SAP Madrid 452/2006, 14 de Junio de 2006
| Ponente | PABLO QUECEDO ARACIL |
| ECLI | ES:APM:2006:9467 |
| Número de Recurso | 768/2005 |
| Número de Resolución | 452/2006 |
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
PABLO QUECEDO ARACIL AMPARO CAMAZON LINACERO JUAN UCEDA OJEDA
AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00452/2006
Rollo: RECURSO DE APELACION 768 /2005
SENTENCIA
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
En MADRID, a catorce de junio de dos mil seis.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 586 /2003, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 768 /2005, en los que aparece como parte apelante AGINSUR MADRID, S.L. representado por el procurador Dª MARTA ORTEGA CORTINA, en esta alzada, y como apelado Dª Estefanía, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª ESPERANZA AZPEITIA CALVIN, en esta alzada, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Majadahonda, en fecha 24 de Junio de 2004 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Bosco Hornedo Muguiro en representación de AGINSUR MADRID, S.L., en los autos de juicio ordinario nº 586/2003 y ABSUELVO a Dª Estefanía respecto a los hechos objeto de este procedimiento.
Se imponen las costas a la parte actora."
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte AGINSUR MADRID, S.L., al que se opuso la parte apelada Dª Estefanía, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 7 de Junio de 2006.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.
El demandante se alza contra la sentencia de instancia que desestimó su demanda de reclamación de cantidad, oponiendo los motivos que, resumidamente, y sin perjuicio de remitirnos a su escrito de recurso, son los siguientes:
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- Porque el Juez de Instancia yerra cuando no admite que la nota de encargo firmada por la demandante se hubiese prorrogado tácitamente. Reconoce que la nota de encargo no tenia pacto de exclusiva, ni cláusula alguna de prorroga, pero lo cierto es que los actos posteriores de la demandada, como son la entrega de una fotocopia del D.N.I., el recibo del I.B.I., y la certificación de estar al corriente de gastos de comunidad son suficientes como para tener por prorrogado el encargo de venta.
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- Porque el derecho del agente inmobiliario esta vinculado a la perfección de la compraventa intermediada, y no a su consumación. En este sentido opina que el Juez de Instancia ha valorado erróneamente las pruebas que acreditan que la demandada consintió todos y cada uno de los actos desarrollados por el agente, y por tanto, consintió la perfección de la venta.
El recurso parte de la petición de principio de que el intermediario tiene derecho a cobrar la comisión cuando no se realiza el contrato por desistimiento del contratante, y nuestra tarea es la de examinar previamente la nota de encargo, y después la naturaleza del contrato de mediación.
Hemos examinado la nota de encargo del f. 26, y nuestra conclusión es la misma que la del Juez de Instancia. Es una nota típica de los intermediarios en el mercado inmobiliario, pero con varios matices muy importantes. El primero, que no contiene pacto de exclusiva, o lo que es lo mismo que la demanda puede vender a través de otras agencias competidoras en el mercado, y que incluso podría hacerlo por si misma sin estar sujeta a las gestiones del recurrente.
El segundo, que su vigencia esta limitada a tres meses, o lo que es lo mismo, llegado el día del vencimiento se extinguía su validez.
El tercero, que había un pacto especial en el que se dice que "Ninguna documentación ni señalización se realizaran sin la presencia de la propiedad".
Con arreglo a estos tres matices, podemos llegar a la conclusión de que vencido el plazo se agotó el contrato de mediación y que no hubo prorroga ni expresa ni tacita. Los contratos extinguidos no son susceptibles de prorroga, lo único que puede hacerse es concluir otro nuevo contrato pero nada mas.
El argumento del Juez de Instancia para no entender prorrogado el contrato de agencia es suficiente. Es incompresible que en un momento en que la burbuja inmobiliaria esta creciendo desmesuradamente, el vendedor mantenga vigente por consentimiento tácito una nota de encargo cuyo único efecto es perder mucho dinero; la lógica de las cosas nos dice que ese no es el comportamiento adecuado ni razonable. A ese argumento ha de unirse el derivado del pacto manuscrito en la nota de encargo, que requiere la presencia de la demandada para cualquier acto que suponga el pago de señal y la formalización de cualquier documento. Obviamente la presencia que dice la cláusula no es presencia física, es consentimiento, y no parece que la demandada tuviera que consentir forzosamente una negociación perjudicial para sus intereses perdiendo mucho dinero.
Visto desde otro ángulo la solución es la misma. El agente no pude perfecciona el contrato de venta, luego volveremos sobre ese aspecto, salvo que se le diese mandato expreso y representativo, y la hoja de encargo no es precisamente un contrato de mandato. Es más, y aunque lo fuese, seria inútil porque la esencia del mandato a falta de instrucciones es hacer lo más favorable para el mandante, y no parece que cerrar una venta a pérdidas en un mercado al alza sea lo más conveniente para el mandante.
Como dice la sentencia de la Secc.21 de esta Audiencia de 13-11-2001, el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, siéndole de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicio, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas (Sentencia de la Sala 1ª del T.S.: 973/1994 de 4 de noviembre de 1994 [RJ 1994\8368]; 654/1994 de 4 de julio de 1994 [RJ 1994\6427]; 22 de diciembre de 1992 [RJ 1992\10634]; 21 de mayo de 1992 [RJ 1992\4272]; 26 de marzo de 1992 [RJ 1992\2332]; 6 de octubre de 1990 [RJ 1990\747], 3 de marzo de 1967 [RJ 1967\1243]; 21 de octubre de 1965 [RJ 1965\4600]; 9 de octubre de 1965 [RJ 1965\4437]; 2 de mayo de 1963 [RJ 1963\2458]; 27 de diciembre de 1962 [RJ...
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SAP Madrid 227/2008, 1 de Abril de 2008
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