Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo, por el que se modifica el Reglamento Hipotecario en materia de ejecución extrajudicial de hipotecas
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Publicado en el Boletín Oficial del Estado n.º 99, de 24 de abril de 1992.
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El incremento del crédito hipotecario en nuestro país en estos últimos años ha sido de tal volumen que puede considerarse como uno de los fenómenos más significativos de nuestra expansión económica. En efecto, la cartera de créditos con garantía hipotecaria se ha cuadruplicado en el período 1982-1989. Esta circunstancia, que por un lado pone de manifiesto el vigor del crédito territorial, determina, por otro, una enorme presión sobre la Administración de justicia que, a la postre, puede poner en peligro el dinamismo de un sector de vital importancia para la cobertura de necesidades tan básicas de los ciudadanos como son las relativas a la adquisición de viviendas. Es preciso, por ello, desviar parte de las ejecuciones hipotecarias del cauce judicial, tal y como se ha hecho en otros países con resultados esperanzadores. La gran certeza que ¿frecen la documentación pública y la publicidad registral en las relaciones hipotecarias hacen que este objetivo sea plenamente viable sin merma de las debidas garantías del deudor. Ha de tenerse en cuenta, por otra parte, que la ejecución de la hipoteca constituye el ejercicio de un derecho privado -el derecho del acreedor a la enajenación de la cosa hipotecada- que puede efectuarse privadamente cuando así se ha pactado. Nuestra legislación hipotecaria ya prevé un procedimiento extrajudicial de ejecución, pero en la práctica su articulación reglamentaria, incapaz de atajar determinadas conductas estratégicas, no ha funcionado adecuadamente. Por ello, ante la necesidad de agilizar las ejecuciones hipotecarias y de remover los obstáculos procedimentales que pudieran constreñir la expansión del crédito territorial, se ha considerado oportuno revisar la disciplina del denominado «procedimiento ejecutivo extrajudicial». El propósito no ha sido otro que el de arbitrar un dispositivo viable, equilibrado y seguro que ofrezca un cauce alternativo para la satisfacción del derecho del acreedor.
Desde el punto de vista técnico, la revisión ha procurado la armonización de los distintos intereses en juego. En este aspecto ha de destacarse que la dirección y ordenación notarial de la actividad realizatoria se cohonesta con una minuciosa regulación de los trámites a seguir y de las incidencias que eventualmente puedan aparecer, que la posible colisión entre los derechos del acreedor y los de terceros se resuelve por el exclusivo criterio de la prioridad registral, de sencilla constatación por parte del Notario, sin perjuicio del establecimiento de un cauce adecuado para resolver posibles tercerías de mejor derecho, que no paraliza la enajenación del bien y que la regulación de la suspensión del procedimiento (por las mismas causas previstas para el procedimiento judicialPage 88 sumario en la Ley Hipotecaria), se conjuga con la debida salvaguardia del derecho de impugnación de la hipoteca objeto de ejecución en tanto ésta no se haya consumado. En su virtud, a propuesta del Ministro de Justicia, previo informe del Consejo General del Poder Judicial, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 27 de marzo de 1992.
Art. único. Los artículos 234, 235 y 236 del Reglamento Hipotecario aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947 y los artículos 236-a, 236-b, 236-c, 236-d, 236-e, 236-f, 236-g, 236-h, 236-i, 236-j, 236-k, 236-I, 236-m, 236-n, 236-ñ y 236-o, que se introducen en el citado Reglamento a continuación del artículo 236, quedarán redactados en los siguientes términos:
Art. 234. 1. La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el artículo 129 de la Ley requerirá que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:
I.ª El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario.
2.ª El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 130 de la Ley.
3.ª La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.
2. La estipulación en virtud de la cual los otorgantes hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura.
Art. 235. 1. La ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y de los gastos de ejecución a que se refiere el artículo 236-k.
2. La ejecución extrajudicial se ajustará necesariamente a lo dispuesto en los artículos siguientes. Art. 236. 1. La realización extrajudicial de la hipoteca se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada y, si hubiese más de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno.
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Cuando sean varias las fincas hipotecadas y radiquen en lugares diferentes, podrá establecerse en la escritura de constitución cuál de ellas determinará la competencia notarial. En su defecto, ésta vendrá determinada por la que haya sido tasada a efectos de subasta con un mayor valor.
2. La enajenación del bien hipotecado se for malizará en escritura pública después de ha berse consignado en acta notarial el cumpli miento de los trámites y diligencias previstos en los artículos siguientes.
3. El acta a que se refiere el apartado anterior no requiere unidad de acto ni de contexto y se in corporará al protocolo en la fecha y bajo el nú mero que corresponda al momento de su termi nación o, en su caso, de su suspensión, sin perjuicio de que, en este último supuesto, pueda reanudarse y concluirse en fecha y bajo número posterior.
Art. 236-a. 1. El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigido al Notario expresando las circunstan cias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos.
2. El requirente entregará al Notario los siguientes documentos:
a) La escritura de constitución de la hipoteca con nota de haberse inscrito. Si no pudiese presentarse la escritura inscrita, deberá acompa ñarse con la que se presente nota simple del Registro de la Propiedad que refleje la inscripción.
b) El documento o documentos que permitan determinar con exactitud el interés, ya sea direc tamente, ya mediante simples operaciones arit méticas, en los casos de hipoteca en garantía de créditos con interés variable.
Art. 236-b 1. El Notario examinará el requerimiento y los documentos que lo acompañan y, si estima cumplidos todos los requisitos, solicitará del Registro de la Propiedad certificación comprensiva de los siguientes extremos: 1 º Inserción literal de la última inscripción de dominio que se haya practicado y continúe vigente. 2° Inserción literal de la inscripción de la hipoteca en los términos en que esté vigente.
3.º Relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes.
2. El Registrador hará constar por nota al mar gen de la inscripción de hipoteca que ha expe dido la mencionada certificación, indicando su fe cha, la iniciación de la ejecución, el Notario ante el que se sigue y la circunstancia de que aquélla no se entenderá con los que posteriormente ins criban o anoten cualquier derecho sobre la misma finca.
3. La presentación en el Registro del título de cancelación de la hipoteca realizada con poste rioridad al asiento a que se refiere el apartado anterior deberá ser inmediatamente comunicada por el Registrador al Notario ante el que se sigue la ejecución.
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Art. 236-c. 1 Si de la certificación registral no resultan obstáculos a la realización hipotecaria solicitada, el Notario practicará un requerimiento de pago al deudor indicándole la causa y fecha del vencimiento del crédito y la cantidad reclamada por cada concepto y advirtiéndole que de no pagar en el término de diez días se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados siendo de su cargo los gastos que ello ocasione.
2. El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que, a efectos de aquél, resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, fami liar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos.
3. Si el Notario no fuera competente por razón del lugar practicará el requerimiento por medio de otro Notario que sea territorialmente combetente.
4. Si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial que k.o. responda.
Art. 236-d. 1. Transcurridos diez días desde el requerimiento sin que éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene...
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