La polémica entre hipotecarista sobre la tesis dualista o monista del tercero hipotecario perjudica a la eficacia de la inscripción
| Autor | Manuel Villares Pico |
| Páginas | 363-378 |
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La polémica sobre la estructura de nuestro sistema registral, sobre si tiene una, o dos, o varias columnas que le sostienen puede ser útil si de la misma surge la luz para su mejor interpretación en la aplicación del sistema a la realidad; pero resulta nociva la controversia si en la misma se emiten conceptos u opiniones que estrechan los efectos de la inscripción. Por ejemplo, cuando se afirma rotundamente, hasta la terquedad, que el «propio inmatriculante nunca podrá valerse de su condición de tercero hipotecario, porque al ser un inmatriculante le falta el requisito que consideramos aquí indispensable para ser protegido». Pero a esta afirmación hay que contestar que si el inmatriculante no puede estar protegido con arreglo al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, porque no trae causa de un titular inscrito, estará en cambio protegido por la prioridad establecida ampliamente en el artículo 32 de la misma Ley, que sólo exige implícitamente que el titular sea adquirente a título oneroso con buena fe y que inscriba su título. Decimos a título oneroso porque la Ley de 17 de julio de 1877 estableció la onerosidad para que el tercero pueda tener protección registral. La buena fe también debe exigirse para que la protección tenga fundamento ético; pero la buena fe que debe exigirse al adquirente es la establecida en el artículo 1.950 del Código civil, sin que sea suficiente la que da por presunta el artículo 34 en su segundo párrafo, toda vez que el adquirente inmatriculante conoce siempre la inexactitud del Registro, ya que según el artículo 39 dePage 364 la Ley existe el desacuerdo que, respecto del derecho inscribible del inmatriculante hay entre el Registro, donde no figura la finca y la realidad jurídica extrarregistral, en la que se encuentra un título de dominio sin inscribir.
Tal inmatriculante procede a la rectificación del Registro, de acuerdo con el apartado a) del artículo 40 de la Ley y según establecen los artículos 198 y 199 de la misma, practicando en el Registro la primera inscripción de las fincas que no figuren inscritas a favor de persona alguna. Y gracias al Tribunal Supremo, que establece jurisprudencia admitiendo la protección registral de prioridad a favor del inmatriculante, transcurridos los dos años siguientes a la fecha de la inscripción.
La prioridad registral también actúa en las inscripciones de inmatriculación.
Dichos efectos de la inscripción del inmatriculante derivan del principio de prioridad comprendido en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y de los artículos 606 y 1.473 del Código civil, basándose en la integridad o aspecto negativo de la fe pública registral, amparándose el adquirente en la ausencia en el Registro de todo derecho a favor de otra persona; y así, el último párrafo del citado artículo 40 no puede referirse a la rectificación registral que se realiza por la inmatriculación, porque no hay asiento alguno vigente antes de la inmatriculación.
Eficacia de la inscripción en el Registro de la Propiedad en cuanto a prioridad material y a legitimación registral.
Cuando los tratadistas de Derecho inmobiliario y los que escribimos trabajos sobre el alcance de varios artículos de la Ley Hipotecaria nos empeñamos en mantener polémicas acerca del tercero hipotecario y acerca de si nuestro sistema es de transcripción, oriundo de países latinos, o si es sistema amparado en la exactitud registral de origen germánico, o también de si es sistema mixtoPage 365 que sostenemos los de tesis dualista, el Tribunal Supremo abre brecha, como hemos indicado, y gracias a Dios, hacia el sistema mixto, admitiendo los efectos de la inscripción en el sentido de prioridad, de oponibilidad al tercero civil, enervando la eficacia del titulo no inscrito, incluso tratándose de las inscripciones de inmatriculación, transcurridos que sean los dos años a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria; y de este modo las sentencias de 7 de mayo y 6 de diciembre de 1962 reconocen, según el artículo 1.473 del Código civil, la preferencia en doble venta a los compradores que consiguieron las inscripciones de sus respectivos títulos por inmatriculación de las fincas cuando habían pasado los dos años.
Aquí no pinta nada el artículo 34 de la Ley, ni el último párrafo del artículo 40 de la misma, ni el 31, ni el 220, que parten del supuesto de una inscripción anterior a la del adquirente, en la que éste confía. Aquí, en los casos de las mencionadas sentencias, entra en función el artículo 32 de la Ley, que recoge en su amplio ámbito la prioridad en los supuestos en que la adquisición del tercero no se funda en la inscripción del transferente. Expresemos el artículo: «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero». Este tercero es el adquirente a titulo oneroso y con buena fe que haya cumplido con el requisito de la inscripción, como se decía en la Exposición de Motivos de la Ley de 1861. Si no hubiera inscrito no sería tercero hipotecario, según repetida jurisprudencia. Es el adquirente de un derecho a título oneroso frente a otros títulos o causas no inscritos sobre los mismos bienes y que inscribe su título. De no haberlo inscrito sería simplemente un tercero civil, sin estar al alcance de los principios hipotecarios.
Nuestro sistema es mixto o dualista porque, por una parte, el dominio y otros varios derechos reales se pueden transmitir fuera del Registro y se les aplica el Derecho civil, y por esto mismo existe la posibilidad de que sobre una misma finca existan derechos incompatibles y para dirimir la colisión se establece un sistema que dé preferencia al titular que a él se acoja antes que ningún otro; y este sistema sería aquel que mejor se adapte a la realidad,Page 366 y es el sistema de transcripción o de prioridad. Pero, por otra parte, en nuestro régimen hipotecario también existe el principio de exactitud registral, la legitimación registral, hoy establecida en el artículo 38 de la Ley, la fe pública registral en su aspecto positivo, que al servir de base al adquirente a título oneroso para decidirse a adquirir, la Ley Hipotecaria le mantiene en su adquisición. Por esto nuestro sistema resulta mixto y práctico para nuestro Ordenamiento inmobiliario.
La legitimación registral está admitida expresamente por la Ley de 1944-46, en su artículo 38, que dice así: «A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo». Implícitamente, este principio de exactitud ya actuaba, por lo menos en parte, en nuestro sistema ya antes de la Ley de 1944-46: Además de la exactitud que se presumía en el artículo 34, en el 31, en el 69, en el 264 (hoy 220), en el tracto sucesivo juega la legitimación dispositiva y lo mismo en la prioridad del artículo 17, en el cual, una vez que inscriba o anote el comprador, ya el vendedor carece de legitimación dispositiva y se rechaza cualquier otro titulo que se oponga al que primero se haya presentado.
O sea, que hoy nuestro régimen se basa en la fe pública registral, que se funda en la integridad y en la exactitud regístrales. La integridad es la fe pública registral en su aspecto negativo: Lo que no está en el Registro no perjudica a tercero, y este aspecto negativo encaja perfectamente en el artículo 32 y también en el artículo 37, y así la fe pública en sentido negativo determina que el dominio, los demás derechos reales y las causas de nulidad o de rescisión, si no constan en los asientos del Registro no perjudican al tercero que se acoge a la protección registral. Esta prioridad, unida al principio de exactitud, que sirve para que el adquirente esté confiado en los asientos del Registro, imprime a nuestro sistema el carácter de mixto y así resulta más perfecto que los otros sistemas latinos.Page 36...
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