Resolución de la dirección general de los registros y del notariado de 27 de septiembre de 2000. Registro de la propiedad.
| Autor | María Goñi Rodriguez de Almeida |
| Páginas | 689-700 |
Una vez más, el principio de especialidad o determinación registral aparece como uno de los pilares básicos de nuestro sistema hipotecario, y así se pone de relieve en esta Resolución del Centro Directivo.
El problema de fondo es la posibilidad de garantizar con una sola hipoteca de máximo tres obligaciones distintas. En principio, si esto fuera así, la respuesta negativa sería prácticamente inmediata, ya que el principio de especialidad exige que cada obligación quede garantizada con una hipoteca, lo que haría imposible una respuesta afirmativa al problema planteado.
No obstante, se discute en este caso si la reunión contable de las distintas obligaciones que aquí aparecen constituye una novación de las mismas en una nueva y distinta obligación (única) para la que sería perfectamente admisible su aseguramiento con la hipoteca de seguridad y máximo que aquí se describe, ya que, llegado el momento de la determinación de la obligación garantizada, ésta se cumple al tratarse ya de una sola obligación y perfectamente determinada en su cantidad y plazos por el saldo resultante de la cuenta de crédito. Pero, por el contrario, también se puede mantener (como hace el Registrador) que esa simple reunión contable de obligaciones no puede considerarse en ningún caso como operativa de la novación pretendida, permaneciendo por tanto, tres obligaciones distintas, haciéndose imposible, entonces, establecer una garantía única para las mismas, no ya por la propia indeterminación de las obligaciones que se pretenden garantizar con la hipoteca de máximo, sino por la imposibilidad de garantizar tres obligaciones distintas con el mismo derecho real de hipoteca.
El principio de especialidad registral consiste en que queden perfectamente determinados todos los elementos de la relación jurídica registral. También, por lo tanto, la obligación garantizada con hipoteca, consecuencia de la accesoriedad de la hipoteca, ya que ésta nace para el aseguramiento de una determinada obligación, cuya presencia, en principio, se hace absolutamente necesaria, y como se desprende de los artículos 1.857 y 1.876 del Código Civil y 104 LH. Confirman este hecho, asimismo, los artículos 144 LH y 240 RH, al establecer que todo lo que afecte a esa obligación asegurada influirá de alguna forma en la hipoteca y deberá, en consecuencia, hacerse constar en el folio registral.
La Dirección General ha insistido en la necesidad de determinar la obligación garantizada en muchas ocasiones; sirvan como ejemplo las siguientes Resoluciones: 4 de julio de 1984, 22 de marzo de 1988, 26 de mayo de 1986, 23 de diciembre de 1987, 3 de octubre de 1991, 21 de diciembre de 1990, que ponen de manifiesto la importancia de determinar la obligación.
Pero, de todos es conocido que también se admite una cierta indeterminación inicial de la obligación, si puede ser determinada posteriormente (generalmente en el momento de la ejecución), eso sí, cuando en el momento de la constitución de la hipoteca ya existan ciertos parámetros que ayuden a esa determinabilidad. Estas hipotecas, llamadas de seguridad, probablemente tengan uno de sus ejemplos más controvertidos en las hipotecas de máximo que se establecen en favor de una obligación de cuantía indeterminada en el momento de la constitución, pero determinable posteriormente. Y dentro de ellas, en la práctica ha sido muy frecuente el utilizar este tipo de garantía para cubrir bajo la misma una serie de...
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