Artículo 18
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 18. 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propie tarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obli-gación judicial de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totali-dad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consig nación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los Estatutos en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se compu tará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
Artículos 9, 13, 14, 15, 16, 17, 19 y 24.
Nos remitimos a lo que decimos al comentar el artículo 17.
Están previstos en los apartados 2, b) y c) del apartado 1 del artículo 18 que es obje to de este comentario, que dispone, además, con carácter general, que los acuerdos a que se refieren >, siquiera puntualice también en el apartado 2 sobre la legitimación activa en orden a tal impugnación; en el apartado 3, de cara a la caducidad de la acción; y en el apartado 4 sobre la posibilidad de suspensión del acuerdo.
De todo ello hablaremos a continuación.
El párrafo 2 del apartado 2 del mismo artículo 18 puntualiza que >. Excepciona, sin embargo, de esta obligación >.
Comentando este precepto Antonio M ENACHO DE S OLA -M ORALES (>, en la Revista Consell n.º 40) se plantea la pregunta de si está obligado siempre el pro pietario que impugna un acuerdo a pagar o consignar las cantidades que deriven de dicho acuerdo, contestanto en la siguiente forma:
La redacción del propio precepto establece una primera excepción: Cuando el acuerdo sea relativo al establecimiento o alteraciones de la cuotas de par ticipación no serán precisos el pago o la consignación. Excepción plenamente justifica da por el hecho de que los acuerdos de esta naturaleza requieren la unanimidad para su adopción (art. 17. 1ª en relación con el 5 de la propia LPH) y por tanto, normalmen te la oposición de un solo propietario, el impugnante, será suficiente para su declara ción de nulidad. Dos cuestiones dudosas se suscitan respecto a este excepción.
La primera que surge es si esta excepción exime al propietario que impugna un acuerd o de esta naturaleza de acreditar que está al corriente de pago (o de consignar) respecto de cualquier deuda vencida o sólo respecto a aquellas que deriven del acuerdo impugnado. Aunque en principio la solución más razonable la segunda, es decir, que el im pugnante sólo queda eximido de pagar las cantidades que derivan del acuerdo impugnado, toda vez que ni el acuerdo ni su impugnación van a afectar el resto de las obligaciones económicas (piénsese por ejemplo en cantidades correspondientes a ejercicios anteriores que el impugnante pueda tener pendiente de pago), no puede olvidarse que el texto de la norma es tajante al decir que la regla >, sin especificar nada más y que este tipo de limitaciones en el acceso a la Justicia debe siempre interpretarse de forma restrictiva, dado el carácter de derecho fundamental que tiene aquél. Por lo tanto, habrá que estar a la espera de la aplicación que hagan los tribunales de esta norma.
La segunda es la amplitud con la que debe se interpretado el concepto de acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. Aunque el texto de la norma es en apariencia claro, la claridad, inevitablemente más rica que las previsio-nes del legislador, dará lugar (de hecho ya ha dado en estos escasos meses) a situaciones que plantearán la duda de si se está ante un acuerdo de los que alteran la cuota o no.
En efecto, caben multiplicidad de situaciones en las que un acuerdo comunitario, aunque no modifique de forma expresa las cuotas de participación, las altere de facto o indirectamente.
Estamos pensando por ejemplo en acuerdos en los cuales se realice una aplicación incorrecta de las cuotas de propiedad a la hora de repartir los gastos o, yendo al caso extremo, se prescinda totalmente de las mismas y se lleve a cabo una distribución de gastos totalmente arbitrario o, por contra, se apliquen las cuotas a la contribución de gas-tos que sean susceptibles de individualización entre los distintos departamentos. ciertamente en estos casos, u otros similares, no se alteran las cuotas de participación directa ni expresamente, pero en la práctica es como si se alternaran puestos que se establecen unas obligaciones de contenido económico que para poder adoptarse válidamente requerirían la alteración de cuotas.
Por ello entendemos que, a los solos efectos de lo establecido en el referido artículo
18.2, tal cabría asimilar este tipo de acuerdo a los de alteración de cuotas, haciendo una interpretación lata de tal concepto por una razón de pura justicia material y para evitar posibles abusos, dado que en caso contrario resultaría ser de peor derecho el copropie tario que impugna un acuerdo que vulnera frontalmente o prescinde de las cuotas de participación que el que impugna uno de alteración de cuotas.
Pero aún plantean más problemas. ¿Qué pasa cuando el acuerdo impugnado establece una...
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