Procesos arrendaticios
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 381-471 |
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Intento, no plenamente conseguido, del legislador fue el de simplificar la regulación de los procesos arrendaticios, evitando el complejo entramado adjetivo que, como cuerpo extraño, se había introducido en el ordenamiento anterior de las locaciones urbanas.
En contraste con la prolija disciplina del Texto de 1964, el actual la condensaba en tres artículos: artículo 38, relativo a la competencia, el artículo 39, referente al procedimiento, y el artículo 40, a la acumulación de acciones.
Estos tres preceptos han sido derogados por la disposición derogatoria única de la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que establece dos cauces para el conocimiento y dilucidación de las cuestiones derivadas del contrato arrendaticio: el juicio ordinario y el juicio verbal, procedimiento éste en el que se subsume el tradicional juicio de desahucio, aunque autores hay (MARTÍN CONTRERAS), que se refieren al «juicio verbal de desahucio» como un auténtico procedimiento especial, ampliando a tres las modalidades procedimentales: el juicio verbal de desahucio, cuando se trate de la recuperación de la posesión del local arrendado con fundamento en la falta de pago de las rentas o el vencimiento del plazo del contrato; el juicio verbal, cuando se insten de manera conjunta las pretensiones de desahucio y pago de rentas, y el juicio ordinario, cuando se deduzca cualquier otra pretensión, excepto el desahucio por falta de pago de rentas y cantidades debidas o por expiración del plazo contractual.
El conocimiento, en primera instancia, de los procesos arrendaticios corresponde a los Juzgados de Primera Instancia (art. 45 LEC).
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La competencia objetiva está sustraída a la voluntad de las partes, a las que no les dado prorrogarla, como se desprende de los artículos 48 y 49 de la LEC, debiendo el Juez que esté conociendo del asunto, por tratarse de cuestión de orden público, apreciar de oficio su falta, tan pronto como la advierta (art. 48. 1).
Si el órgano jurisdiccional que conozca del asunto en segunda instancia entendiese que aquél carecía de competencia objetiva, debe decretar la nulidad de todo lo actuado, dejando a salvo el derecho de as partes a ejercitar sus acciones ante aquel al que corresponda (art. 48. 2).
El artículo 238 de la Ley 0rgánica del Poder Judicial prevé la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales que se produzcan con manifiesta falta de competencia objetiva, la cual puede acordarse a instancia de arte, usando de os medios que las leyes procesales establezcan - art. 240.1- o decretarse de oficio, antes de dictar sentencia definitiva, previa audiencia de las partes (art. 240.2).
El órgano jurisdiccional, antes de resolver, debe oir a las partes y al Ministerio Fiscal por plazo común de diez días (art. 48.3).
El auto que declare la falta de competencia indicará la clase de Tribunal al que corresponde el conocimiento del asunto (arts. 48.4 y 65.3).
El instituto de la competencia territorial, en general, se halla gobernado por dos principios de signo contrario: el de prorrogabilidad y el de indisponibilidad, ambos de idéntico rango y virtualidad. Por el primero, y como proyección de la autonomía privada en la relación jurídico-procesal, la ley reconoce a las partes la facultad de atribuir el conocimiento de un determinado litigio al Juez del territorio que, tácita o expresamente, convengan. Por el segundo, es la propia ley la que directa invariablemente determina el Juez ante quien haya de sustanciarse y que deba decidir la contienda, ya de modo excluyente, ya de modo plural y, en este último caso, facultativa o subsidiariamente.
En materia arrendaticia, la sumisión como primera regla determinante de la competencia fue suprimida en la Ley arrendaticia de 1964 (art. 121).
En la actualidad, el artículo 52.7º de la LEC es, también, taxativo: «En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca».
Viniendo la competencia territorial fijada por regla imperativa, el órgano jurisdiccional debe examinarla de oficio inmediatamente después de presentada la demanda y, previa audiencia del Ministerio Fiscal y de las partes perso-Page 383nadas, si entiende que carece de competencia territorial para conocer del asunto, declararlo así mediante auto, remitiendo las actuaciones al Juzgado que considere territorialmente competente (art. 58 LEC).
El artículo 249 de la LEC dispone que «se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: Las (demandas) que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que e trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia».
El juicio ordinario ordinario principia, naturalmente, por demanda (art. 399.1 LEC), acto formal propulsor de la actividad del órgano jurisdiccional y constitutivo de la relación procesal (BECEÑA).
Ya las Leyes de Partidas (Ley 40, Tit. II, Partida 30) establecían que en toda demanda, para que pudiera tenerse por hecha derechamente, se precisaba consignar el nombre del juez ante quien se promovía, el de la persona que la formulaba, el del sujeto contra el que se dirigía, la cosa o la cuantía o el hecho que demanda y la razón por la que se pedía. Y estos son los requisitos que, en suma, recoge el artículo 399 LEC, por más que omita algunos, como la designación del órgano judicial, mención, por lo demás, innecesaria, en cuanto técnicamente establecida.
Exige el citado precepto (apartado 1) que en la demanda se consignen, de conformidad con lo establecido en el artículo 155, los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado y el domicilio o residencia en que pueden ser emplazados.
Según la S. de 16-7-1986, el actor debe completar su identificación con el documento nacional de identidad, pero, si queda acreditada con otros medios probatorios, no se infringen las disposiciones legales, pues otra cosa podríaPage 384 significar la privación a una persona de la defensa de sus derechos legítimos, con infracción del artículo 24 de la Constitución.
La identidad del demandado, puntualiza la S. de 1-3-1991, se puede buscar por cualquier circunstancia que permita su determinación, siendo suficiente la concreción e individualización que permita conocer con exactitud aquél contra quien se entabla la acción. La S. de 16-12-1974 admite la designación del demandado por el nombre comercial, puntualizando la de 19-3-1990 que no se falta a la determinación de una persona si se padece una equivocación en el nombre o en alguna circunstancia personal, siempre que en los escritos aparezcan pormenores que demuestren de modo suficiente quién son las partes. Por ello, la falta de precisión en este punto es defecto subsanable (S. de 19-3-1990, citada).
Afirma TABOADA que las personas jurídicas de derecho privado deben designarse en la demanda con su denominación social, indicando, además, su domicilio y el cargo o cargos que tienen la...
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