Luces y sombras de la publicidad material en Cuba
| Autor | Yuniel Rosabal Robaina |
| Cargo | Profesor auxiliar de Derecho civil y de Familia de la Facultad de Derecho de la Universidad de La Habana. Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 2259-2299 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 786, págs. 2259 a 2299 2259
Luces y sombras de la publicidad
material en Cuba
Lights and shadows of registration
advertising in Cuba
por
DR. C. YUNIEL ROSABAL ROBAINA
Profesor auxiliar de Derecho civil y de Familia de la Facultad de Derecho
de la Universidad de La Habana. Registrador de la Propiedad
RESUMEN: La publicidad registral como finalidad del Registro debe
superar el carácter informativo y estadístico relacionado con la materia in-
mobiliaria y tener como valor trascendental la salvaguardia del derecho. La
protección de la propiedad inmobiliaria por medio de la publicidad material
se garantiza estableciendo un sistema registral que determine efectos sustan-
tivos a la inscripción en favor de los titulares inscritos. El sistema registral
cubano opta por la inscripción obligatoria, siendo esta un requisito para
poder transmitir la propiedad, sin embargo, dicha inscripción no refuerza
la oponibilidad de los derechos reales, ni ofrece un plus de protección al
título inscrito.
ABSTRACT: The registration publicity as a purpose of the Property
Registry must exceed the informative and statistical nature related to the real
estate matter and have the protection of the right as a transcendental value.
The protection of real estate by means of material advertising is guaranteed
by establishing a registry system that determines substantive effects to the
registration, in favor of the registered owners. The Cuban registry system opts
for mandatory registration, this being a requirement to be able to transfer
Dr. C. Yuniel Rosabal Robaina
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ownership, however, said registration does not reinforce the enforceability of
real rights, nor does it offer additional protection to the registered title.
PALABRAS CLAVES: Publicidad formal. Publicidad material. Princi-
pio de legitimación. Fe pública registral.
KEY WORDS: Formal advertising. Material advertising. Legitimation
principle. Public registration faith.
SUMARIO: I. NOTAS DISTINTIVAS DE LA PUBLICIDAD MA-
TERIAL.—II. NATURALEZA JURÍDICA.—III. EL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN: 1 SU ESPECIAL CONFIGURACIÓN EN CUBA.—IV. LA FE
PÚBLICA REGISTRAL: 1. ¿VIGENCIA? 2. SU APRECIACIÓN POR LA JUDI-
CATURA CUBANA.—V. PRESUPUESTOS PARA UNA PUBLICIDAD MA-
TERIAL EFECTIVA EN CUBA.—VI. CONCLUSIONES.
I. NOTAS DISTINTIVAS DE LA PUBLICIDAD MATERIAL
Desde lo estrictamente jurídico la publicidad ha sido configurada se-
gún las necesidades del tráfico jurídico en un contexto socio-económico
determinado. Junto a JUÁREZ TORREJÓN1, puede sostenerse que, «en el
mundo jurídico, el sustantivo publicidad es un sustantivo polisémico. Cual sea
el sentido con que concretamente se esté empleando en un caso dado, nos lo
indica el adjetivo que le acompaña». Es por ello que, ofrecer una definición
de publicidad registral homologable a todos los sistemas resulta contrapro-
ducente con la propia dialéctica de la institución.
Según FERNÁNDEZ DEL POZO2, el primer antecedente de publicidad
registral se ubica en Egipto. SOLANO MANZANO3, por su parte, refiere
que AUGUSTO —emperador romano— al asumir la posición ocupada
por los reyes ptolemaicos, mantuvo el mismo sistema registral inmobiliario
que había arraigado en la tradición faraónica. Sistema basado en una pu-
blicidad donde la inscripción de las compraventas era constitutiva. También
ARISTÓTELES4, en el 330 A.C., en su obra «Política», dio testimonio de
la existencia de un sistema de registro de los contratos y de una magistra-
tura —a cargo de los registradores sagrados, hieromnémones o presidentes
registra dores— en la que habían de registrarse los contratos privados y las
sentencias de los tribunales.
Fue GIANTURCO5, al estudiar sus fundamentos en 1890, quien negó
por vez primera sus orígenes en el Derecho antiguo, alegando que era un
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fenómeno desconectado de las raíces romanas, hebraicas, griegas, medievales
y germánicas. Con la misma orientación IGLESIAS-REDONDO6 señaló
que la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles, aunque fue una for-
malidad que respondió a los actos típicos del ius civile no sirvió plenamente
a las necesidades del tráfico jurídico tras la gran expansión extra-itálica.
Lo cierto es que, la publicidad registral no ha sido el producto inmediato
y acabado de una legislación determinada, sino el resultado de una larga
elaboración doctrinal y normativa donde han concurrido factores económi-
cos7, políticos8, filosóficos9, sociales y tecnológicos10. Su descontextualización
puede conducir a conclusiones abstractas o etéreas que impiden determinar
su rol en un ordenamiento jurídico concreto.
PUGLIATTI11, arroja otras luces sobre la cuestión anterior al clasificar
la publicidad registral en publicidad noticia o formal y publicidad efecto o
material. A partir de dicho criterio, los Registros comenzaron a catalogarse
como administrativos cuando la publicidad funcionaba única y exclusiva-
mente como noticia y en jurídicos cuando la inscripción producía efectos
que reforzaban el derecho del título que originaba el asiento.
Ergo, la sustantividad de los asientos registrales es aún núcleo de
encarnizadas discusiones. Un sector se inclina por sostener que la inscrip-
ción produce efectos sustantivos propios12, con independencia del título
que la origina, mientras otro recalca la idea de que la inscripción añade
al título registrado un plus de protección, pero que no puede sostenerse
tal sustantividad con independencia del título que la origina13. Acoger
una postura u otra, sin contextualizar puede inducir a una postura rígida,
dogmática que reduce el fenómeno publicitario a conclusiones demasiado
radicales.
En la Cuba de hoy la publicidad registral es un principio general de
funcionamiento de los registros públicos conforme al ar tícu lo 5, incisos
(d) y (e) del Decreto Ley 335/201514, que expresamente regula: «La in-
formación contenida en los registros es pública para las personas naturales
y jurídicas que tengan interés legítimo en su conocimiento»; y «La publici-
dad que emana de los registros posee las medidas técnicas y organizativas
necesarias para evitar adulteraciones, pérdida de información y su uso por
personas no autorizadas».
Esta concepción se relaciona más con la protección de datos que con la
seguridad de los derechos adquiridos e inscritos. Se implementa como una
institución de control interno y no como un efecto jurídico. El legislador
cubano ha dejado truncada la institución al desarrollar la denominada
publicidad formal o acceso a la información registral cuando exista un
interés legítimo debidamente acreditado15; quedando la publicidad mate-
rial reducida a una presunción de exactitud y veracidad como se explicará
seguidamente.
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