el precedente documento, y cumplido el artículo 429 del Reglamento Hipotecario, de conformidad con el presentante en virtud de instancia que queda archivada, se ha inscrito en cuanto a la segregación y compraventa donde indica el cajetín puesto al margen de la descripción de la finca segregada, con nota de no haberse acreditado Licencia Municipal para la segregación. Suspendida la inscripción en cuanto a la constitución de servidumbre por no determinarse el resto de la finca matriz gravado (arts. 9.1 Ley Hipotecaria y 51-1.a a 4.a de su Reglamento, arts. 170 y 171 del Reglamento Notarial y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y Notariado de 14 junio 1963, 23 octubre 1965 y 13 mayo 1987). Contra la presente nota podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses desde su fecha ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de esta Región, conforme a los arts. 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y ss. de su Reglamento. Cartagena, 7 de enero de 1993. El Registrador.— Fdo. Bartolomé Nieto García."
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.° Que la cuestión jurídica del presente recurso puede plantearse en los siguientes términos: Si inscrita una finca formada por segregación de otra sin haberse descrito la porción restante, tal como permite el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, aunque sí con indicación de la modificación de la extensión y lindero, como el mismo artículo exige, y constituyéndose en el mismo acto una servidumbre de paso en beneficio de la finca segregada sobre el resto de la finca matriz, cuya descripción no se ha exigido para inscribir la segregación, puede exigirse la descripción del resto de la finca para la inscripción de la servidumbre constituida. Que partiendo de la base de que la segregación está correctamente hecha sin necesidad de describir el resto y que en consecuencia ha sido inscrita en el Registro, y que el título contiene otro derecho inscribible, cual es la constitución de la servidumbre, hay que señalar que ni el artículo 47 ni el 50 del Reglamento Hipotecario imponen la necesidad de describir el resto de la finca cuando ya no se realiza ninguna segregación, y el artículo 51.4.a del Reglamento Hipotecario y 171 del Reglamento Notarial, sólo exigen expresar las diferencias entre el Registro y el Título cuando las diferencias no consten en el Registro, pero dichas diferencias, derivadas de la segregación practicada, ya constan en el Registro al haberse practicado por el Registrador la nota marginal que así lo indica, como lo impone el artículo 47 del Reglamento Hipotecario. 2.° Que la innecesariedad de la descripción del resto de la finca matriz en la escritura calificada puede basarse en los siguientes argumentos: a) Desde el punto de vista legal. Que la aplicación de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario en la interpretación dada anteriormente, lleva a la conclusión de que, inscrita la segregación y practicada por el Registrador la correspondiente nota marginal que fija la diferencia de superficie y linderos en la finca matriz, cualquier otra operación que se realice posteriormente sobre esta finca matriz habrá de tener en cuenta la nueva superficie y el nuevo lindero, pero en ningún caso será exigible la descripción del resto que queda después de la segregación, cuando se practicó ésta, sin exigir dicha descripción de resto. Que este argumento y en estos mismos términos ha sido aceptado por el Registrador calificador en una escritura de donaciones autorizadas por el mismo Notario. Por tanto, si se admite por el Registrador que pueda donarse la porción de finca que queda, después de una segregación, sin necesidad de describir el resto, no debe haber un obstáculo para inscribir la servidumbre que se estudia. La aplicación de criterios distintos a casos asimilables por el mismo Registrador puede suponer un quebrantamiento del principio constitucional de igualdad de todos los españoles ante la Ley que proclama el artículo 14 de la Constitución Española, b) Desde el punto de vista jurisprudencial. Que las Resoluciones citadas por el Sr. Registrador en su nota no tienen aplicación a este caso. Que deben tenerse en cuenta las Resoluciones de 22 de marzo de 1973 y 8 de mayo de 1978, en las que se exigía por el Registrador la descripción del resto después de la segregación practicada, exigencia que en ambos casos fue revocada por la Dirección General, c) Desde el campo doctrinal. La mayoría de la doctrina sostiene la tesis mantenida por esta parte. Que, finalmente, la descripción de la servidumbre en el título es tan detallada que, además de cumplir perfectamente con el principio de especialidad que posibilita su inscripción como tal derecho real en el Registro, permite saber claramente sobre qué parte de la finca matriz está constituida.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1.° Que debe distinguirse, a tenor de nuestra legislación hipotecaria con relación al resto de una finca, un distinto tratamiento según que el mismo sea el resultado de una o más segregaciones o, por el contrario, constituya el objeto del negocio jurídico inscribible. 2.° Que, en el primer caso, el resto resultado es el contemplado en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario. Las Resoluciones de 22 de marzo de 1973 y 8 de mayo de 1978 facilitan el cumplimiento de la obligación reglamentaria y se explica dicho precepto en la Resolución de 22 de octubre de 1965, que hace alusión a los casos de imposibilidad o inconveniencia de la determinación del "resto-resultado", cuyo examen se amplía acudiendo a la doctrina científica: a) Habría imposibilidad de describir el resto-resultado cuando al mismo tiempo o con breves intervalos, se segreguen de la misma finca muchas parcelas, que a veces pueden ser centenares, como cuando se trata de parcelaciones para la construcción de viviendas, en solares de gran extensión o de parcelaciones de grandes fincas rústicas a fines de colonización, b) Sería inconveniente la descripción del resto-resultado, en los casos de varias segregaciones sucesivas, pues si hubiere que describir el resto después de cada una de ellas, al ser posible que fueren teniendo acceso al Registro por orden distinto de aquel en que se hubieren practicado, resulta evidente la confusión y oscuridad que tales descripciones añadirían a los libros del Registro. 3.° Que distinta debe ser la consideración del resto de una finca, después de una o varias segregaciones, cuando tal resto constituye el objeto del negocio jurídico inscribible. En este caso, la legislación hipotecaria se preocupa de evitar las inconveniencias antes aludidas en el último párrafo del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, introducido por la reforma de 12 de noviembre de 1982. Por tanto, no es admisible que se pueda hablar de imposibilidad de su determinación, pues se trataría entonces de un supuesto de inexistencia del contrato al faltar uno de los elementos esenciales, el objeto cierto que sea materia del contrato, al decir del artículo 1.261 del Código Civil. Por ello, lo establecido en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que se desarrolla en las reglas 1.a a 4.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. En este punto hay que tener en cuenta lo declarado en las Resoluciones de 14 de junio de 1963 y 23 de octubre de 1965. 5.a Que no debe considerarse contraria a la Resolución de 14 de julio de 1963, la doctrina de la Resolución de 11 de mayo de 1987. 6.° Que con referencia a las resoluciones alegadas en el escrito de interposición de recurso de 22 de marzo de 1973 y 8 de mayo de 1978, no se recogen en la nota de calificación por no ser aplicables al caso planteado. 7.° Que mantener que debe practicarse la inscripción de la servidumbre en base a un resto indeterminado, el que resultaría después de restar a la finca inicial lo que resulta de las notas de segregación, además de vulnerar el principio de especialidad, implicaría que para el caso que tuviesen acceso al Registro segregaciones practicadas con anterioridad a la constitución de servidumbre, estas nuevas parcelas también habrían de quedar gravadas, según Registro, con el gravamen constituido. 8.° Que la exigencia de la determinación del resto gravado con el derecho real a efectos de cumplir el principio de especialidad, no debe minimizarse por el hecho de que la servidumbre constituida cumpla el principio de especialidad, al quedar perfectamente determinada la existencia y contenido del derecho creado, como se cuida de establecer el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, que en su n.° 1 establece la necesidad de la determinación de la finca gravada y en su n.° 2 la del derecho que se inscriba. 9.° Que, por último, en cuanto a la escritura de donación autorizada por el Notario recurrente, y a la que el mismo se refiere en su escrito, hay que señalar la diferencia que existe entre aquélla y el caso planteado en este recurso.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia revocó la nota del Registrador, fundándose en que la descripción del gravamen es tan completo, que en modo alguno pueden quedar dudas para terceros respecto a su definición, máxime cuando al margen de la propiedad de la finca matriz debe hacerse constar la porción segregada y el gravamen que como vigente queda establecido.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en los fundamentos de derecho expresados en su informe.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
VISTOS los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 47, 50 y 51 del Reglamento Hipotecario.
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En el presente recurso se debate exclusivamente sobre la inscripción de una servidumbre de paso, establecida en favor de una finca que previamente y en el mismo título se ha segregado de otra, de modo que según el título será la porción restante la que quedará sujeta al gravamen. El Registrador inscribe la previa segregación y venta del predio dominante pero suspende la inscripción de la servidumbre "por no determinarse el resto de la finca matriz" que queda gravado con la servidumbre.
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Este defecto no puede ser mantenido; descrita la finca matriz, tanto en el Registro como en el título calificado, con todos los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria (vid. arts. 9 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario); y considerados por el Registrador —como lo prueba la inscripción de la nueva finca segregada— suficientemente identifícativos de la porción segregada los datos descriptivos que de ella se especifican (superficie, linderos, término, lugar de actuación), no puede ahora ponerse en entredicho la identificación del resto de la finca matriz (así lo confirman los propios artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando en la hipótesis de segregación y respecto del resto de la finca matriz, se conforman con la indicación de las modificaciones en la extensión y en el lindero o linderos por donde se efectúa la segregación); y, menos aún, rechazar la constitución, sobre el resto de la finca de un gravamen, como el ahora debatido, que en cualquier caso queda suficientemente definido en todas sus características, pues se facilita la identificación completa de la concreta parte de la finca sirviente por donde ha de realizarse el paso (la que media entre el lindero norte de la finca segregada y la carretera de Los Dolores a los Molinos Marfagones, de una longitud de 28 metros cuadrados, que se corresponde con la longitud de dicho lindero norte de la porción segregada) y la anchura del mismo (17 metros para paso de todo tipo de vehículos y personas).
Por todo ello esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar el auto apelado.
Madrid, 21 de noviembre de 1994.— El Director General.— Fdo.: Julio Burdiel Hernández.— Al pie: Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Murcia.—
(B.O.E. 11-1-95)
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SAP Madrid, 16 de Marzo de 1999
...de notificación, y la de 17-9-1995 la admite como vía hábil para el requerimiento resolutorio del art.1504 C.C.. Las R.D.G.R.N. de 3 y 21-11-1994, que las admiten como medio útil para practicar notificaciones fehacientes. Pero no deja de ser cierto que esa doctrina general tiene sus Es clás......