STS, 23 de Julio de 2001

La parte dispositiva de la sentencia recurrida es del tenor literal siguiente: <>..

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de doña Amparo y el Sr. Abogado del Estado en la representación que por su cargo ostenta, presentaron escritos ante la Sala de la Jurisdicción del Tribunal Superior de Justicia en Asturias, preparando recurso de casación contra la misma. Por providencia de fecha 13 de marzo la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma recurso de casación, admitiéndolo y emplazando a las partes para que comparezcan ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones en este Tribunal, la parte recurrente, se personó ante esta Sala formulando escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en los que se ampara.

Teniendo por interpuesto recurso de casación por esta Sala, se emplaza al Sr. Abogado del Estado en nombre y representación de la Administración, para que manifieste si sostiene o no el recurso preparado ante la Sala de esta Jurisdicción del Tribunal superior de Justicia de Asturias.

Por esta Sala y Sección con fecha 21 de mayo de 1997, se dicta auto cuya parte dispositiva acuerda declarar desierto el recurso de casación preparado por la Administración del Estado, sin hacer expresa imposición de costas, debiendo continuar el procedimiento respecto a la otra parte también recurrente doña Amparo .

Admitido el recurso de casación se dio traslado, se remitieron las actuaciones, conforme a las reglas de reparto de asuntos, a esta Sección 6ª de la Sala 3ª del Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones en esta Sección 6ª, se da traslado ,a ambas partes recurrentes, para la formalización del escrito de oposición. Como así lo hicieron.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo el día DIECINUEVE DE JULIO DEL DOS MIL UNO, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

A. En este recurso de casación , que se ha tramitado ante nuestra Sala con el número 2890/1997, doña Amparo , que actúa representada por procurador con poder bastante y dirigida por letrado, impugna la sentencia del Tribunal Superior de justicia en Asturias (sala de lo contencioso-administrativo, sección 1ª), de veinticuatro de febrero de mil novecientos noventa y siete, dictada en el proceso 1174/1994.

2. En ese proceso contencioso-administrativo, doña Amparo , propietaria de la finca número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Oviedo, impugnaba la resolución del Jurado provincial de Expropiación forzosa de Oviedo, de 12 de mayo de 1994, notificada a la interesada en 11 de julio siguiente, que fijó la indemnización que aquélla debe abonar a don Gabino , arrendatario del local de negocios, ubicado en la planta NUM001 de la finca.

La sentencia dictada en dicho proceso contencioso administrativo, y que ahora es objeto del presente recurso de casación, decía lo siguiente en su parte dispositiva: <>.

Para la adecuada comprensión de cuanto luego ha de decirse importa retener los siguientes datos que resultan de las actuaciones, tanto administrativas como judiciales:

1. Por resolución del Alcalde de Oviedo, de 27 de octubre de 1989 que, mediante oficio firmado con fecha 6 de noviembre de 1989, fue publicada en el BOPAP de 5 de diciembre de 1989, se declaró que el edificio número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Oviedo se encontraba en estado de ruina, <> (Folio 5 del expediente).

2. El Tribunal Superior de justicia en Oviedo (Sala de lo contencioso-administrativo), por sentencia de 15 de enero de 1991, resolvió que aquella declaración de estado de ruina era ajustada a derecho.

   Dicha sentencia fue recurrida en apelación ante el Tribunal Supremo, por don Gabino , arrendatario del local de negocios -Pescaderias DIRECCION001 - situado en la planta NUM001 del edificio. Por STS de 26 de enero de 1993, dictada en el recurso de apelación número 1961/91, se confirmó la sentencia apelada.

   A partir de este momento, se inician dos tipos de actuaciones: la de la propietaria, ejercitando ante la jurisdicción civil la facultad de resolver el arrendamiento de que aquí se trata, y la del Ayuntamiento incoando, a petición del arrendatario, el expediente de valoración.

3. Por sentencia del Juzgado de 1ª Instancia, número 8, de Oviedo, de 15 de octubre de 1993, se declaró extinguido el contrato de arrendamiento del local de negocios a que venimos refiriéndonos.

   Recurrida en apelación dicha sentencia ante la Audiencia provincial, ésta, por sentencia de la sección 1ª, de 23 de febrero de 1994 (folios 62 a 67 de los autos), confirmó la sentencia del Juzgado.

   Por auto de 27 de junio de 1994 tuvo lugar el requerimiento judicial de desahucio, teniendo lugar el lanzamiento en 20 de diciembre de 1994 (folios 71 y 40 vto. de los autos).

4. Por su parte, el arrendatario del local de negocios solicitó del Ayuntamiento, en 19 de marzo de 1992 que se iniciara el expediente de valoración, y así lo acordó el Ayuntamiento en 19 de abril de 1993 (folios 27 y 28 del expediente).

   El 12 de mayo de 1993, el arrendatario presentó su hoja de aprecio, acompañada del correspondiente informe de Ingeniero industrial, valorando la indemnización en 35.947.975 ptas. (folios 55-68 del expediente).

   La hoja de aprecio de la propietaria, acompañada de informe hecho por Valdetecnic S.A. Sociedad de tasación, valoraba la indemnización que, en su caso, debería abonarse al arrendatario del local de negocios -una pescadería, según hemos dicho- en 3.940.000 ptas., pero esto con carácter subsidiario, pues, a su entender no procede abonar indemnización alguna (folios 80-92 del expediente).

   El Ayuntamiento emitió informe (folios 121-124) en que valoraba el arrendamiento en 16.107.210 ptas., y en este sentido se hizo propuesta de acuerdo al arrendatario (folios 121-124 del expediente, y folios 29 y 30 de los autos).

   El Jurado justipreció la indemnización al arrendatario del local de que venimos hablando en 23.268.637 ptas. (folio 132 del expediente).

A. El recurso de casación de que hemos de ocuparnos aquí consta de cuatro motivos, todos ellos al amparo del artículo 95.1.4, LJ de 1956 (en su versión reformada de 1992). Está redactado con la deseable concisión y claridad, debiendo anticiparse ya en este momento que el primero de esos motivos se apoya en doctrina de nuestra Sala que podemos tener - una vez examinado el grupo normativo que, aquí y ahora, tenemos que aplicar- como doctrina consolidada y única interpretación correcta. Lo que no quiere decir ni dice que de lege ferenda no sea posible, y hasta quizá recomendable, postular otras soluciones que tal vez podrían permitir alcanzar un más adecuado equilibrio entre los intereses en conflicto, al par que una simplificación de una regulación que -por el entrecruzamiento de normas de derecho civil y administrativo- se ha revelado sumamente compleja, según se verá.

2. -Empezaremos el análisis del motivo primero transcribiéndolo en su integridad porque, sobre ser muy breve, va a determinar el destino del pleito,según se verá.

   He aquí, pues, el texto literal de ese motivo: << Se han infringido los artículos 157 de la Ley del Suelo de 1976 y 222, 223,227,232 y 233 a 236 de la Ley del Suelo de 1992, ya que la extinción del contrato de arrendamiento entre la recurrente como propietaria-arrendadora y don Gabino como arrendatario del bajo comercial de la calle DIRECCION000 núm. NUM000 de Oviedo tuvo lugar en la Jurisdicción Civil, sin que en modo alguno existiera infracción urbanística del derecho a edificar por parte de doña Amparo , ya que la extinción de dicho arrendamiento no se produjo "per se" por la entrada en el Registro Municipal de solares, mientras no haya transcurrido el plazo de dos años (desde abril de 1993) o antes de ese tiempo se haya solicitado por la recurrente licencia de edificación. Criterio mantenido por las sentencias de 30 de enero de 1984 (Sala 4ª) y de 11 de julio de 1990 (Sala 3ª, Sección 8ª) de este Tribunal Supremo. Por lo que no procede indemnización alguna a favor de ese arrendatario, habiéndose planteado esta cuestión en la demanda del recurso contencioso-administrativo al reproducir en la misma las alegaciones jurídico técnicas elaboradas en su hoja de aprecio por la entidad "Valtecnic, S.A." el 27 de enero de 1994 en su criterio de valoración. Asimismo y sobre el mismo argumento en que se base este motivo han resultado infringidos los artículos 161.3º de la Ley del Suelo de 1976 y los artículos 228 y 229 del a Ley del Suelo de 1992>>.

3. Debemos decir, entre otras razones porque es cierto, que, aunque nuestra Sala tenía tomada posición sobre el problema a estudiar desde hace tiempo -las que cita la parte recurrente no son las únicas sentencias a invocar-, el problema ha sido sometido a nuevo y total examen, con ocasión del presente recurso de casación, de manera que nuestra Sala ha debatido extensamente acerca de la doctrina que viene aplicando, para lo cual hemos procedido a replantear los variados aspectos que presenta. El resultado de ese debate -en el que hemos tratado de evitar que esa jurisprudencia precedente condicione de antemano la justa solución que debe darse al caso- nos ha llevado a confirmar la interpretación que nuestra Sala viene haciendo del grupo normativo aplicable.

   Y porque esto es así, y porque a la vista de lo acontecido en este caso, es manifiesto que esa doctrina de nuestra Sala no es conocida ni por la Administración ni por la Sala de instancia, vamos a recordarla aquí, sin perjuicio de aplicarla luego a los hechos determinantes del pleito.

   En lo que sigue ahora, reproducimos, en lo que consideramos necesario, afirmaciones y argumentos que nuestra Sala ha manejado, fundamentalmente, en las sentencias de 6 de mayo de 1997 (recurso de apelación 4715/192), y de 30 de octubre de 1999 (recurso de casación 5504/1995). En el bien entendido de que, como suele ocurrir, los casos analizados en esas sentencias, aunque <> con el que ahora estudiamos son diferentes de éste. Lo que aquí recogemos a renglón seguido puede y debe tenerse por doctrina general de nuestra Sala acerca de la interpretación de los artículo 157 y siguientes de la Ley del Suelo de 1976, y los concordantes que serán citados en su momento.

4. La antigua Sala 5ª de este Tribunal Supremo, en setencias de 2 de diciembre de 1985 y de 22 de enero de 1987, distinguió ya entre la extinción de los arrendamientos por la ruina de la edificación y la que proviene de la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares, para lo cual no basta con esa catalogación sino que es preciso, además, que se den los supuestos previstos en los números 1 y 2 del artículo 161 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976.

   Y es que basta con aproximarse al grupo normativo que aquí hemos de aplicar, y constatar la dispersión que aqueja al mismo para comprender ya, sin más, que su interpretación no es fácil. Piénsese que, por lo pronto, hay que tener a la vista los artículos 156.2, 157.3, 161.3 y el 183 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976; el art´culo 114.10 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos; los artículos 18 a 28 del Reglamento de disciplina urbanística, aprobado por Real decreto 2187/1978, y el artículo 20 del Reglamento de Edificación forzosa y Registro Municipal de Solares. Todo ello sin olvidar la necesidad de aplicar, en su caso, los artículos relativos al procedimiento de justiprecio e indemnizaciones procedentes, contenidas en el capítulo III del título II, de la Ley de Expropiación forzosa.

   1. A primera vista, y después de una primera lectura del artículo 157 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976, podría entenderse que, una vez incluída la finca en el Registro Municipal de Solares y transcurridos dos años desde la misma, el propietario ha de indemnizar necesariamente a los arrendatarios en la forma prevista por el artículo 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, puesto que el artículo 157.3 de la misma impone la obligación de iniciar el expediente de valoración, en el que se han de tener en cuenta las indemnizaciones por la extinción de los derechos de arrendamiento.

      Nuestra Sala opina, por el contrario, que no es correcta esa interpretación del contenido de los artículos 156.2, 157.3 y 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, y demás que integran el grupo normativo aplicable.

   2. Ni la mera declaración de ruina del edificio ni la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares de Edificación Forzosa determinan la extinción de los arrendamientos existentes, sino que, una vez declarada la ruina del edificio, conforme a lo dispuesto concordadamente por los artículos 183.1 y 2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 18 a 24 del Reglamento de Disciplina Urbanística, los propietarios pueden hacer uso de la facultad de resolver los arrendamientos según lo dispuesto por el artículo 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso los arrendatarios tendrán derecho a las indemnizaciones que la legislación arrendaticia les reconoce y que han de ser dirimidos, en caso de conflicto, ante la jurisdicción civil.

   3. Si el edificio se hubiese declarado en situación de ruina inminente, lo que determina la adopción de las correspondientes medidas de seguridad y su demolición con el desalojo de los ocupantes, según lo establecido por los artículos 183.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, 26 y 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística, se habrá producido la extinción de los arrendamientos conforme disponen concordadamente los artículos 1.182 y 1.568 del Código civil y 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso procederán las indemnizaciones en favor de los arrendatarios que establezca la legislación civil, y que, en su caso, habrá de exigirse ante la jurisdicción de tal clase.

   4. Llegamos así al tercero de los supuestos que se contemplan en el complejo grupo normativo regulador: el de que la finca haya sido incluida en el Registro Municipal de Solares.

      El mencionado Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, contempla (Capítulo primero del Título II), entre las formas de fomento de la edificación, la inclusión, de oficio o a instancia de parte, de una parcela en el Registro Municipal de Solares de edificación forzosa, lo que determina que, si su propietario no solicita licencia para acometer su edificación, quede en situación de venta forzosa.

      Dicha inclusión implica la iniciación de un expediente de valoración, cuyo resultado final se ha de hacer constar en el propio Registro, fundándose el justiprecio de los solares en su valor urbanístico, y debiéndose comprender en aquél las indemnizaciones que hayan de abonarse a los titulares del derecho de arrendamiento u otros análogos al extinguirse los mismos, y a tal fin se deben aplicar los preceptos de la legislación de expropiación forzosa (artículos 157 y 161.3 del mencionado Texto Refundido y 20 del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares).

      Si el propietario no diese lugar a la expropiación de la finca por continuar o acometer dentro de las plazos legales la edificación, no habrá lugar a su venta forzosa, pero de existir arrendatarios, u otros derechos personales, éstos han de ser indemnizados por aquél al extinguirse sus respectivos contratos, lo que tendrá lugar cuando se otorgue la licencia para ejecutar las obras (artículo 161.2 del mencionado Texto Refundido de la Ley del Suelo), cuya indemnización se fijará conforme al procedimiento establecido en la Ley de Expropiación Forzosa y teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 43 de ésta, siendo, en todo caso, el pago o la consignación de dichas indemnizaciones previos al desalojo (artículo 161.3 del mismo Texto Refundido).

      En el caso de expropiación del inmueble por no haber el propietario ejercitado su aludido derecho, la enajenación o venta forzosa se hará por el precio determinado conforme a la Ley de Expropiación Forzosa con las posibles reducciones previstas en el artículo 159 del mencionado Texto Refundido y dicha enajenación conlleva la extinción de los arrendamientos y demás derechos personales, cuyos titulares han de ser indemnizados también a cargo del propietario en las cantidades establecidas por el Jurado y que deben constar en el Registro Municipal de Solares (artículos 157 a 161.1 y 3 del referido Texto Refundido).

      Del sistema transcrito se deduce que el propietario del inmueble, incluido en el Registro Municipal de Solares, o los terceros adquirientes del mismo no están obligados a pagar las indemnizaciones a los arrendatarios o titulares de derechos personales sino cuando se extingan éstos, que en el primer caso será cuando se otorgue la licencia de obras y en el segundo cuando se enajene la finca, de manera que ni la fecha de la inclusión del solar o finca en el Registro Municipal de Solares ni la de iniciación del expediente de valoración y tampoco la de fijación del justiprecio o de las indemnizaciones son relevantes para apreciar una posible demora en el cumplimiento de la obligación de indemnizar a los arrendatarios, ya que no hay tal obligación de pago sino cuando se extinguen los arrendamientos, como se deduce de lo establecido concordadamente por los artículos 157.3 y 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, pues la remisión que éste y aquél precepto hacen a la Ley de Expropiación Forzosa lo es exclusivamente a los efectos de determinación del justiprecio e indemnizaciones procedentes, y, por consiguiente, al procedimiento marcado en el capítulo III del Título II de la Ley de Expropiación Forzosa.

      Ahora bien, de lo dispuesto en los citados artículos 157.3 y 161.3 del tantas veces citado Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, también se deduce que las indemnizaciones en favor de los arrendatarios deben ser las que correspondan al momento de extinguirse los arrendamientos, por lo que, como la fijación de aquéllas puede tener lugar, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 157.1 del propio Texto Refundido, con anterioridad a ese momento, será el propio órgano tasador el que de oficio o a instancia de los interesados habrá de fijar una pauta o criterio de actualización con el fin de evitar que al tiempo de la extinción se hayan devaluado las indemnizaciones procedentes, entre cuyos criterios lógicamente está el de su incremento con el interés legal del dinero, si bien cabría cualquier otro para obtener idéntico resultado, que, de no ser previsto por el Jurado o no ser establecido con acierto, dejará abierta la vía de los recursos.

      Una vez vencida la obligación de pago de las indemnizaciones por haberse enajenado forzosamente la finca o concedido al propietario la oportuna licencia de edificación, si no se satisfacen las indemnizaciones, aparte de que no procederá el desalojo por más que los arrendamientos u otros derechos personales se hayan extinguido y lo mismo las obligaciones derivadas de ellos (entre otras el pago de la renta), incurren en mora el adquiriente de la finca o el propietario, pero tal morosidad no es la contemplada específicamente en el capítulo V del Título II (artículos 56 a 58) de la Ley de Expropiación Forzosa sino la establecida con carácter general por el Código civil para los supuestos de incumplimiento de las obligaciones consistentes en el pago de una cantidad de dinero, en los que, según dispone el artículo 1.108 del Código civil, si no hay pacto en contrario su reparación consistiría en el pago de los intereses convenidos y a falta de convenio del interés legal, de manera que la demora en el pago de las indemnizaciones fijadas en favor de los arrendatarios de los inmuebles incluidos en el Registro Municipal de Solares, salvo pacto en contrario, ha de repararse mediante el abono del interés legal de la cantidad adeudada, sin que sea, por consiguiente, aplicable el instituto de la retasación, contemplado por el artículo 58 de la Ley de Expropiación Forzosa.

5. Establecido cuanto antecede, estamos ya en condiciones de abordar la solución que haya de darse al caso a la vista de los términos en que plantea el debate la propietaria en el primer motivo de su recurso de casación.

   El caso que nos ocupa ofrece una doble particularidad: por un lado la declaración administrativa de estado de ruina de la finca nº NUM000 , de la Calle DIRECCION000 de Oviedo, y su inclusión en el Registro municipal de solares y otros inmuebles de edificación forzosa, tuvieron lugar simultáneamente, por resolución de la Alcaldía, de 27 de octubre de 1989 (Boletín Oficial del Principado de Asturias, del 5 de diciembre); por otra parte, se han seguido simultáneamente dos vías distintas a partir del momento en que el Tribunal Supremo, resolviendo en apelación, confirmó la sentencia del Tribunal Superior de justicia en Asturias, declarando ajustado a derecho la declaración de ruina: una, la iniciada por la propietaria para extinguir el arrendamiento del local de negocios (una pescadería) arrendado a don Gabino , que aparece como recurrido; otra, la iniciación del procedimiento de valoración de la indemnización correspondiente al arrendatario, que tiene lugar a petición de éste, y que terminó con la valoración por el Jurado y luego con la sentencia recurrida en este pleito.

   1. La propietaria del local de negocios obtuvo a su favor sentencia de la Audiencia provincial que confirmó la del Juzgado de 1ª Instancia e instrucción número 8, de Oviedo, que resolvió el contrato de arrendamiento a favor de don Gabino del local de negocios <>, sito en la planta NUM001 del edificio número NUM000 , de la calle DIRECCION000 , por ruina de la finca. La sentencia de la Audiencia es de 23 de febrero de 1994.

   2. La indemnización de 23.268.637 ptas. que fijó el Jurado de Expropiación forzosa y que debía abonar la propietaria del local de negocios fue reducida por el Tribunal Superior de Justicia de Asturias (sala de lo contencioso-administrativo, sección 1ª) a 16.410.900 ptas. Dicha sentencia es la que aquí se combate en casación por la propietaria.

6. Así las cosas, es el momento de recordar lo que, en relación con cada uno de los dos supuestos que aquí aparecen, tiene declarado esta Sala, y que puede resumirse ahora de esta manera:

   1. Ni la mera declaración de ruina ni la mera inclusión de la finca en el Registro de Solares extingue los arrendamientos.

   2. Si el arrendador ha hecho uso de la facultad de resolver el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a indemnización conforme a la legislación de arrendamientos urbanos, correspondiendo a la jurisdicción civil resolver los eventuales conflictos entre arrendador y arrendatario.

   3. Como ya nos consta en este momento, la extinción de los arrendamientos, una vez inscrita la finca en el Registro Municipal de Solares, se produce en virtud de su enajenación o del otorgamiento de la licencia para edificar, según prevén los números primero y segundo del tantas veces citado artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y sólo en estos supuestos es obligación del propietario indemnizar a los arrendatarios en la forma dispuesta por el número tercero del mismo artículo 161.

   Si la extinción de los arrendamientos se ha producido por cualquier otra causa con anterioridad a la enajenación de la finca o al otorgamiento de la licencia de edificación, no es aplicable lo dispuesto por el tan repetido artículo 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo en cuanto a los derechos de los arrendatarios a ser indemnizados con cargo al propietario, sin perjuicio de las indemnizaciones que puedan corresponderles con arreglo a la legislación civil común o especial de arrendamientos urbanos.

   Es claro que ninguno de los dos requisitos que exige el artículo 161 del texto refundido de la Ley del Suelo se da en el caso que nos ocupa: ni se ha enajenado la finca incluida en el Registro ni la propietaria ha obtenido licencia para construir (artículo 161, números 1 y 2).

   No cabe entender, por tanto, que la extinción de los arrendamientos ha tenido lugar, ope legis, conforme a lo previsto en ese artículo 161.

   Consta, por el contrario, que la extinción de esos arrendamientos tuvo lugar por sentencia judicial [recuérdese: sentencia de 23 de febrero de 1994, de la Audiencia provincial de Oviedo, sección 1ª, que desestimó el recurso de apelación interpuesto por don Gabino contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia número 8, de Oviedo en 15 de octubre de 1993; sentencia ésta, que había estimado la demanda interpuesta por doña Amparo , en su calidad de propietaria de la finca nº NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Oviedo, en la que pedía la resolución de contrato de arrendamiento del local de negocios sito en la planta NUM001 del citado edificio, y cuyo titular era el hoy recurrido en este recurso de casación, don Gabino ].

7. En su escrito de oposición, la representación procesal del arrendatario sostiene que en el proceso contencioso- administrativo del que trae causa este recurso de casación, se discutió únicamente <>.

   Cierto es que no cabe plantear en casación una cuestión que no haya sido planteada en la vía judicial previa, y la STS de 28 de septiembre de 1996 (Aranzadi 6806), citada en ese mismo escrito por la parte recurrida es harto expresiva al respecto.

   Lo que ocurre es que, en el caso que nos ocupa, no es cierto que la propietaria no hubiera planteado la cuestión de la improcedencia de la indemnización hasta ese momento. Antes al contrario, la vino planteando desde que se inició la vía adminsitrativa, y la reprodujo en la vía judicial contencioso-administrativa, y esto como pretensión principal, de manera que sólo con carácter subsidiario admitía la procedencia de tener que indemnizar y ello, como máximo, en la cuantía de 3.940.000 ptas.

   Así, en el fundamento 3º de su demanda, decía la propietaria lo siguiente:<

   1. Improcedencia de la indemnización atendiendo a la limitación urbanítica que afecta al edificio ...etc>>.

   No es del caso reproducir aquí esa hoja de aprecio a la que se remitía la demanda de la propietaria, de las que hay que leer los tres primeros folios de esa hoja de aprecio (correspondientes a los números 89, 88, 87 y comienzo del 86; el expediente está foliado de atrás hacia adelante) donde se contienen lo que podríamos llamar <>.

   En cualquier caso, basta -a los efectos de comprobar que lo que alega la parte recurrente no es una cuestión nueva- con reproducir estos párrafos del folio 89:<<....> se="" debe="" establecer="" si="" el="" objeto="" de="" esta="" valoraci="" es="" calcular="" la="" indemnizaci="" por="" resoluci="" del="" contrato="" arrendamiento="" o="" bien="" su="" importe="" estimando="" rectificaciones="" que="" a="" calculada="" seg="" lau="" pueden="" aplicarse="" en="" un="" procedimiento="" expropiaci="" forzosa.="" duda="" resolverse="" favor="" primer="" supuesto="" observamos="" que:="" ning="" caso="" inscripci="" inmueble="" registro="" solares="" conlleva="" aplicaci="" r="" venta="" forzosa="" y="" tanto="" fijaci="" valor="" correspondiente="" no="" ser="" transcurran="" m="" dos="" sin="" solicitar="" licencia="" rehabilitaci="" partir="" declaraci="" firme="" ruina="">>.

   Lo que confirma la tesis sustentada en ese mismo folio de la hoja de aprecio -incorporada luego a la demanda por remisión, y reiterada ahora ante nuestra Sala: <>.

8. A la vista de cuanto antecede es claro que este motivo primero debe ser estimado y con ello, y sin necesidad de que en este caso tengamos que detenernos a analizar los otros tres motivos, debemos anular la sentencia impugnada, y así lo hacemos dejándola sin valor ni eficacia alguna.

Así las cosas, nos hallamos ante el supuesto previsto en el artículo 102.2, 3º, LJ de 1956 (en redacción dada por la Ley de reforma de 1992), pecepto que es el aquí aplicable en virtud de lo prevenido en la disposición transitoria 3ª, LJ de 13 de julio de 1998.

Esto quiere decir que debemos dictar, en esta misma sentencia nuestra, sentencia sustitutoria de la anulada, dentro de los términos en que se encuentra planteado el debate.

Por tanto, y con apoyo en lo razonado anteriormente en plena conformidad con lo que es doctrina jurisprudencial consolidada en reiterados pronunciamientos de este Tribunal Supremo, y habiendo hecho uso la propietaria de la facultad de resolver el arrendamiento [recuérdese: sentencia del Juzgado de primera instancia número 8, de Oviedo, de 15 de octubre de 1993, confirmada en apelación por la sentencia de la Audiencia provincial, sección 1ª, de 23 de febrero de 1994] debemos declarar que la propietaria no está obligada a pagar la indemnización fijada por el Jurado de Expropiación forzosa de Oviedo, en favor del arrendatario del local de negocios de que se trata, pues ese arrendatario tendrá derecho [lo que admite el demandante, aunque sea con carácter, subsidiario, y cuyo monto, además, razona con detalle en la hoja de aprecio] a las indemnizaciones que la legislación arrendaticia le reconoce y que, en caso de conflicto, será dirimido ante la jurisdicción civil.

Esto quiere decir que la demanda formulada por doña Amparo en el proceso contencioso-administrativo 1174/1994, seguido ante el Tribunal Superior de justicia en Asturias (sección 1ª) debe ser estimada en cuanto a la pretensión principal en ella deducida, lo que significa que debemos anular los acuerdos del Jurado de expropiación forzosa impugnados, sin que haya que hacer pronunciamiento expreso sobre la pretensión alternativa formulada en ella con carácter subsidiario.

Sobre la fijación de la indemnización que, conforme a la legislación arrendaticia urbana deba corresponder al arrendatario no podemos pronunciarnos porque ese pronunciamiento corresponde hacerlo a la jurisdicción civil. De manera que, aunque en ese proceso contencioso-administrativo la cuestión se abordó, no podemos entrar en ella porque estaríamos invadiendo el ámbito jurisdiccional civil.

Desde luego, no es disparatado, ni mucho menos, sostener que, desde distintos puntos de vista (por ejemplo, el de la vis attractiva del derecho administrativo, que es un derecho común o general, en el sentido de que tiene capacidad autointegradora; o desde el más fácil de entender de la economía procesal), es aconsejable una reorganización del grupo normativo que impida esta dualidad jurisdiccional. Pero, por más amplitud que concedamos a la labor jurisprudencial de creación del derecho y a la libertad estimativa del juez, no hay posiblidad -tal como está regulada por ahora esta materia- no es posible resolver de manera distinta a como aquí lo hacemos.

Por lo que hace a las costas, debemos resolver lo siguiente: a) En cuanto a las del recurso de casación, habiéndose sido estimado el primero de ellos, y habiendo sido anulada la sentencia impugnada, cada parte abonará las suyas, tal como lo previene el artículo 102.3, LJ de 1956 (reformado en 1992), que es aplicable todavía en este aspecto en virtud de lo prevenido en la disposición transitoria 9ª, LJ de 1998. b) En cuanto a las costas del recurso contencioso- administrativo, al no apreciarse ni temerida ni mala fe en ninguna de las partes, no hay lugar a hacer pronunciamiento especial sobre las mismas.

En virtud de lo expuesto,

Hay lugar al recurso de casación formalizado por doña Amparo contra la sentencia del Tribunal Superior de justicia en Asturias (Sala de lo contencioso-administrativo, sección 1ª), de 24 de febrero de mil novecientos noventa y siete, dictada en el proceso 1174/1994, sentencia que anulamos, casamos y dejamos sin valor ni efecto alguno.

En consecuencia, dictamos también en esta misma sentencia nuestra, la que sustituye a la que hemos anulado, sentencia sustitutoria cuya parte dispositiva es ésta: Fallamos: 1º.-Estimamos el recurso contencioso-administrativo interpuesto por doña Amparo contra la resolución del Jurado de Expropiación forzosa de Oviedo, de 12 de mayo de 1994, notificada en el 11 de julio siguiente, que fijó la indemnización a don Gabino , arrendatario del local de negocio sito en la planta NUM001 de la finca nº NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Oviedo, cuya declaración en estado ruinoso y simultánea inclusión en el Registro municipal de solares y Fincas sujetas a edificación forzosa se declaró por resolución del Alcalde de 27 de octubre de 1989, publicada en el BOPAP de 5 de diciembre de 1989. 2º.- Anulamos y dejamos sin efecto el citado acuerdo del Jurado provincial de Expropiación forzosa. Sin costas>>.

En cuanto a las costas del presente recurso de casación cada parte abonará las suyas, sin que, como queda dicho, haya lugar a hacer pronunciamiento especial acerca de las causadas en el recurso contencioso-administrativo del que trae causa este de casación.

Así por esta nuestra sentencia, , lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente, el Excmo. Sr. D. FRANCISCO GONZALEZ NAVARRO, en audiencia pública celebrada en el mismo día de su fecha. Certifico.