Nuestro Derecho hipotecario tiene por objeto principal proteger al adquirente de buena fe mediante título oneroso que se acoge al Registro de la Propiedad
| Autor | Manuel Villares Pico |
| Páginas | 1537-1556 |
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Así como la medicina actúa ante la enfermedad para curarla y evitar su peligro, así el Derecho hipotecario sirve para proteger al adquirente del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles mediante título oneroso otorgado por su parte sin mala fe, acogiéndose al Registro, ante cualquiera inexactitud que él desconoce respecto del derecho que adquiere.
Contemplemos nuestro sistema registral y veremos, si estudiamos profundamente y con aguda inteligencia, su objeto y alcance, que la inscripción, a más de sus efectos presuntivos en el ejercicio del derecho inscrito, redime al adquirente hipotecario de cuantas inexactitudes o enfermedades jurídicas pueda adolecer el derecho transmitido, que en el sistem easpañol pueden ser frecuentes, por cuanto se admiten las adquisiciones de los inmuebles a espaldas del Registro de la Propiedad; y por esto mismo la necesidad de la protección registral es más patente.
Para que se sienta la necesidad de la protección del tercero es supuesto necesario la exigencia de una inexactitud, que puede hallarse en la apariencia negativa o positiva, consistente: a) En laPage 1538 ausencia de actos o contratos que estén desempeñando su eficacia fuera del Registro, según hacen referencia los artículos 32 y 37 de la Ley Hipotecaria y los artículos 606 y 1.473 del Código civil, b) En la presencia de actos o contratos que, si bien figuran en el Registro, son o pueden ser ineficaces, según el desamparo del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, c) También ante la presencia de una inscripción que expresa un derecho que no existe en la realidad, pero que no está cancelado (arts. 31 y 76 de la Ley). Traemos aquí las palabras del ilustre Notario de Madrid, don Ángel Sanz: «Cuando reaHdad y Registro coinciden, tiene mucho menos relieve la eficacia e independencia de la inscripción». Cuando no existe enfermedad el valor y la necesidad del médico no se aprecia.
La eficacia relevante de la inscripción en nuestro sistema se ve en las adquisiciones a non domino principalmente, que tienen lugar no sólo a virtud del artículo 34, sino mediante el artículo 32, en su amplio contenido, principalmente en los casos de la doble venta, según veremos.
Las inexactitudes a que acabamos de referirnos no resultan remediadas solamente por el contenido del artículo 34 de la Ley de reforma de 1944, cuyos autores se hicieron la ilusión de poder comprender en el mismo el concepto completo de tercero hipotecario y la total protección registral del mismo; pero así resulta empequeñecido el alcance de la protección, que no remedia muchas de las inexactitudes referidas, y afirmamos que tal artículo 34 no tiene mayor contenido en su primer párrafo que el de la Ley anterior, y por tanto seguirá siendo una exctpción al artículo 33, por muchas vueltas que les den, y el artículo 23 (32) sigue siendo precepto de mayor contenido que el artículo 34, el cual es parte de aquél, que hace recaer en el tercero que se acoge a la inscripción todos los beneficios que constituyen el fin de la Ley Hipotecaria; o sea, que el tercero inscrito tiene frente a los demás interesados que aleguen algún derecho en el mismo inmueble, la prioridad formal y material de su titulo (art. 17 y 32 de la Ley y los 606 y 1.473 del Código civil), la legitimación dispositiva, según el artículo 20, la presunción de legitimidad y la fe pública registral, a tenor de los artículos 38, 34, 31, 40, 69 y 220 de la Ley; o lo que es lo mismo, que el tercero inscrito tiene una posición excluyente de los derechos ajenos.Page 1539
Tenemos que apoyarnos en la idea de que nuestra Ley Hipotecaria es Ley de terceros: de que la inscripción es, ante dicha Ley, el modo de adquirir la propiedad inmueble preferido, y que nuestro sistema se afianza en la presunción de veracidad y de integridad del contenido del Registro:
Para conocer la verdadera naturaleza del tercero hipotecario habremos de tener presentes Jos efectos de las inscripciones, considerándolos unas veces como generales o genéricos y otras como especiales, y no perdamos de vista que la inscripción, aun en los casos en que se considera declarativa, será siempre rectificadora, así como será creadora si es constitutiva, porque engendra un derecho de índole hipotecaria, y en uno y otro caso tiene fuerza legitimadora dispositiva del derecho inscrito y preclusiva respecto de todo título incompatible con el inscrito.
Esta eficacia de la inscripción, unas veces rectificadora y otras creadora estaba en los propósitos de los autores de la Ley de 1861, como se ve en la Exposición de Motivos al decir: «Según el sistema de la Comisión resultará de hecho que para Jos efectos de la seguridad de un tercero, el dominio y los demás derechos reales, en tanto se consideran constituidos o traspasados, en cuanto conste su inscripción en el Registro».
En otras partes de la Exposición se alude a los estímulos de la inscripción fomentando la protección del tercero que inscribe, y bien claro está que tales estímulos, que tal. protección, no podría estar solamente basada en el artículo 34 (de antes y de ahora), que sólo comprende efectos especiales, igual que el 31 y otros, sino en el artículo 23 (32), en el que caben jos efectos especiales y generales de la inscripción a favor del tercero que inscribe.Page 1540
Asi podemos ver en ej, artículo 32 una tendencia protectora del tercero que inscribe.
Don Jerónimo, al referirse a los modos de adquirir el dominio y los demás derechos reales sobre inmuebles dice: «Cómo se engrana este mecanismo .(el mecanismo de los modos de adquirir en el Código civil) con los principios hipotecarios, no se dice claramente, aunque la intención de aplicarlos para proteger al tercero se vislumbre en el fondo y de cuando en cuando aflora a la superficie del articulado (en el art. 1.537). Momentos hay, sin embargo, en que puede creerse aceptada una orientación decisiva hacia la sustantividad de la inscripción, o mejor dicho, en que se atribuye valor constitutivo, por ejemplo, en el artículo 1.473, que, caso de doble venta de un inmueble, atribuye la propiedad al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro, y con más energía en el 1.875, que exige igual requisito para que la hipoteca quede válidamente constituida».
Y dice don Jerónimo, al tratar de la concordancia entre la inscripción y la realidad: «Enfocado el principio de publicidad desde este punto de vista sustantivo o sustancial, presenta dos aspectos, positivo y negativo, según se afirme la verdad de los pronunciamientos regístrales o su indefectibilidad. Es decir, el Registro es exacto por corresponder a la realidad jurídica, e íntegro, porque la agota. Lo inscrito es real y nada hay fuera de la inscripción que tenga ese carácter». «El articulo 1.537 del Código civil corrobora lo dispuesto en el artículo 606, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que no existe pugna o contradicción entre la Ley Hipotecaria y el Código civil, pues antes bien, los principios que informan los textos, así de la una como del otro, son idénticos, ratificando el Código civil los preceptos sustantivos de la Ley Hipotecaria, a la que el mismo se refiere en sus artículos 608 y 1.537 (sentencias de 25 de octubre de 1895, 15 de junio de 1897, 3 de enero de 1901 y 20 de diciembre de 1928)».Page 1541
Dice don Jerónimo también que los autores de la Ley de 1861 al redactarla infundieron en los artículos relativos al valor de la inscripción energías positivas y efectos sustantivos. Y dice que a veces ven en el artículo un sucedáneo de la tradición. Y afirma igualmente don Jerónimo que los autores de la Ley también aluden a los estímulos de la inscripción, entre los cuales se halla la protección del tercero que inscribe. Sigamos recogiendo las ideas sólidas de don Jerónimo: «El principio de legitimación es paralelo al de la fides pública... Lo inscrito es real. En la Exposición de Motivos se destaca la distinción de publicidad formal y sustantiva con claridad, pero no así los aspectos positivo y negativo. Este último parece absorber la atención de los redactores, como reacción contra la plaga de los gravámenes clandestinos... A este criterio responden los artículos 23, 24 y 36... Pero no faltan, sin embargo, en aquella Exposición...
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