STS 1070/2008, 7 de Noviembre de 2008

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrox, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de Doña Raquel, contra Don Lorenzo y Regina.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...dicte sentencia en la que, estimando la demanda se declare resuelta la compraventa celebrada mediante contrato privado en fecha 7 de abril de 1995 respecto de la parcela nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000 " y de la vivienda sobre la misma construida por mi mandante, sita en el término municipal de Frigiliana, obligando a los demandados a la devolución efectiva de tal parcela y construcción, y todo ello con expresa imposición de las costas devengadas en el presente procedimiento al reiterado demandado".

Por Auto del Juzgado de fecha 3 de diciembre de 1998, se accede a la acumulación de los autos de menor cuantía número 336/98 los que se tramitarán conjuntamente.

Admitida a trámite la demanda, los demandados contestaron alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimaron oportunos y terminaron suplicando al Juzgado: "...dicte en su día sentencia por la que, resolviendo ambos procedimientos acumulados, declare:

La desestimación íntegra de la demanda formalizada el día 30 de julio de 1998, en nombre de Don Enrique, sucedido procesalmente por fallecimiento, por Doña Raquel, como consecuencia de la estimación de la contestación y oposición que se formula por la representación procesal de Don Lorenzo y Doña Regina, en el presente escrito de fecha 12 de marzo de 1999, por considerar que no existe causa legal para que se declare resuelta la compraventa celebrada por contrato privado de fecha 7 de abril de 1995, respecto de la parcela número NUM000 de la URBANIZACIÓN000 y de la vivienda sobre la misma construida por el Sr. Enrique, según el repetido contrato, todo ello sito en el término municipal de Frigiliana (Málaga), absolviendo a mis representados de todos los pedimentos formulados de contrario, imponiéndole a la contraparte las costas del procedimiento y condenándola a estar y pasar por tales pronunciamientos, y

Como consecuencia de la acumulación que se ha acordado de los autos 336/98 a los autos 288/98, la estimación íntegra de la demanda formalizada el día 15 de septiembre de 1998, en nombre de mis representados don Lorenzo y Doña Regina a resultas de la desestimación de la contestación y oposición que se ha formulado por la representación procesal de Don Enrique, sucedido procesalmente por fallecimiento por Doña Raquel, en escrito de fecha 23 de febrero de 1999, estimación que será acorde a cuanto solicita el suplico de nuestra repetida demanda, imponiéndole las costas del procedimiento a la contraparte y condenándola a estar y pasar por tales pronunciamientos".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Doña Raquel contra Don Lorenzo y Doña Regina, debo declarar y declaro resuelto el contrato concertado entre las partes el 7 de abril de 1995, debiendo los compradores restituir al vendedor la parcela y la vivienda objeto del mismo.

Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Don Lorenzo y Doña Regina contra Doña Raquel, debo absolver y absuelvo a esta de la demanda.

En materia de costas deben imponerse a la parte compradora".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Sexta, dictó sentencia con fecha 28 de enero de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador don Jesús Olmedo Cheli, en nombre y representación de Don Lorenzo y Doña Regina con revocación de la sentencia dictada el 14 de octubre de 1999 en el juicio de menor cuantía número 288/98 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrox, debemos desestimar y desestimamos la demanda mantenida por Doña Clara (Doña Raquel ) contra dicha parte recurrente imponiendo las costas causadas en la anterior instancia por esta demanda a la parte actora y debemos estimar y estimamos parcialmente la demanda formulada por dicha parte recurrente contra Doña Clara (Doña Raquel ), a la que condenamos a otorgar la correspondiente escritura de compraventa para elevar a público el contrato privado de 7 de abril de 1995, en cuyo momento los adquirentes de la parcela y vivienda satisfarán la parte del precio pendiente según lo pactado, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad devengadas por esta demanda, sin hacer expreso pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada".

Por la Procuradora Doña Alicia Moreno Villena, en nombre y representación de Clara, formalizo recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

Primer motivo: Infracción de las normas para resolver las cuestiones objeto del proceso: errónea interpretación del artículo 1504 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo cuerpo legal.

Segundo motivo: Infracción de las normas para resolver las cuestiones objeto del proceso: errónea aplicación del artículo 1258 del Código Civil en relación a la vulneración de tales normas por inaplicación del artículo 1500 del mismo cuerpo legal.

Evacuado el traslado conferido, el Procurador Don Fernando María García Sevilla, en representación de Don Lorenzo y Doña Regina, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...dicte sentencia por la que desestimándole en su integridad, y en concreto, en sus dos motivos mediante los que se articula la impugnación de la sentencia de apelación, declare no haber lugar a la casación interesada, de adverso, respecto de la misma, confirmándola en todos sus extremos, acordando asimismo la imposición expresa de las costas procesales de esta tercera instancia a la parte recurrente".

Por Auto de esta Sala de 17 de octubre de 2006 se acordó la admisión del expresado recurso.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 31 de octubre de 2008, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

El recurso de casación que ahora se juzga trae causa de sendas demandas de juicio de menor cuantía -tramitadas inicialmente con número de procedimiento 288/98 y 336/98 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Torrox, acumulándose finalmente este segundo pleito al primero-, a través de las cuales quienes aparecían como vendedor (Don Enrique, a cuyo fallecimiento sucedió procesalmente su esposa Doña Clara, nacida Raquel ) y Regina ) en el contrato privado suscrito con fecha 7 de abril de 1995, cuyo objeto era la transmisión de una parcela y la construcción en ella de una vivienda, interesaban, respectivamente, la resolución por una parte, y el cumplimiento del referido contrato más indemnización de daños y perjuicios, por otra. En definitiva, ambas partes contratantes se apoyan en el incumplimiento de la contraria, para, al amparo de lo previsto en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil, optar, la vendedora, por la resolución, y la compradora, por el cumplimiento del contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados.

La sentencia del Juzgado rechaza la demanda de los compradores y estima íntegramente la de la parte vendedora, hoy recurrente en casación, declarando resuelto el contrato y condenando a los compradores a restituir la parcela y la vivienda objeto del mismo.

La Audiencia acoge el recurso de los compradores, y consecuentemente desestima la demanda, estimando en parte la formulada por aquellos, condenando entonces a la parte vendedora (Doña Clara ) a otorgar escritura de compraventa para elevar a público el contrato privado de fecha 7 de abril de 1995, momento en que los adquirentes de la parcela y vivienda construida sobre la misma debían satisfacer la parte del precio pendiente de pago según lo pactado, sin hacer expresa condena en costas.

De los fundamentos jurídicos de la sentencia de apelación se desprenden como datos fácticos, incuestionables en casación, los siguientes:

a)Con fecha 7 de abril de 1995 Don Enrique, en su propio nombre y en el de su esposa, y Don Lorenzo, en su nombre y en el de la sociedad de gananciales que tenía con su esposa Doña Regina, suscribieron documentos privado, calificado por la Sala de apelación como contrato de compraventa conforme al artículo 1445 del código Civil, cuyo objeto era la transmisión a los segundos de una parcela y de una vivienda en ella construida por parte del dueño de aquella, a cambio de un precio cierto de veintiséis millones ochocientas mil pesetas, el cual, según lo estipulado en la cláusula 1.6, se haría efectivo de la siguiente forma: un millón de pesetas a la firma del contrato, un millón en el momento que el Ayuntamiento concediera licencia de obras, un millón cuando finalizasen las obras en la cubierta o tejado de la vivienda, quince millones ochocientas mil pesetas en el momento en que se formalizara la escritura pública de compraventa, previa la construcción de la vivienda y otorgamiento de escritura pública de obra nueva, y los ocho millones de pesetas restantes cuando transcurrieran tres años desde la elevación a público de la compraventa.

2. Según la cláusula 2ª del documento de 7 de abril de 1995, la construcción de la vivienda por el vendedor debía finalizarse en un plazo máximo de un año contado desde que se otorgarse la licencia de obras, debiendo entonces formalizarse escritura de obra nueva y venta en el plazo de quince días siguientes.

3. La licencia de obras se obtuvo el 23 de septiembre de 1996, lo que situaba en el 23 de septiembre del año siguiente (1997) la finalización del plazo de construcción, y en el 8 de octubre de 1997 el último día para otorgar la escritura de compraventa.

4. Tras satisfacer la compradora a su debido tiempo los tres primeros pagos a cuenta del precio por importe de un millón de pesetas cada uno (tres millones de pesetas), no hizo lo propio con el pago de 15.800.000 pesetas que venía condicionado al otorgamiento de la escritura de compraventa en la fecha prevista anteriormente (8 de octubre de 1997), otorgamiento al que se negó la parte vendedora mientras no se le abonaran también en ese momento las cantidades correspondientes al aumento de obra realizada a instancia de la compradora fuera del proyecto -y por tanto fuera del precio inicialmente pactado en el contrato privado-, que aparecían documentadas en las certificaciones adicionales presentadas por la propia vendedora.

5. con fechas 11 de mayo y 22 de julio de 1998 la vendedora dirigió sendos requerimientos resolutorios vía notarial, en los que se exhortaba a la compradora a abonar el precio del aumento de obra, apercibiéndole de que, en caso contrario, se resolvería el contrato y se devolverían las sumas satisfechas hasta entonces, pero sin que en ninguno de los requerimientos se fijen y determinen las cantidades a las que ascienden los extras.

Sentados dichos hechos, la Audiencia entiende que la resolución decretada por la parte vendedora no estaba justificada, habida cuenta que el incumplimiento resolutorio ha de fundarse en los deberes que hasta entonces incumben al obligado del que se predica tal conducta, y en el momento de la fecha prevista para que se otorgara la escritura de venta en ningún incumplimiento había incurrido la parte compradora, que estaba al corriente de pago, sin que la negativa a pagar en ese momento el importe del aumento de obra pueda justificar la resolución de la vendedora en la medida en que la cuantía adicional había sido fijada unilateralmente por la transmitente y sólo si la deuda fuera líquida por acuerdo de ambas partes hubiera hecho posible apreciar el incumplimiento por la negativa de los compradores, con la conclusión de que "lo que no es válido para basar la resolución contractual es la oposición a la determinación y pago de tal cantidad por la parte compradora requerida". En consecuencia, la Sala de apelación se decanta por atribuir la conducta incumplidora a la parte vendedora, si bien sitúa el momento del incumplimiento en la fecha en que la vendedora, ilegítimamente, acuerda tener por resuelto el contrato y desatender la comparecencia notarial hecha por la compradora con fecha 7 de agosto de 1998 para otorgar escritura pública, ya que los retrasos habidos hasta ese instante respecto del calendario que fue mutuamente convenido, fueron consentidos por la propia parte compradora. La Audiencia acoge sólo la pretensión de cumplimiento y desestima la pretensión indemnizatoria esgrimida también por los compradores ante la falta de prueba de los daños reales causados por el incumplimiento contractual de la vendedora y la no concreción de las bases para su posible cuantificación en ejecución de sentencia.

El recurso interpuesto, al amparo del ordinal 2º del artículo 477.2 de la LEC 2000, se articula en dos motivos, el primero de los cuales denuncia la infracción del artículo 1504 del Código Civil, en relación con el artículo 1124 del mismo texto legal, en tanto el segundo motivo denuncia la inaplicación del artículo 1258 en relación con el 1500, ambos también del Código Civil.

La tesis casacional suscita, con respeto del "factum" de la sentencia recurrida, la cuestión de la interpretación que merecen los preceptos invocados, particularmente el primero de ellos (artículo 1504 del Código Civil ), ante la situación de hecho contemplada en la sentencia, consistente en que los compradores encargaron extras en la construcción de la vivienda objeto de contrato, que fueron ejecutadas, constando igualmente el coste de las mismas, no habiendo satisfecho el precio inicialmente convenido, ni el de los aumentos de obra también acordados y ejecutados, lo que determinó el requerimiento resolutorio de la parte vendedora, que, no obstante, la Audiencia considera no ha de surtir sus efectos ante la falta de liquidación del precio total de la compraventa. En síntesis, la "questio iuris" que se suscita en casación consiste en dilucidar si, ante la constancia de una modificación del contenido del contrato de constancia de una modificación del contenido del contrato de compraventa, en cuanto a su objeto y precio, el requerimiento del artículo 1504 del Código Civil resulta inoperante (tesis de la Audiencia) o, por el contrario, alcanza también a supuestos como el de autos (tesis de la parte recurrente), y si ante dicha situación podía el comprador exigir el otorgamiento de la escritura tan sólo mediante el pago del precio inicialmente acordado, sin los aumentos de obra reclamados de contrario (tesis de la Audiencia) o ello no era posible (tesis casacional de la parte vendedora).

Al estar ambos motivos relacionados entre sí procede su análisis y decisión de forma conjunta.

La calificación del contrato privado como compraventa en base a los hechos probados no es cuestión controvertida, si bien debe precisarse que, como la obligación de entregar la vivienda (esencial y característica del vendedor en toda compraventa) pasaba por la previa construcción de la misma en el solar propiedad de la parte vendedora, lo que debía hacerse además de conformidad con el Proyecto y Memoria que se adjuntaban al propio pacto privado como Anexo 2 (pacto 2º del documento privado en cuestión), se estaba ante una venta de cosa futura, pero "no de cosa futura, en los términos de generalidad del precepto 1271 del Código Civil, sino más bien de cosa futura determinada, pendiente de su materialización con la consiguiente edificación de lo transmitido, conforme declaró la S. 1-7-1992, ya que no se acreditó que el recurrente no dispusiera de superficie-solar ni de los elementos necesarios para la realización de la obra" (Sentencia de 9 de noviembre de 1993 ). Partiendo de la perfecta determinación del objeto y el precio, fijado a tanto alzado, es obvio que las adiciones o incrementos ulteriores sobre el proyecto inicial, en cuanto se declara probado que se hicieron de conformidad con los compradores, no pueden entenderse más que como una modificación por novación impropia o modificativa de ambos elementos (artículo 1203,1º del Código Civil ), pero -esto es lo relevante- mientras no cabe duda de que las alteraciones en la cosa contaron con aprobación de los compradores, ninguna constancia fáctica resulta de la sentencia en el sentido de que se fijara también de mutuo acuerdo el valor de cada uno de esos incrementos, ni sobre la existencia de un nuevo acuerdo sobre el precio final, a la vista de aquellos, que sustituyera el contemplado como cierto en el documento de 7 de abril de 1995. En esta tesitura, resulta perfectamente ajustada al tenor del artículo 1504 del Código Civil la decisión de la Audiencia de, con base en los hechos probados, incólumes en casación, imputar el incumplimiento del contrato privado exclusivamente a la parte vendedora -por negarse a otorgar escritura pública-; declarando al mismo tiempo plenamente ajustado a los términos de dicho contrato el comportamiento de la compradora, pues ésta en todo momento se encontró dispuesta a satisfacer el importe del precio, que era obviamente el que se había estipulado abonar en la fecha del otorgamiento (15.800.000) -al desconocerse otra cifra, que ni siquiera se liquida en los sucesivos requerimientos resolutorios de la vendedora-, siendo la conducta de la parte vendedora, que se negó a otorgar la escritura sin causa justificada, la única razón que impidió que se efectuara el pago previsto, sin que ningún incumplimiento pueda imputarse a la parte compradora en la medida en que el incumplimiento sólo ha de atender a las obligaciones del momento en que se alega por la parte que pretende la resolución, y al momento en que tenía que elevarse a público el compromiso privado la única obligación que vinculaba al comprador pasaba por abonar aquella suma y no la correspondiente a unos aumentos de obra, que pese a ser consentidos, no estaban cuantificados de común acuerdo, sino que habían sido liquidados por la parte vendedora unilateralmente, sin valor obligacional para la parte compradora, que de este modo se torna en perfecta cumplidora de lo que debía cuando requirió a la vendedora a otorgar la escritura, siendo por ello atendible el incumplimiento de esta última de su obligación de otorgarla a la hora de estimar la acción de cumplimiento por la que optó la parte adquirente.

A lo dicho debe añadirse que la decisión de la Audiencia en el sentido de que la falta de pago de la suma correspondiente al aumento de obra no pueda valorarse como un incumplimiento de lo pactado en los términos que el artículo 1504 del Código Civil contempla como presupuesto de la acción resolutoria, si, como acontece, la parta compradora se muestra favorable a cumplir el compromiso en los términos suscritos, es una decisión que se ajusta a la doctrina recaída en torno a dicho precepto, de la que es ejemplo la reciente Sentencia de 7 de marzo de 2008, en cuanto "esta Sala ha exigido que el incumplimiento resolutorio tenga los acracteres de inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique (SSTS 7 de noviembre de 1995, 26 de octubre de 1999, etc)... y ha dicho también que la gravedad del incumplimiento ha de medirse, en cada caso, con los parámetros de la buena fe, que integra siempre la normación de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 del Código Civil (SSTS 2 de febrero de 1984, 28 de febrero de 1986, etc)", sin que las circunstancias fácticas valoradas por el tribunal de apelación conduzcan a una solución que no pase por negar una deliberada voluntad obstativa de la parte compradora tendente a frustrar el fin del contrato, debiéndose añadir, a mayor abundamiento, que el intento de prescindir de la base fáctica para logar en casación la revisión de las conclusiones alcanzadas por la Sala de apelación en torno a la imputación de la conducta incumplidora choca con la doctrina constante y pacífica, plasmada entre otras muchas, en la Sentencia de 10 de septiembre de 2007, que afirma que "la determinación de si hay o no incumplimiento contractual, cuestión que presenta ante todo una vertiente fáctica, corresponde a los tribunales de instancia, y su apreciación respecto de los hechos determinantes del incumplimiento debe, como tal questio facti, producto, por lo tanto, de la valoración del material probatorio aportado al proceso, ser respetada en esta sede a no ser que se desvirtúe a través de la denuncia del error de derecho en la valoración de la prueba" valoración que es hoy una cuestión que excede del ámbito de la casación, y que corresponde al ámbito del extraordinario por infracción procesal cuando proceda, al quedar la casación en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 2000 constreñida al examen de las cuestiones sustantivas.

Por todo lo anterior, los dos motivos y, por ende, el recurso entero, no pueden ser acogidos, con las consecuencias en cuanto a costas que seguidamente se dirán.

Conforme a lo previsto en el primer párrafo del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 172000, de 7 de enero, en relación con el 394 de la citada ley procesal, al desestimarse el recurso, las costas se imponen a la parte recurrente.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por la representación procesal de Doña Clara, contra la sentencia de fecha 3 de octubre de 2003, dictada en grado de apelación, rollo 1076/99, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga, que se confirma, con expresa condena en costas de la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español