Procesos arrendaticios
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
Comentario general
I) Ambito del Título
El título V de la nueva L.A.U. que comentamos lo componen los artículos 38, 39 y 40, bajo la denominación común de «Procesos arrendaticios», ocupándose el primero de ellos de la «Competencia», el segundo del «Procedimiento» y el 40 de la «Acumulación de acciones».
Preceptos que han de entenderse complementados por la «Disposición adicional 5.a», por la que se modifican los artículos 1.563, 1.566 y 1.567, y el 168.3 todos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la disposición transitoria sexta.
II) Preámbulo
El preámbulo de la L.A.U. justifica los preceptos antes indicados diciendo textualmente:
En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran
.
III) Régimen procesal para resolver las cuestiones arrendaticias planteadas con anterioridad al 1-1-1995 en que entró en vigor la nueva L.A.U. de 24-11-1994
A) Régimen procesal antes de la nueva L.A.U. de 24-11-1994
Desde la promulgación de la Ley 10/92, de 30 de abril sobre Medidas urgentes de Reforma Procesal, podemos resumir la problemática procesal que las cuestiones arrendaticias urbanas plantean, empezando por distinguir en primer lugar, entre los arrendamientos concertados con anterioridad al R.D. Ley/1985, y después de la vigencia de éste en los que se hubiere pactado la prórroga forzosa, y los posteriores a dicha vigencia en los que esta prórroga no se hubiere pactado. Y, en unos y otros, según que la acción ejercitada se apoye o no en un derecho reconocido en la L.A.U.
-
Arrendamientos concertados con anterioridad al R.D.L. 2/1985, o posteriores a éste, en los que se hubiere pactado la prórroga forzosa.
a') Acciones que se funden en derechos no reconocidos en la L.A.U.
El art. 151 de la L.A.U. de 1964 proclama muy claro que «cuando la acción, aunque propia de la relación arrendaticia urbana, no se fundamente en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se sustanciará conforme a lo dispuesto en las Leyes procesales comunes».
A las normas de la L. E. civil, pues, habrá de estarse, siguiendo, por supuesto, la reforma que en los preceptos de la misma se llevó a cabo en la Ley 10/92.
b') Acciones que se funden en derechos reconocidos en la L.A.U.
El capítulo XII de la L.A.U. (artículos 120 al 152) quedan, después de la promulgación de la Ley 10/92, en la siguiente forma:
a") Sobre la sección 1.a referida a la «Jurisdicción y competencia».
-
Quedan subsistentes, sin sufrir modificación alguna, los artículos 120 y 121, referidos el primero a la competencia de los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción ordinaria para el conocimiento y resolución de los litigios que se suscitan al amparo de la L.A.U.
Y el 121 en cuanto a la competencia en todo caso del Juez del lugar en que se hallare la finca sin posibilidad de sumisión expresa ni tácita a otro distinto; con la excepción en lo concerniente a los asuntos en que sea parte el Estado o los establecimientos de Instrucción y de Beneficencia general.
-
Los artículos 122 y 123 se unifican en uno, dejando sin contenido el 123, como consecuencia de la supresión de los Juzgados Municipales y Comarcales. De ahí que se limite a declarar ahora el artículo 122 que «los Jueces de Primera Instancia conocerán de cuantos litigios se promuevan en ejercicio de las acciones que se funden en derechos reconocidos por esta Ley».
No tenía sentido separar los distintos supuestos de que hablaban los artículos 122 y 123.
b") La Sección 2.a (artículos 124 al 129) del «Procedimiento de primera instancia» queda como sigue:
-
El artículo 124 referido al desahucio por falta de pago, no sufre modificación alguna.
-
El artículo 125 se mantiene prácticamente, porque lo único que hace es eliminar la referencia al Decreto de 21-11-1952, y a los Jueces Municipales y Comarcales por haber desaparecido éstos.
Este procedimiento de cognición va a ser en lo sucesivo el que ha de seguirse obligatoriamente, cuando la acción ejercitada se ampare en un derecho reconocido en la L.A.U. tratare de viviendas o de locales de negocio, como diremos a continuación a propósito de la modificación que sufre el artículo 126. Más adelante resumiremos las variaciones que se producen en dicho Decreto 21-11-1952.
Con las excepciones del desahucio por falta de pago y el de la acción de retracto.
-
El párrafo 1.° del apartado 1 del artículo 126 sufre una trascendental modificación, porque con la nueva redacción que se da al mismo desaparece el procedimiento de los incidentes que era el obligado para sustanciar los litigios a que se refería el artículo 123, es decir:
1) Los que recayesen sobre locales de negocio, con excepción del de falta de pago y de la acción conferida al arrendatario por el artículo 114, causa 7.a, párrafo 3.°.
2) Cuando se trate de viviendas en las que el inquilino o subarrendatario que deban ser parte en el litigio ejerzan profesión colegiada por la que satisfagan contribución.
3) Cuando el local esté ocupado por dependencias del Estado, Provincia, Municipio, Iglesia Católica o Corporaciones de Derecho público; y
4) Cuando se ejecute la acción impugnatoria establecida en el artículo 53 de la L.A.U.
En lo sucesivo, pues, el único procedimiento para decidir cuantas acciones se ejerciten al amparo de un derecho reconocido en la L.A.U. recaiga el arrendamiento sobre una vivienda o un local de negocio o demás supuestos que antes hemos citado, con excepción del desahucio por falta de pago y el de, la acción de retracto, será el de cognición. Y ello, además, con independencia de la renta anual que se hubiere pactado o vengan abonándose al promover el litigio.
-
El párrafo 2.° del apartado 1 del artículo 126, convertido en un solo precepto que se ocupa de la acción de retracto, se conserva. Por lo que cuando de esta acción se trate, «el procedimiento será el del Título XIX del libro II, de la L. E. civil», ajustándose a lo prevenido en la L.A.U.
-
El artículo 127 se conserva prácticamente. Tan sólo en el apartado 1 se suprime la referencia del Juzgado Municipal y Comarcal y al Juez de primera instancia y a la competencia por no tener sentido ya, por lo que hemos dicho.
-
El artículo 128, que se ocupa de la reconvención, también prácticamente se conserva, ya que se suprime la referencia a los Juzgados, como en el supuesto anterior.
-
El artículo 129 que se ocupa del procedimiento para la resolución del contrato por la causa 3.a del artículo 114, se conserva.
c") La Sección 3.a que se ocupa de los «Recursos (artículos 130 al 141) queda como sigue, después de la Ley 10/92:
1) El artículo 130 queda sin contenido. La razón es obvia: la desaparición de los Jueces municipales y comarcales.
2) El artículo 131 se modifica quedando redactado de una forma simplificada que dice: «Contra la sentencia dictada se dará el recurso de apelación».
A pesar de que se presupone que es la dictada por el Juez de 1.a Instancia, porque no puede ser otro, no hubiera estado de más que se le mencionare.
3) Los artículos 132, 133, 134, ya habían sido derogados por la Ley 10/1968, de 20 de junio.
4) El artículo 135 sufre modificación quedando redactado de nuevo para destacar:
Que «contra la sentencia que dice la Audiencia provincial (antes se hablaba de la Audiencia Territorial) no se dará recurso alguno». Sustitución que es consecuencia de llamarse hoy «Tribunal Superior de Justicia».
Que «por excepción en los litigios sobre contratos de arrendamiento de local de negocio cuya renta contractual exceda de un millón de pesetas, se dará el recurso de casación por las causas y trámites establecidos en la L.E.C.» Párrafo éste qur, como podrá observarse, tan sólo eleva de 500.000 a 1.000.000 de ptas. la cuantía.
Que «no se dará recurso de casación cundo la...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba