STS, 30 de Noviembre de 1988
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 30 Noviembre 1988 |
En la villa de Madrid, a treinta de noviembre de mil novecientos ochenta y ocho.
Vistos por la Sala del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados que al final se relacionan, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, como consecuencia de autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de Gijón, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por doña María Teresa Sola Yllera, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. don Francisco de Alas Pumariño, y asistido del Letrado Sr. don José Luis Laso Martínez, en autos seguidos con comunidad de propietarios del conjunto residencial Santa Olaya, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. don Ignacio Corujo Pita, y asistido del Letrado Sr. don Sergio Marqués Fernández.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de Gijón fueron vistos los autos de menor cuantía, seguidos a instancia de doña María Teresa Sola Yllera, contra la comunidad de propietarios del conjunto residencial Santa Olaya, La Calzada, Gijón, en el ejercicio de acción declarativa de derechos, en orden a la realización de obras en la plaza de garaje de que es propietaria, en el sótano del inmueble de dicha comunidad.
Doña María Teresa Solá Yllera presentó demanda contra la comunidad de propietarios del conjunto residencial Santa Olaya, La Calzada, Gijón, en base a los hechos que exponía, y alegando los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminó solicitando se dicte Sentencia por la que se declare que la actora, como propietaria que es del local sótano a garaje, descrito en el hecho primero de la demanda, pueda realizar las obras necesarias para dar efectividad a las servidumbres de paso de que dicho local disfruta, y que grava los pasillos de circulación y maniobra existentes en el local de la demandada, destinado a garaje de plazas vinculadas a las viviendas que median entre el dicho local de la actora y la rampa común abierta a la calle Ceriñola, existente en el predio serviente, y la peatonal, mediante el uso de la escalera auxiliar que une dicho predio serviente con las aceras intereses entre los bloques tercero y cuarto, así como las precisas para la construcción de la rampa para comunicar directamente el mencionado local de la actora con la calle o plaza particular central del complejo residencial a que se refiere el hecho segundo de la demanda, obras una y otra a realizar conforme a la licencia municipal de 15 de marzo de 1985, y proyecto y planos de los arquitectos Sres. Díaz Negrete y Alfredo Alvarez, a que se contrae el hecho cuatro y documento núm. 8 a la demanda, y que la actora tiene derecho a ser indemnizada de los daños y perjuicios que se le originen con motivo de la oposición de la demandada a la realización de tales obras desde el momento de su oposición a ellas, 10 de julio de 1985, hasta que libremente pueda ejecutarlos, daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia, condenando a la comunidad demandada a estar y pasar por dichas declaraciones y pago a la actora de los daños y perjuicios dichos que se fijen en ejecución de Sentencia.
Admitida a trámite la demanda, la demandada no contestó la demandada en el plazo, por lo que se declaró su rebeldía.
Por el Juzgado se dictó sentencia el 4 de enero de 1986. cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallo: que debía estimar y estimaba en todas sus partes laspretensiones contenidas en el suplico de la demanda rectora de estos autos, interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. don Abel Celemín Viñuela, en nombre y representación de doña María Teresa Solá Yllera, contra la comunidad de propietarios del conjunto residencial Santa Olaya, La Calzada, Gijón, y en su virtud, debía declarar y declaraba que la actora, como propietaria que es del local sótano a garaje descrito en el hecho primero de la demanda, puede realizar las obras necesarias para dar efectividad a las servidumbres de paso de que dicho local disfruta y que grava los pasillos de circulación y maniobra existentes en el local de la demandada, destinado a garaje de plazas vinculadas a las viviendas que median entre el dicho local de la actora y la rampa común abierta a la calle Ceriñola, existente en el predio sirviente, y la peatonal, mediante el uso de la escalera auxiliar que une dicho predio sirviente con las aceras interiores entre los bloques tercero y cuarto, así como las precisas para la construcción de la rampa para comunicar directamente el mencionado local de la actora con la calle o plaza particular central del complejo residencial a que se refiere el hecho segundo de la demanda rectora de estos autos; obras una y otra a realizar conforme a la licencia municipal de 15 de marzo de 1985, y a los proyectos y planos de los arquitectos don Miguel Díaz Negrete y don Alfredo Alvarez Pérez, referidos en el hecho cuarto de la demanda y documento núm. 8 de los acompañados a la misma, así como el derecho de la actora a ser indemnizada de los daños y perjuicios originados con motivo de la oposición de la demandada a la realización de tales obras desde el momento de su oposición a ellas, el 10 de julio de 1985, hasta que libremente pueda ejecutarlas, daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia, condenando a la comunidad demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones».
Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo dictó sentencia, con fecha 13 de mayo de 1987, cuyo fallo es como sigue: «Fallo: se estima el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios del conjunto residencial Santa Olaya, de Gijón, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de dicha ciudad, la que se revoca íntegramente. En su lugar, se desestima la demanda interpuesta por doña María Teresa Sola Yllera contra dicha comunidad, a quien se absuelve de la misma, con imposición de las costas de la primera instancia a la actora, y sin declaración especial en cuanto a las del recurso».
El Procurador de los Tribunales, Sr. don Francisco de Alas Pumariño, en nombre y representación de doña María Teresa Solá Yllera. formuló recurso de casación en base a los siguientes motivos: 1.° Por quebrantamiento de las formas esenciales en el juicio, al amparo del art. 1.692, ordinal tercero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por infracción de las normas reguladoras de la sentencia contenidas en el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2.° Por error de hecho en la apreciación de la prueba, al amparo del art. 1.692, ordinal cuarto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, basado: por entender que el titulo en el que se funda el derecho de la actora es la escritura de rectificación autorizada por el Notario de Gijón, siendo así que procede de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, autorizada por el mismo Notario. 3.° Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692, ordinal quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por aplicación indebida del art. 5.°2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con la escritura de modificación autorizada por el Notario de Gijón Sr. Ramos, el 21 de abril de 1982. 4.° Por infracción de ley. al amparo del art. 1.692. ordinal quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: por violación de lo dispuesto en el art. 12, párrafo 1.°, de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con la legitimación procesal privada de la comunidad, en la persona de su presidente.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 24 de noviembre que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica y González-Elipe.
La demandante propietaria del local de negocio núm. 1 en la planta sótano del conjunto residencial Santa Olaya, que adquirió por escritura pública de compraventa de 3 de enero de 1985, otorgada por su marido en su condición de administrador único de la compañía mercantil anónima comunidad de propietarios antiguo solar Aceites Vegetales, S.A., como vendedora, reclama la declaración judicial de que puede realizar las obras necesarias para dar efectividad a las servidumbres de paso de que dicho local disfruta y a la indemnización por daños y perjuicios consiguiente a la oposición que formalmente en 10 de julio de 1985 notificó notarialmente dicha comunidad para la ejecución de las mentadas obras. La Sentencia de primer grado dictada en el procedimiento correspondiente en el que no compareció la comunidad demandada accedió a la demandada, y al interponerse recurso de apelación por esta comunidad se practicó cierta prueba documental, siendo revocada dicha Sentencia denegándose las pretensiones de la demanda inicial, por lo que la actora recurrió en casación.
El primer motivo, al amparo del ordinal 3.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la infracción de las normas contenidas en el art. 359 del mismo texto legal. La razón de la supuesta incongruencia radica en que la desestimación de la demanda por la Sala a quo se funda «en la existencia de una escritura de modificación del régimen de la propiedad horizontal que fue otorgada unilateralmente cuando ya parte de los departamentos de que se componía habían sido vendidos, lo hace careciendo de base legítima suficiente porque aquel título es nulo». El motivo decae, por cuanto no es cierto que la Sentencia recurrida declare la nulidad del título esgrimido para que se le reconozca la idoneidad de la actio confessoria a la actora, pues en su segundo fundamento jurídico lo que advierta y razona es que habiéndose modificado por la promotora-constructora con posterioridad a la venta de varios departamentos y sin el acuerdo de los demás copropietarios existentes el título en que se apoya la actora (se refiere a la escritura de 21 de abril de 1982), en que se suprime la servidumbre que gravaba este local núm. 1 en beneficio del departamento de plazas anejas a las viviendas, para permitir el uso de los pasillos de circulación y maniobra que se preveían en este local cuando se destinaba necesariamente a garaje, no podrá vincularles cualquier condena que sobre ella pudiera hacerse, por no estar acorde con el art. 5.2 de la Ley de 21 de julio de 1960. Es decir que el juzgador de segundo grado en pleno ejercicio de su soberanía jurisdiccional ha calificado el título en que se basa la actora para la acción ejercitada y en función de cómo y contra quién se ejercita, lo que puede y debe hacerse de oficio para evitar resoluciones judiciales inejecutables e ilusorias, y en consecuencia ha rechazado la demanda porque afectaría o puede afectar a los condóminos no ya en su cuota parte sobre los elementos comunes a que se refiere el apartado b) del art. 3.° de dicha Ley especial, sino incluso al derecho singular y exclusivo señalado en el apartado a) del mismo precepto especial, a deducir de la literalidad entrecomillada transcrita anteriormente de la escritura de modificación del régimen de propiedad horizontal de 21 de abril de 1982, ya que los contratos aportados al rollo de la Sala de Apelación son de fecha 4 y 9 de enero, 2 de febrero y 19 de abril de 1982, y obviamente pueden verse constreñidos en sus derechos y obligaciones por la alteración del régimen comunitario, por cuya consideración se rechaza la demanda en tanto en cuanto que va dirigida contra la comunidad y no contra quienes como condóminos o aspirantes a serlo han de ser convocados a juicio para ser oídos y poder ser vencidos en su caso, entendiendo con ello la existencia de un defecto de litisconsorcio pasivo necesario y una falta conexa de legitimación pasiva en la comunidad demandada a la que lógica y congruentemente absuelve.
El motivo segundo, al amparo del núm. 4.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia error de hecho que se advierte, según la recurrente, de entender que el título en que se ampara es en la escritura de rectificación del régimen comunitario de 21 de abril de 1982, siendo así que es la escritura de constitución propiamente dicha del régimen de propiedad horizontal de 13 de marzo de 1978 (aunque en el folio 8 de los autos originales figura la fecha de 13 de febrero). Pues bien, el motivo no puede sino fracasar, porque la tesis que establece la Sala de Apelación es que dada la interrelación que ambas escrituras tienen y habiéndose otorgado la última en ocasión de existir otros condominos, éstos han tenido que ser oídos, conforme al art. 5-2 de la Ley de 21 de julio de 1960 para esa rectificación afectante al régimen estatutario de propiedad horizontal y por ello cualquier medida que se quiera adoptar en el sentido de hacer real lo establecido en dichas normas interiores precisa, cuando se sigue, como aquí, la vía judicial, su convocatoria a los autos procesales y no a la comunidad como ente polarizante de los derechos multilaterales de sus miembros integrantes, y que ello es correcto, lo confirmaba el dato incuestionable consistente en que la actora no ha acreditado en autos la inscripción registral de las normas regimentales de propiedad -tan sólo la inscripción de su derecho dominical-, ni se constató, tampoco en los contratos privados de opción de compra, la existencia de ninguna de esas escrituras a que se alude en el motivo, por lo que los «optantes a la compra», con auténtica vocación de dueños y terceros con derecho al conocimiento de la situación jurídica del inmueble adquirido, estaban ignorantes de la misma por la ocultación que se acredita en autos, por parte de la vendedora, cuyo administrador único es esposo de la hoy demandante.
El tercer motivo, secuencia del anterior, por vía del núm. 5.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la violación del art. 5.2 de la Ley especial de 21 de julio de 1960. señalando la diferencia entre la promesa de venta y la opción de compra, basándose en la jurisprudencia y seguramente en la doctrina científica surgida a raíz de la Sentencia de esta Sala de 28 de marzo de 1945, pero ello no puede sino decaer, en atención a las circunstancias concurrentes que siendo de carácter fáctico y declaradas por la Sentencia recurrida no han sido desvirtuadas y en el aspecto estrictamente jurídico, es decir del derecho positivo, con vista del art. 14 del Reglamento Hipotecario y de su inscribibilidad. el derecho de opción de compra, cualquiera que sea su naturaleza en el plazo teórico y especulativo, sienta con claridad una estructura de carácter real muy superior a los ius ad rem que por vocación real de futuro o de garantía de su cumplimiento en el área obligacional puede trascenderá la órbita de los derechos reales, por lo que la protección de su derecho, como de los que ya adquirieron el dominio en 19 de abril de 1982 (véanse los folios 7 y 13 del rollo de la Sala de lo Civil de segundo grado en función del art. 609 del Código Civil), requiere el conocimiento de ese status comunitario por su publicidad registral, su convocatoria para la alteración del mismo y su llamada al procedimiento judicial para hacer efectivas las determinaciones que ese estatuto contiene en orden a los derechos de los condóminos y a las afectaciones de su derecho privativo singular en la concurrencia con la de los demás copropietarios. Doctrina ésta que señalada por la Sala de instancia como fundamento de la desestimación de la demanda está dentro de la ortodoxia procesal y sustantiva.
El cuarto motivo, también por el cauce del núm. 5.°. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa la violación del art. 12.1 de la Ley de 21 de julio de 1960. en relación con la legitimación procesal pasiva de la comunidad en la persona de su presidente. El tema que ha sido siempre objeto de graves discusiones es aquí meridianamente claro en razón de las circunstancias puestas de relieve precedentemente, pues si los títulos estatutarios puestos en juego por la actora no han sido constatados para su conocimiento -según los autos-, ni en el Registro de la Propiedad ni en los propios contratos de opción de compra y si las obras a realizar pueden afectar a los derechos privativos de propiedad del apartado a) del art. 3.º de la Ley de 21 de julio de 1960, por cuanto «se suprime la servidumbre que gravaba este local núm. 1 en beneficio del departamento de plazas anejas a las viviendas, para pemitir el uso de los pasillos de circulación y maniobra que se preveían en este local cuando se le destinaba necesariamente a garaje», como reza la escritura de modificación del régimen horizontal primitivo, de 21 de abril de 1982, respecto de la de 13 de marzo de 1978 es evidente, que la servidumbre cuya realización efectiva se pretende en este procedimiento exige la llamada al mismo de todos los
condominos siendo insuficiente la demanda dirigida contra la comunidad que polariza así los derechos recayentes sobre los elementos comunes, pero en forma alguna puede sustituir o suplir los derechos individuales de cada propietario ni en lo concerniente a su derecho de propiedad singular y menos aún en lo atinente a su derecho político» de concurrir a la alteración eventual del primitivo estatuto regimental comunitario, que requiere su audiencia y su voto por ser precisa nada menos que la unanimidad a tenor de los arts. 5.2 y 16.1 de la Ley especial, por lo que es defectuosa la pretensión de estar legitimada pasivamente la comunidad como tal y en cambio es correcta la doctrina mantenida por el juzgador de segundo grado, por cuya razón el motivo fracasa.
Rechazados todos los motivos se desestima el recurso, con las consecuencias previstas en el art. 1.715 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de doña María Teresa Sola Yllera contra la Sentencia de fecha 13 de mayo de 1987, dictada por la Sala de lo Civil cíe la Audiencia Territorial de Oviedo; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.-.-Rubricados.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.Juan Latour Brotóns.Matías Malpica González-Eli-pe.Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.Pedro González Poveda.Rafael Casares Córdoba.Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Matías Malpica y González-Elipe, Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que. como Secretario, certifico.
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