Escritura de reparcelación por la Administración: escritura y normas

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aMarzo 2022





Contenido
  • 1 Adaptación del formulario:
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Normas a tener en cuenta
      • 3.1.1 Caso de segregaciones
      • 3.1.2 Servidumbres
      • 3.1.3 Inscripción de la Junta
      • 3.1.4 Excesos de cabida
      • 3.1.5 Edificaciones
      • 3.1.6 Empresa urbanizadora
      • 3.1.7 Correspondencia entre fincas
      • 3.1.8 Superficie aportada y resultante
      • 3.1.9 Certificación administrativa
      • 3.1.10 Nota de afección:
      • 3.1.11 Efectos prácticos de la reparcelación
    • 3.2 Normas estatales
    • 3.3 Normas autonómicas
      • 3.3.1 Andalucía
      • 3.3.2 Aragón
      • 3.3.3 Principado de Asturias
      • 3.3.4 Canarias
      • 3.3.5 Cantabria
      • 3.3.6 Castilla la Mancha
      • 3.3.7 Castilla y León
      • 3.3.8 Cataluña
      • 3.3.9 Extremadura
      • 3.3.10 Galicia
      • 3.3.11 Islas Baleares
      • 3.3.12 Madrid
      • 3.3.13 Murcia
      • 3.3.14 Navarra
      • 3.3.15 La Rioja
      • 3.3.16 Comunidad Valenciana
      • 3.3.17 País Vasco
  • 4 Doctrina Administrativa citada
  • 5 Legislación citada
Adaptación del formulario:

El presente formulario está adaptado a la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (que entró en vigor el 3 de septiembre de 2021) y por ello se señalan algunas formas del juicio notarial de capacidad (puesto que toda persona tiene capacidad,) sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

Modelo de escritura

NÚMERO *.

En *, a *.

ANTE MÍ, * Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

El Excmo. Sr. Don *, Alcalde ( O la Excma. Sa. Doña * Alcaldesa) el Ayuntamiento de esta Ciudad, cargo que, por notoriedad, me consta ejerce.

Sus facultades para este acto resultan de los acuerdos del Pleno del Ayuntamiento de *, según Certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento Don *, con el Visto Bueno del propio Alcalde, Don *, cuyas firmas legitimo por serme conocidas (o por otros medio) certificación que queda incorporada a esta matriz.

Manifiesta Don/ña * que sus facultades no le han sido revocadas, restringidas, ni limitadas y que se encuentran plenamente vigentes y, yo, el Notario, le juzgo con facultades suficientes para otorgar la presente reparcelación.

Le conozco.

(Juicio notarial: Opciones)

  • A mi juicio tienen legitimación y ejerce su capacidad jurídica mediante su decisión de otorgar esta escritura de REPARCELACIÓN y EXPONE:
  • A mi juicio tiene legitimación y capacidad para otorgar esta Escritura de REPARCELACIÓN y EXPONE:
  • A mi juicio tiene legitimación y capacidad, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para otorgar esta Escritura de REPARCELACIÓN y EXPONE:

I.- Que el Pleno del Ayuntamiento de * aprobó definitivamente el proyecto de compensación del polígono * del Plan parcial del sector *, autorizó al señor Alcalde para firmar todos los documentos que hagan falta y se hizo constar que el acuerdo era firme en vía administrativa.

II.- Y a requerimiento del representante del mencionado Ayuntamiento ha quedado incorporado a esta matriz el acuerdo de aprobación definitiva, con detalle de las fincas aportadas, previas las segregaciones mencionadas, su agrupación y fincas adjudicadas.

Se pide expresamente la mayor cabida a que se refiere la certificación y se hace constar que las parcelas adjudicadas a los particulares tienen todas ellas la consideración de INDIVISIBLES (o DIVISIBLES, y es la Parcela mínima...).

Yo, el Notario, protocolizo el mencionado documento y un Plano y expediré a los propietarios que lo requieran copia total autorizada de esta escritura y del documento incorporado.

Las copias se expedirán para que los interesados puedan inscribir a su favor, en el Registro de la Propiedad, las fincas adjudicadas.

Y el Don * se ratifica en los ruegos registrales que constan en la repetida certificación.

A los efectos pertinentes se valora el metro cuadrado de las fincas adjudicadas en * Euros.

Se acredita la representación gráfica georreferenciada de las nuevas fincas mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo por serme conocida (o por otros medios) que acredita las coordenadas georreferenciadas de sus vértices; dicha certificación se une a esta matriz).

OBSERVACIÓN FISCAL.- Se hace constar que este acto está sujeto y exento del I.V.A., según el artículo 20, nº 20 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido ya efectos fiscales se valoran en junto en * Euros.

COMUNICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Posibilidad 1.- Por expresa indicación de la parte interesada, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.)

Posibilidad 2.- Por expresa indicación de la parte interesada, previas las oportunas advertencias al respecto, no procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad; a su instancia remitiré, por telefax, comunicación sellada y suscrita de haber autorizado esta escritura, de acuerdo con lo que dispone el artículo 249. núm. 3 del Reglamento Notarial.

Comentario

Puede verse el estudio y varios enlaces a trabajos de autores sobre la materia objeto de este formulario en la Obra del mismo autor «Práctico Derecho Registral y, en especial, está relacionado con este formulario el tema Reparcelaciones en la legislación estatal

En general: en los casos en que se trata de una reparcelación administrativa, aprobada ésta por la Administración se puede protocolizar la pertinente certificación para poder expedir copias a los interesados. Es conveniente exigir que se detalle si las nuevas parcelas de reemplazo son divisibles o no, y sus condiciones, en su caso; a efectos de liquidación (exenta y aranceles notariales y registrales) es conveniente dar un valor a cada finca nueva o, al menos, un valor al metro cuadrado de las nuevas fincas adjudicadas.

Deberá tenerse en cuenta la especifica regulación urbanística, según la normativa aplicable a la Comunidad correspondiente.

Normas a tener en cuenta

En todo caso de reparcelación, sea voluntaria o por acuerdo de la Junta de compensación, o por la Administración, hay que tener en cuenta determinadas reglas del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística, a saber:

Sobre la reanudación del tracto sucesivo: (regulada en el art. 9 del RD 1093/1997):

«Cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquélla, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido podrá realizarse...».

El caso de doble inmatriculación o titular desconocido o controversia sobre la titularidad (art. 10 del RD 1093/1997):

«Cuando la finca incluida en el proyecto de equidistribución hubiere sido objeto de doble inmatriculación, resultare ser de titular desconocido o registralmente constare que su titularidad es controvertida, se aplicarán las siguientes reglas...».

Sobre el traslado y cancelación de cargas (art. 11 del RD 1093/1997):

«Cuando sobre las fincas de origen aportadas al proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no dominicales, sin perjuicio de lo establecido en la legislación urbanística aplicable sobre notificación del expediente a sus respectivos titulares, se aplicarán las siguientes reglas...».

Sobre la inscripción de fincas a favor de la Junta (art. 21 del RD 1093/1997):

«En el caso de que determinados propietarios no se adhieran al sistema de compensación, si el expediente de expropiación que ha de seguirse fuese declarado de urgencia...».

Me remito, en general, a esta norma estatal, con las concretas indicaciones siguientes:

Caso de segregaciones

Las segregaciones en el caso de una reparcelación no exigen la licencia de parcelación.

Servidumbres

Son frecuentes las servidumbres que no han de afectar a las nuevas fincas; hay que tener en cuenta que por no ser trasladadas a las nuevas fincas de reemplazo hace falta, como ordena la norma estatal, especificar la indemnización que en su caso haya de satisfacerse a su titular y que conste que se ha pagado o consignado su importe; o también es posible que el proyecto las declare no indemnizables, pero lo ha de señalar expresamente.

Inscripción de la Junta

Hace falta que la Junta de Compensación esté inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas y estén vigentes los cargos de secretario y presidente.

Excesos de cabida

En el Proyecto se admiten los excesos de cabida, sin problemas.

Edificaciones

Hay que tener presente las edificaciones existentes en las fincas aportadas, para hacerlas constar en la nueva finca; en el caso de segregaciones, hace falta determinar si las edificaciones quedan en la finca segregada y pasan a la nueva finca de reemplazo o quedan en el resto.

Empresa urbanizadora

Puede intervenir una empresa urbanizadora, la cual asumirá en todo o en parte los costes de la urbanización; habrá fincas adjudicadas a la empresa urbanizadora, con cuota de liquidación provisional y puede haber fincas sin afección urbanística a la urbanización. Parece lógico que las fincas adjudicadas a la empresa urbanizadora no les afecten las cargas de las fincas aportadas, que deben pasar sólo a las fincas adjudicadas al titular de las de origen; de aquí, la importancia de hacer las pertinente notificaciones a los titulares de derechos, en especial acreedores hipotecarios.

Correspondencia entre fincas

Hace falta indicar la correspondencia (en todo o parte) entre cada finca de reemplazo y las aportadas, en especial para el necesario traslado de cargas. Como recuerda la Resolución de la DGRN de 18 de junio de...

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