El arrendamiento de vivienda. Enervación del desahucio y rehabilitación del contrato al amparo del artículo 70 de la Ley Concursal
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora Ayudante Doctora Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 2348-2370 |
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El presente trabajo ha sido realizado en el marco del Grupo de Investigación 931083 de la UCM, «Nuevas perspectivas del Derecho Civil», dirigido por el Catedrático don Joaquín Rams Albesa.
La enervación (paralización) de la acción de desahucio, así como la rehabilitación del contrato de arrendamiento urbano ya resuelto por sentencia estimatoria de la acción de desahucio, son instituciones de antigua raigambre en el Derecho español. La razón de ser común a ambas instituciones es proteger la continuidad del arrendamiento evitando la resolución del contrato por impago de rentas y el desalojo de la vivienda, provocando perjuicios que podrían ser de alguna manera irreparables y desproporcionados al incumplimiento, sobre todo cuando el arrendatario se muestra dispuesto a abonar, aunque sea de forma tardía, las rentas que debiese en el momento de proceder a la enervación o rehabilitación 1. Hay que tener en cuenta que el impago de la renta puede obedecer a causas ajenas a la voluntad del arrendatario, como el desempleo. Superadas dichas causas, institutos como la enervación o la rehabilitación permiten al arrendatario continuar con el arrendamiento.
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Ya el artículo 147 LAU 1964 reconocía ambos institutos, a diferencia de la LAU 1994 que solo reconocía la facultad de enervar (Disposición Adicional 5.ª-1 que modificó el art. 1563 de la LEC 1881).
En la LAU 1964 únicamente se preveía como límite a la enervación o rehabilitación el hecho de que una reiterada utilización de las mismas llevase a la aplicación del artículo 9 LAU, el cual se refería al abuso de derecho en el ejercicio de los derechos reconocidos en dicha Ley 2. En cambio, la LAU 1994 marcaba como límite a la facultad de enervar que se hubiera producido otra
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anteriormente o que el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permitiese acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda de desahucio y este no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación. Podemos decir que la LAU 1994 endureció el régimen de la enervación por dicha razón y otras que pueden señalarse [el límite para enervar no es el «momento anterior a ser notificado de la sentencia que no dé lugar a ulterior recurso (LAU 1964), sino «algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio» (LAU 1994, Disp. Adic. 5.ª)].
La LEC 2000 derogó el artículo 1563 LEC 1881 (redactado por la LAU 1994) y le sustituye por un artículo 22.4 que ha tenido sucesivas redacciones. El texto original era el siguiente: «4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación». La Ley 23/2003, de 10 de julio, de garantías en la venta de bienes de consumo, modificó el segundo párrafo del artículo 22.4, reduciendo el plazo de cuatro meses a dos meses. Nuevamente, la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial modifica el artículo 22.4, esta vez su párrafo 1.º, en el siguiente sentido: «Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción, o en otro caso, estimará la demanda, habiendo lugar al desahucio» 3.
Finalmente, se modifica el apartado 4 del artículo 22 LEC y se añade el apartado 5, por el artículo 2.2 de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. El texto vigente del artículo 22.4 y 5 es, pues, el siguiente: «Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista preveni-
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da en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador» 4.
Tanto el Anteproyecto de LC de 1983 (art. 180) y la Propuesta de Anteproyecto de LC de 1995 (art. 89), como la solución finalmente adoptada por la LC vigente (art. 70), han reconocido las facultades de enervar y rehabilitar los contratos de arrendamiento urbano de que fuese titular un concursado, reforzando la protección dispensada al arrendatario por la legislación especial de arrendamientos y por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El texto del actual artículo 70 LC 5 proviene del artículo 69 del Anteproyecto de LC, de 7 de septiembre de 2001, que pasó inalterado al Proyecto de LC publicado en el BOCG de 23 de julio de 2002 y que no sufrió ninguna transformación durante la tramitación parlamentaria, a pesar de que se propusieron algunas enmiendas. Interesa destacar la enmienda número 22 presentada en el Congreso de los Diputados por la señora Lasagabaster Olazábal (GMx). La enmienda era de adición, con el siguiente tenor:
Se propone añadir una frase tras la expresión "declaración de concurso" de modo que el texto definitivo quedaría de la siguiente manera:
"La administración judicial podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, respecto de los bienes inmuebles afectos a la producción o actividad del concursado, o que tuvieran un valor diferencial especial a considerar para la masa activa, así como rehabilitar (...)".
La justificación que se daba para esta enmienda era que "si no existe beneficio para la masa activa, y solo un beneficio para el deudor, no se justifica imponer un especial sacrificio al arrendador"
6.
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La no admisión de esta enmienda es un argumento importante para sostener que el legislador no quiso limitar las facultades concedidas en el artículo 70 LC a la administración concursal, a los arrendamientos de inmuebles afectos a la actividad empresarial, para facilitar la continuidad de la misma, sino que también quiso extenderlas a los arrendamientos de viviendas, pero siempre que exista un beneficio para la masa activa como explicaremos más adelante.
Así pues, los artículos 68, 69 y 70 de la LC responderían al criterio del artículo 44 de la LC de que la declaración de concurso no interrumpa la continuación de la actividad empresarial o profesional del deudor. Hay que tener presente que el desahucio de alguno de los inmuebles arrendados puede dar lugar a una merma de los ingresos que van engrosando la masa activa del concurso, o incluso al cierre del negocio. Por el contrario, la continuidad de la actividad conserva el valor de la entidad concursada y facilita llegar a un convenio u obtener un mayor valor en la liquidación 7. Pero no es la continuidad empresarial la única razón para la rehabilitación del contrato de arrendamiento, sino que pueden perseguirse otros fines, entre ellos, la satisfacción del derecho de alimentos del concursado (en...
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