Adjudicación de mitad indivisa de finca en procedimiento concursal gravada con hipoteca unitaria sobre toda la finca
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Hechos: se presenta a inscripción decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictado en procedimiento de concurso en el que, en subasta, se adjudica la mitad indivisa de una finca ordenándose la cancelación de cargas.
La Registradora califica negativamente por entender que no puede procederse a la cancelación de la hipoteca pues el crédito no aparece distribuido entre ambos deudores, siendo necesaria la previa distribución para poder proceder a dicha cancelación.
El Centro Directivo revoca la calificación debiendo destacar:
Primero.- La exigencia de distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas hipotecadas es una consecuencia del principio de especialidad registral (artículos 119 LH y 216 RH).
Segundo.- La regla general es la prohibición de las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada. No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. En efecto, cuando se hipotequen varios derechos integrantes del dominio o participaciones indivisas de una finca o derecho, los titulares respectivos podrán acordar la indivisibilidad de la hipoteca al amparo de lo dispuesto en el artículo 217 RH; esto es, «la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución».
La regla de la indivisibilidad de la hipoteca supone que la misma persiste integra e idéntica, aunque el crédito o la finca posteriormente se dividan o, aunque se extinga la comunidad entre los titulares, salvo que así lo acuerden acreedor y deudor procediendo a la distribución de la garantía.
Mientras esto no suceda, el acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos dirigiéndose contra la totalidad de la finca. Por su parte, cualquiera de los deudores podrá cumplir la prestación exigida para la satisfacción del interés del acreedor con efectos liberatorios para todos los demás obligados al pago.
El carácter unitario de la hipoteca afecta así mismo a la hora de su ejecución, no pudiendo llevarse a cabo la misma de forma parcial. De esta forma ni el acreedor podrá exigir que recaiga sobre una parte del crédito garantizado, puesto que no hay atribución de cuotas del crédito, ni tampoco podrá llevarse a cabo la ejecución sobre la parte ideal de la finca que le corresponda a uno de...
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