La prohibición de enajenar en el Registro
| Autor | A. Ríos Mosquera |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 241-253 |
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En nuestro sistema de derecho, la disponibilidad del objeto de la relación jurídica es la norma a tenor de la que se desenvuelven los preceptos reguladores de las diversas Instituciones jurídico patrimoniales. El artículos 349 del Código civil define la propiedad como «el derecho de gozar y disponer de una cosa sin mas limitaciones que las establecidas en las leyes». La facultad de disponer es, pues, un atributo esencial de la propiedad, del dominio, porque aunque el Código añade «sin más limitaciones que las establecidas en las leyes», esta aclaración no es negación de la facultad de disponer, sino la adaptación a la realidad jurídica y social del objeto de la propiedad para que cumpla su función y no origine un derecho absoluto, que no existe ni puede existir en la convivencia humana.
Consecuencia de tal principio de disponibilidad, es la afectación de las cosas propias, radicantes en el dominio jurídico de un sujeto al cumplimiento de sus obligaciones contraídas en virtud de su limitación para cumplir por sí sus fines sociales e individuales, y, por consiguiente tal disponibilidad o facultad de enajenar es la base del crédito real, sobre el que se desenvuelven las leyes reguladoras del mismo, tanto en su aspecto mobiliario, como en el inmobiliario o hipotecario.
Vamos a estudiar la prohibición de enajenar en el campo delPage 242 Derecho inmobiliario español, refiriéndonos especialmente a la ley Hipotecaria, pero sin omitir las disposiciones de otras leyes, por el carácter principalmente adjetivo que prácticamente se viene dando a la legislación inmobiliaria española.
La prohibición de enajenar, mencionada inscripta o anotada en el registro
Debiendo expresar la inscripción según determina el art. 9 de la ley en su númeio 2.° la «extensión», condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscriba, es natural que la prohibición de enajenar (cuando el derecho substantivo declare la procedencia de tal prohibición) conste en los asientos del Registro 1. Así, cuando se inscriba una escritura dimanada de una sentencía de retracto, como el fallo impondrá al retrayente la obligación de conservar o de no vender el derecho adquirido durante cierto tiempo, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.618 de la ley de Enjuiciamiento civil, tal prohibición o limitación en el derecho inscripto aparecerá en el Registro de un modo legal y obligatorio.
Raro y hasta anómalo nos parece que la prohibición de enajenar aparezca en asiento del Registro como Mención, tal y como debe considerarse según el art. 29 de la ley Hipotecaria, porque la prohibición de enajenar no es un derecho real, sino una limitación del mismo, y lo que puede mencionarse es el dominio o un derecho real, dominio o derecho que es susceptible de figurar en un asiento del Registro, constituyendo su contenido, su fondo pero no se concibe que una prohibición de enajenar por sí sea susceptible de constituir el derecho sujeto a inscripción.
La prohibición de enajenar se presenta con ordinaria frecuencia en los asienios de anotación preventiva por las múltiples causas enumeradas en diferentes textos legales 2.
Bien es cierto que en los asientos de anotación preventiva laPage 243prohibición de enajenar suele obedecer en la mayoría de los casos a causas estrechamente relacionadas con la capacidad de las personas, como sucede en el concurso de acreedores, suspensión de pagos, quiebra, y en asientos producidos por consecuencia de demandas, que tienden a modificar la capacidad de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes (artículos 2 y 15 de la ley Hipotecaria 19, 73, 245 a 248, del Reglamento Hipotecario, en relación con el 1.914 del Código civil 1.175 y 1.350 de la lev de Enjuiciamiento civil) obedeciendo en otros a la necesidad de mantener unida una masa o universitas juris (artículos 1.030, 1.095 Y 1097 de la ley Procesal) para distribuirla entre los varios interesados en la misma, y otras veces tal prohibición se debe a la necesidad jurídica, consecuencia del contenido económico del derecho de obligaciones, de garantir a un acreedor del titular de la cosa o dueño presunto de la misma (artículos 764 1.428 de la ley do Enjuiciamiento civil en relación con los 1.785 a 1.789 del Código). Pero en todos estos casos la prohibición de enajenar se présentada como una tutela del ajeno derecho o garantía del mismo, ya con cierta nota de temporalidad y de carácter externo al derecho real limitado, productora de situaciones jurídicas perfectamente distintas de la prohibición de enajenar impuesta motu proprio por su titular. En los casos citados esa prohibición de enajenar afecta, no al contenido interno de las facultades dispositivas del dueño (modificatorias del tipo normal definido en las leyes de derecho real), sino a situaciones exlernas a su contenido jurídico y a causas más o menos pasajeras. Así en el llamado juicio en rebeldía, si el rebelde comparece, se allana y cumple la prestación exigida en la demanda, la prohibición de enajenar desaparece, y su derecho de disponer es tan libre como antes de originar la anotación aprobadas las particiones, cada adjudicatario tiene su derecho de disponer, libre de trabas; pero en la prohibición de enajenar, propiamente dicha, el contenido del derecho se modifica con carácter permanente dentro o durante el tiempo señalado: es una figura nueva de derecho real con características propias.
En el curso de este trabajo nos referiremos principalmente a la prohibición de enajenar en cuanto afecta al contenido del derecho real en su ejercicio, como una limitación con carácter más o menos duradero impuesta por su titular.Page 244No obstante, y por los particulares efectos que en la práctica producen, pueden distinguirse las prohibiciones de enajenar, entendidas en sentido lato, del modo siguiente:
Primero. Por su origen. Legales, judiciales y convencionales o voluntarias, según que la prohibición la señale la ley (artículo 1618 de la ley de Enjuiciamiento civil), se acuerde por decisión judicial (art. 1.428 del propio texto legal) o por la voluntad de los titulares del derecho real.
En general, puede afirmarse que de estas prohibiciones de enajenar sólo las legales y convencionales merecen propiamente el nombre, pues las judiciales más bien son protecciones en favor del tercero interesado en los bienes. (Res. de los Registros de 15 Enero de 1918.)
Segundo. Por razón del título en que constan. Conviene distinguir entre los actos mortis causa y los ínter vivos y entre los a titulo oneroso y lucrativo.
Esta distinción tiene su importancia por la mayor facilidad con que suelen aceptarse las prohibiciones de enajenar en los títulos lucrativos, especialmente en las donaciones, sobre todo en las íntervivos de carácter bilateral, que en los a título oneroso, sobre todo en la hipoteca (art. 107, núm. 4.° de la ley Hipotecaria).
Tercero. Por su extensión o alcance pueden ser absolutas o relativas o limitativas, según que se refieran a toda clase de actos o sólo a determinadas facultades. (Res. de 14 de Abril de 1921.)
Cuarto. Por su duración. Perpetuas y temporales. Las primeras...
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