Propiedad Horizontal
| Autor | Pedro Cabello |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 842-862 |
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Ley-decreto número 407, de la República de Cuba, de fecha 16 de septiembre de 1952, publicado en la «Gaceta Oficial» el día 18 del referido mes, que literalmente dice así:
Artículo 1. Esta Ley-decreto se denomina aLey de la Propiedad Horizontales.
Art. 2. Las disposiciones de esta Ley son aplicables sólo al edificio o casa de apartamentos cuyo titular único o titulares todos de la propiedad del mismo, si hubiese más de uno, declaren expresamente su voluntad de someterlo al régimen establecido en esta Ley, haciéndolo constar por escritura pública e inscribiendo ésta en el Registro de la Propiedad.
Art. 3. A los efectos de estas disposiciones, se entenderá por apartamento la construcción que ocupe todo o parte de un piso o de más de uno, en edificio de uno o varios pisos o plantas, bien se destine lo fabricado a viviendas, oficinas, explotación de alguna industria o comercio o a cualquier otro tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.
Art. 4. Los apartamentos expresados en el artículo anterior podrán individualmente transmitirse o gravarse y ser objeto de do-Page 843minio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos intervivos o mortis-causa, con independencia del edificio total de que formen parte, siempre que el acto o contrato conste por documento fehaciente y éste se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Art. 5. En los casos de transmisión o gravamen de un apartamento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo titular, o gravada, la participación que corresponda al tránsmitente, o, en su caso, al deudor, en los elementos comunes del edificio proyectado y el derecho que tenga a que se le construya el apartamento, entendiéndose subrogado el adquirente en el lugar y grado de aquél, a todos los efectos legales.
Art. 6. Si la transmisión o gravamen se refiriese al apartamento que ya hubiese comenzado a construirse, se entenderán adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae el artículo anterior, y de modo privativo lo que ya esté fabricado del apartamento en cuestión, entendiéndose también subrogado el adquirente en el lugar y grado del trasmitente, a todos los efectos legales.
Art. 7. Cada apartamento puede pertenecer en comunidad a más de una persona.
Art. 8. El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamento v a una participación con los demás titulares, en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente el valor de su apartamento dentro del conjunto del edificio. Este porcentaje se calculará tomando como base lo que valga el apartamento, en moneda de curso legal, en relación con lo que valga el edificio en total.
Dicho porcentaje se expresará al constituirse el régimen de la propiedad horizontal y tendrá carácter permanente, no pudiendo ser variado sin la anuencia de los titulares que representen la totalidad de los apartamentos del edificio.
El citado valor básico, que se fijará al solo efecto de esta Ley y con independencia del valor real, no impedirá, en forma alguna, que cada titular señale un valor circunstancial distinto a su apartamento en toda clase de actos o negocios jurídicos.
Art. 9. Los créditos hipotecarios constituidos con posterioridad a esta Ley y antes de organizarse el edificio en régimen de propiedad horizontal, se regirán por lo establecido en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria, pero el acreedor al iniciar el procedimiento para su cobro deberá dirigir la acción, simultáneamente, por laPage 844 totalidad de la suma garantida contra todos los titulares de los apartamentos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después de organizarse el edificio en régimen de propiedad horizontal, se hará la distribución de aquéllos, en la forma a que se refiere el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, entre los apartamentos gravados que estuvieren ya construidos ; y si se tratare de apartamentos meramente proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de los artículos 5 y 6 de esta Ley.
Art. 10. Siempre que hubiere distribución de créditos, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior, la acción hipotecaria podrá ejercitarse en un solo procedimiento y con una sola certificación del Registro de la Propiedad, que deberá expedirse dentro del término de cuatro días hábiles de hecha la solicitud, más un término adicional de un día por cada tres fincas filiales que hayan de certificarse.
Art. II. Se consideran elementos comunes generales del inmueble :
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El terreno en que se asiente el edificio.
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Los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación.
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Los sótanos, azotea, patios y jardines, salvo disposición o estipulación en contrario.
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Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados del edificio, salvo disposición o estipulación en contrario.
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Los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares.
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Los ascensores, incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos o instalaciones existentes para beneficio común.
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Todo lo demás que fuere racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia, conservación y seguridad.
Art. 12. También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que se acuerde expresamente así por la totalidad de titulares del edificio, aquéllos que se destinen al servicio de cierto número de apartamentos, con exclusión de los demás, tales como escaleras y ascensores especiales, porterías distin-Page 845tas, servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un mismo piso y otros análogos.
Art. 13. Los elementos comunes generales o limitados se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario, será nulo.
Art. 14. Cada titular podrá usar uno de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás
Art. 15. El uso y disfrute de cada apartamento estará sometido a las siguientes reglas :
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Realizarlas de acuerdo con el destino dado al edificio. Si el edificio fuere destinado a vivienda, no podrá ningún titular establecer en él oficina, comercio, industrias, laboratorios, ni ninguna otra forma de explotación, a menos que expresamente se autorice por todos los titulares.
En los edificios de propiedad horizontal destinados a viviendas, podrán sus titulares, no obstante, dedicarse al ejercicio de sus respectivas profesiones liberales.
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No producir ruidos o molestias, ni daños ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o de los vecinos.
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No utilizar el apartamento para actos o fines contrarios a la moral y buenas costumbres.
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Ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamento, sin que puedan perturbar el uso y goce legítimo de los demás, ni cambiar la forma externa de las fachadas ni decorar las paredes y puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas de las del conjunto.
La infracción de las reglas contenidas en este artículo, dará lugar al ejercicio de la acción de indemnización de daños y perjuicios a favor de los titulares que resultaren particularmente afectados, sin perjuicio de las sanciones establecidas en el artículo 51 de. esta Ley.
Art. 16. Las reformas del edificio destinadas al mejoramiento del mismo o al uso más cómodo de los elementos comunes, así como cuantas alteren el aspecto general de la fabricación, serán acordadas por la mayoría, salvo si afectaren el derecho privativo de uno o más, titulares sobre sus respectivos apartamentos, caso en que deberá obtenerse, además, el consentimiento de los mismos.Page 846
Art. 17. Cuando el edificio o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes. La estimación de la urgencia y necesidad de las obras, y su importe, corresponde a la mayoría de los titulares o, en su defecto y a petición de cualquiera de éstos, al Juez de Primera Instancia del lugar, quien decidirá por el procedimiento que en el Capítulo IV de esta Ley se establece.
Art. 18 Ningún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio.
Art. 19. Los titulares de apartamentos tendrán entre sí un derecho de tanteo o preferencia, en igualdad de precio y condiciones, respecto a la venta que concierte cualquiera de ellos con personas extrañas.
A la finalidad del mencionado derecho de preferencia, el vendedor del apartamento notificará a los demás titulares, la venta en proyecto, con expresión del precio ofrecido, para que en un término de doce días hábiles, ejerciten tal derecho, y si no lo verificaren lo perderán y podrá llevarse a efecto la enajenación.
La notificación deberá hacerse a los interesados personalmente y a quien ejerza la administración, o de no ser posible, por medio de un anuncio que se insertará durante tres días en uno de los periódicos de mayor circulación del lugar y a falta de ellos en la «Gaceta Oficial».
Si varios titulares desearen adquirir el apartamento en venta, será preferido el que...
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