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«Ejecución hipotecaria y extinción de los arrendamientos.Nuevas perspectivas y consideraciones críticas»

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Vincent
AutorMargarita Isabel Poveda Bernal.
CargoDoctora en Derecho, ProfesoraTitular EU de Derecho Civil, Universidad de Burgos.
Páginas576-578

Resulta chocante que, promulgada hace ya más de cinco años la Ley de Arrendamientos Urbanos, la relación entre arrendamiento e hipoteca siga constituyendo un problema. Y lo cierto es que probablemente no lo sea en el ámbito práctico, pues el artículo 13.1 de dicha ley estipula claramente que el arrendamiento, concertado antes o después de la constitución de la hipoteca, subsiste en todo caso durante los cinco años de duración legal del contrato.

Pero en el aspecto teórico la cuestión sigue suscitando pasiones y la prueba es el artículo que hoy comentamos. Señala la autora que las relaciones entre la ejecución hipotecaria y el arrendamiento es compleja porque exige diferenciar entre arrendamientos anteriores y posteriores a la constitución de la hipoteca; inscritos y no inscritos; sometidos al Código Civil o a las leyes especiales y dentro de éstos, según se trate de la ley de arrendamientos rústicos y urbanos, que no tenían el mismo tratamiento.

No obstante, los anteriores a la hipoteca no planteaban excesivos problemas: si están sujetos al Código Civil y no inscritos, no subsisten por aplicación del artículo 1571; si están inscritos, subsisten; si están sujetos a la LAU y no inscritos subsisten los cinco primeros años y, para después, necesitan la inscripción. Igual ocurre con la LAR.

En cambio, los arrendamientos posteriores a la constitución de la hipoteca, han sido y, por lo visto, siguen siendo, el centro de una polémica doctrinal en la que la autora se decanta clara y rotundamente por la posición que podríamos denominar «geométrica»: la hipoteca purga el arrendamiento posterior.

Y lo hace con vehemencia y pasión, arremetiendo contra la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Al Tribunal Supremo le achaca haberse manifestado de modo contradictorio, siendo además muy difícil sacar conclusiones claras en esta materia, ya que el TS desconoce la coexistencia de doctrinas contrarias dentro de su propia jurisprudencia. Especialmente dura es con el Tribunal Constitucional, que en sentencia de 16 de enero de 1992, apartándose sin explicación de su propia doctrina sobre la constitucionalidad del procedimiento judicial sumario, considera al arrendamiento inmune a la ejecución hipotecaria y al principio de purga. En opinión de la autora, esta resolución contaminó al legislador, que en 1994 estipuló que el arrendamiento urbano subsiste durante cinco años, como hemos visto.

Pero quizá la parte más recomendable del artículo, y donde más se extiende la...

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