La Ley sobre cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura
| Autor | Ricardo Cabanas Trejo |
| Cargo | Notario de Torredembarra |
| Páginas | 85-90 |
No es fácil en el limitado espacio de una comunicación de apenas quince minutos, dar cuenta de toda una ley -aunque sea corta-. Me van a permitir por ello que sólo intente un repaso muy general, con esbozo de una conclusión crítica final.
Parece debemos partir de su carácter imperativo y consecuentemente limitativo de la autonomía de la voluntad, dada la finalidad expresamente declarada en el Preámbulo de protección del cedente. De todos modos, y aquí surge un primer motivo de crítica, esa naturaleza cogente a menudo se desvanece, hasta el extremo de que aparentes mandatos, casi sin solución de continuidad quedan excepcionados en la topografía de la ley. Conste que no me parece mal la apertura de espacios a la autonomía de la voluntad, pero al final uno tiene la sensación de que esta ley pretendidamente tutelar, acaba siendo un catá- logo de sugerencias, de las que se podrá hacer uso, o no.
Cualquiera que sea ese grado de imperatividad, han de intervenir varios factores para determinar su aplicabilidad, en particular la concreción del objeto del contrato con arreglo a determinados parámetros, que varían según la parte contractual observada.
Respecto del cedente caben dos variantes. La primera es la transmisión total de una finca o de su edificabilidad, que se identifica con el tradicional contrato de permuta, siquiera lo sea a cambio de obra futura y con una prestación subordinada de obra. Lo decisivo no es así que el cedente trasmita una cuota (piénsese que lo sean varios proindiviso), sino que el cesionario quede como titular único, sin comunidad entre cedente y cesionario sobre la finca. Este criterio se aparta en apariencia del que sostiene la DGRN, según el cual el piso o local de un edificio a construir implica de presente la participación, por la cuota que se asigne en la comunidad recayente sobre el solar. Creo, no obstante, que nada se opone a la consumación de un seudo-efecto traditorio en relación con el solar que ya esté en situación de prehorizontalidad, con posibilidad de obtener la inscripción de las entidades correspondientes a favor del cedente, aunque lo sea con la obligación diferida del cesionario de entregar la posesión una vez terminada la obra. En este sentido la anulación de los dos primeros párrafos del art. 13 RH por la STS de 31 de enero de 2001, impide que por efecto de la sola escritura de cesión -total- se inscriba una situación de comunidad especial sobre el solar, con posterior inscripción directa de los pisos a favor del cedente, pero sería posible una vez constituido el régimen de propiedad horizontal por el propietario único/cesionario, que se instara la inscripción de dichos pisos a favor del cedente mediante una escritura de adjudicación, sin perjuicio de la posterior entrega física de los mismos.
La segunda variante es la transmisión de una cuota de finca o de su edificabilidad, configurando una situación de comunidad. Frente al sistema anterior, en lo esencial identificable con la permuta, ésta en cambio vendría a recoger la configuración jurisprudencial como negocio atípico do ut des. No obstante, aunque se habla de comunidad, cuando trata de la adquisición de las entidades futuras, la ley da a entender que la adjudicación a cada uno de los propietarios es directa, sin necesidad de disolución, de tal modo que por accesión la construcción pertenecerá a cada comunero a medida que se levante la obra, situación que recuerda alguna ya conocida en el pasado, aunque sin la necesidad de decir que cada adjudicatario se ha construido individualmente la respectiva vivienda, costeando entre todos los elementos comunes.
Si ahora pasamos a la contrapartida que debe satisfacer el cesionario, no es necesario que se trate de construcción futura, ya que puede serlo una construcción existente, pero objeto de rehabilitación. Tampoco es necesario que la futura construcción (o edificación rehabilitada) esté situada en la misma finca del cedente, aunque la ley sólo lo admite cuando la transmisión sea total.
El objeto físico ha de consistir en viviendas, locales u otras edificaciones (garajes, trasteros). Parece exigir la ley una especificación por entidades, aunque de darse la debida concreción tampoco deberían excluirse otros parámetros. Además, como cabe suscribir la cesión antes de la obtención de la...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba