El principio de inscripción en el Derecho Hipotecario
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 760-781 |
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Bajo la frase principio de inscripción (Eintragungsprinzip) suelen agrupar los juristas alemanes las cuestiones que inmediatamente se plantean al estuchar el valor de los asientos hipotecarios en relación con la ádquisición, modificación, transferencia, gravamen y extinción de los derechos sobre fincas.
Aunque apenas usada la denominación por los hipotecaristas españoles, que tratan la materia de un modo empírico y fragmentario, nos servirá para condensar la doctrina relativa a las funciones de la inscripción.
Vamos, por lo tanto, a estudiar en nuestro sistema los siguientes extremos :
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Valor jurídico de la inscripción y sus efectos inmediatos.
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Ámbito en que se desenvuelve. - Abarca todos los derechos reales sobre inmuebles.
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Necesidad o voluntariedad de la inscripción.
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Presupuestos o elementos que le sirven de base o la perfeccionan.
Intimamente unidas con estos problemas se hallan las modalidades que el régimen impone, como consecuencias lógicas del principio de inscripción, a la existencia y descripciones hipotecarias de fincas y derechos y a los títultos inscribibles.
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El más superficial examen del desarrollo de los sistemas hipotecarios 1 pone de manifiesto la gama de colores fundamentales y de variadísimos matices que presentan las legislaciones inmobiliarias de los últimos cien años.
Después de poner frente a frente en las primeras páginas, con un esquematismo simplista, los dos sistemas hipotecarios francés y prusiano, la Exposición de Motivos de la L. H. de 1861 se preguntaba : «¿ Deberá adoptarse el principio de la transcripción, o el de la inscripción?» Y contestaba con la frase precisa que la caracteriza : «Nuestro Derecho, hasta ahora, ha preferido la inscripción ; no hubiera esto sido motivo suficiente para decidir a la Comisión, si la inscripción no fuera bastante a fin de dar a la propiedad, a los demás derechos en, la cosa, a la contratación y al crédito, toda la firmeza que se busca al reformar la legislación antigua.»
Las legislaciones modernas no están acordies respecto a este punto : unas transcriben, otras inscriben. La transcripción tiene las ventajas de representar con toda fidelidad el documento, de constituir diobles archivos que mutuamente se fiscalicen, de evitar los errores a que pueda dar lugar un extracto mal hecho, de necesitar menos capacidad en los Registradores. Al lado de estas ventajas tiene graves inconvenientes, nacidos de la complicación y abultado volumen de las titulaciones, de la poca sencillez y precisión de los formularios de las escrituras... y, sobre todo, el de que en las enajenaciones y constitución de derechos reales de poco valor difícilmente compensaría los gastos que requiere.
La discusión apenas si puede plantearse en la actualidad Los desenvolvimientos del sistema germánico han ido tan lejos en orden a la substantividad de la inscripción como resultado de un especial procedimiento hipotecario, han separado tanto la contratación de los derechos reales, hain hecho de los folios regístrales cuadros sinópticos de tan fácil examen, que los razonamientos contrarios resultan arcaicos e incomprensibles.
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Pero aun dentro de las legislaciones modernas de inspiración germánica, no son los mismos, ni mucho menos, los efectos que la inscripción produce, y conviene echar una rápida ojeada sobre todos ellos para hacerse cargo de la posición de nuestro sistema.
La influencia de la tradición romana en las primitivas ordenanzas hipotecarias fue un poderoso obstáculo que impidió se concedieran a la inscripción los efedios de un modo absoluto de adquirir.
El dominio podía ser transferido y gravado mediante título y posesión. El asiento hipotecario garantizaba por regla general al adquirente, y las discordancias entre realidad jurídica y registro inmobiliario se salvaban admitiendo una propiedad natural frente a otra civil, otorgando a los terceros que contrataban bajo la fe hipotecaria una protección especial contra las cargas, condiciones y derechos clandestinos.
Faltan en las leyes prusianas de 5 de Mayo de 1872 las bases generales de la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre inmuebles. Particularmente se hacía depender la transferencia inter-vivos de la inscripción en virtud de acto jurídico (Auflassung), y la constitución de los gravámenes hipotecarios, del asiento practicado con el solo consentimiento del propietario ; pero las servidumbres y cargas reales podían existir sin necesidad de inscripción, aunque al hacerlas efectivas contra tercero se pusiera de relieve el valor de ésta, así como la transmisión y gravamen de los derechos limitados, especialmente de la hipoteca, tenía lugar fuera del Registro, y las limitaciones o prohibiciones de enajenar producían efectos contra quien las conociera sin necesidad de esiar inscritas.
El principio de substantividad que, reconociendo la naturaleza abstracta cite los asientos y su valor de cosa juzgada, llega a la consecuenoia de que la relación jurídica inscrita es independiente de gus presupuestos y causa estado, no sólo frente a terceros, sino entre los mismos contratantes, se había abierto camino en Sajonia Hamburgo, Lubeck y Meclemburgo.
En cambio, el Código civil alemán, como más tarde el suizo, no acepta este radicial principio y distingue en la técnica de las inscripciones las que dan vida al derecho real (constitutivas) de las que únicamente le reconocen como existente (declarativas). En el primer caso nace la modificación inmobiliaria con el asiento; enPage 763el segundo, fuera del Registro, y provoca la inexactitud del mismo.
Anque nuestra ley Hipotecaria primitiva fué denominada por Cárdenas Código de la Propiedad territorial, y aunque, según la opinión de cuantos intervinieron en su redacción y discusión, se le asignaban por fines principales asegurar el dominiio y desarrollar el crédito inmobiliario, aparece incluida entre las que pudiéramos llamar leyes de protección al tercero, y ley de terceros ha sido denominada.
Sabido es por las actas de la Comisión de Códigos cómo se llegó a este resultado. La Comisión general de Codificación que desde Octubre a Diciembre de 1843 redartó las bases del Proyecto de Código civil, después de declarar que no se reconocería acción hipotecaria sino sobre fincas determinadas y en virtud de toma de razón en el Registro pública, extendiendo a las cargas, salvo excepciones, esta norma, aprobó bajo las entusiastas inspiraciones de Luzuriaga 2 la base 52.a, cuyo texto dice :
Para que produzcan efecto los títulos constitutivos y traslativos, tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razon de bienes raíces en el Registro público, y se establecerá, si bien como una medida transitoria, que la inscripción ha de ser extensiva a los títulos de adquisición anteriores a la publicación del Código.
En la nueva Comisión nonibrada por Real decreto de 11 de Septiembre de 1846 se discutó desde, el primer momento sobre los elementos esenciales de la transmisión de dominio.
García Goyena la hacía depender del consentimiento por lo que enfoca a los contrayentes : Luzuriaga la estimaba perfecta cuando se realizara la inscripción y la entrega 3, y como resultado de laPage 764discusión, la transcrita base fue modificada, introduciéndose el nuevo concepto en la siguiente forma :
Paira que produzcan efecto en cuanto a tercer
los títulos constitutivos y traslativos de dominio, tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razón de bienes raíces en el Registro público.»
Por ese cauce marcharon los desenvolvimientos legislativos. La técnica de la adquisición del dominio quedó en un estado nebuloso, y mientras de los preceptos de la ley Hipotecaria la inscripción aparecía de un lado como prácticamente necesaria para ejercitar acciones procedentes del dominio y derechos reales, y de otro como condición indispensable para que se entendiesen adquiridos, transmitidos o extinguidos de un modo perfecto y absoluto, o sea en cuanto a tercero, no faltaban; textos en la Exposición de Motivos que la considerasen como una operación subalterna y formal que «no altera las obligaciones y derechos por falta de inscripción entre los que son parte en el acto o contrato en que debe hacerse, limitándose a salvar los derechos del tercero que adquirió el dominio u otro derecho real sobre bienes inmuebles, en la seguridad de que estaban libres de las cargas o responsabilidades que no aparecían en el Registro 4.
Se conservan, por lo tanto, los modos de adquirir clásicos con el juego, decisivo en algunos momentos, de la posesión, pero subordinando la materia a las declaraciones del Registro cuando surge una persona (tercero) que por él deba ser protegida.
Como consecuencia fatal de este eclecticismo, el concepto unitario y absoluto del dominio se desintegra, y no sólo es posible, mejor diolio, frecuente, que un contratante sea dueño con relación al otro, sin que se entienda traspasado el dominio respecto a todos, sino que el goce exclusivo y la facultad de reivindicar, notas carac-Page 765terísticas de la propiedad, desaparecen de su definición para dejar paso franco a una cuádruple concepción :
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La propiedad contractual del adquirente frente al transferente ; b) la propiedad natural que comprende el derecho a poseer (jus possidendi) y a adquiirir o reivindicar la posesión de cualquier persona no favorecida corno tercero por el Registro ; c) la propiedad meramente formal o del libro que faculta para enajenar y gravar, limitada por el caso, a) o el caso b), y d) la propiedad perfecta por su fondo y registro, única que responderá al tipo clásico.
Para alcanzar esta última situación jurídica se necesita: 1.° un título inscribible, o sea un documento o varios de los que resulte por ministerio de la Ley o por voluntad del anterior dueño la transferencia, nacimiento, modificación o extinción de...
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