SAP Málaga 605/2006, 29 de Septiembre de 2006
| Ponente | ANTONIO TORRECILLAS CABRERA |
| ECLI | ES:APMA:2006:2393 |
| Número de Recurso | 628/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 605/2006 |
| Fecha de Resolución | 29 de Septiembre de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
S E N T E N C I A Nº 605
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION QUINTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D.ANTONIO TORRECILLAS CABRERA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DÑA. INMACULADA MELERO CLAUDIO
DÑA. MARIA JOSE TORRES CUELLAR
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE MARBELLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 628/2006
JUICIO Nº 1324/2004
En la Ciudad de Málaga a veintinueve de septiembre de dos mil seis..
Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario (N) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Lucas que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. CARLOS BUXO NARVAEZ. Es parte recurrida Everardo y SANDRINE INVESTMENTS S.L., que está representado por el Procurador D. JAVIER BUENO GUEZALA, que en la instancia ha litigado como parte demandada.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 24 de marzo de 2006, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por D. Lucas, contra la entidad Sandrine Investment, S.L. y D. Everardo, absuelvo a éstos de todas las pretensiones contra ellos deducidas por el actor; condenado a éste al pago de las costas procesales causadas.".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 27 de septiembre de 2006quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO TORRECILLAS CABRERA quien expresa el parecer del Tribunal.
Por el Procurador de los Tribunales Sr. Serra Benítez, en la representación que ostenta de D. Lucas, se formula recurso de apelación frente a la sentencia de 24 de marzo de 2.006 del Juzgado de Primera Instancia nº Seis de Marbella, por la que desestima la demanda de anulación de contrato y reclamación de cantidad formulada contra la entidad Sandrine Investment S.L. y su Administrador Único D. Everardo, a los que absuelve de las pretensiones contenidas en la misma, imponiéndole el pago de las costas causadas en la instancia; la sentencia de instancia argumenta que no es procedente resolver el contrato de opción de compra sobre una parcela de terreno situada en el término municipal de Marbella de fecha 1 de agosto de 2.003, pues el hecho de que sobre la misma no pueda edificarse no es motivo por el que se entienda que concurre vicio del consentimiento, dado que en el momento en el que se suscribió el contrato el actor se encontraba asesorado de un abogado y por cuanto que en el momento de la venta la parcela no era edificable, sino destinada a parques y jardines; en base a la desestimación de la resolución del contrato de opción de compra es evidente que no puede tener favorable acogida la pretensión de exigencia de responsabilidad del Administrador de la sociedad, el codemandado Sr. Everardo, pero es que además el actor no ha practicado prueba alguna con la que se acredite que concurren todos y cada uno de los requisitos para que pueda prosperar dicha acción.
Fundamenta su recurso la parte actora en que él suscribió el contrato de opción de compra sobre una parcela de terreno en la que expresamente se preveía que el aprovechamiento urbanístico era el previsto en la ordenanza municipal UE-4 para la construcción de viviendas unifamiliares, que a la firma del contrato se entregó una prima de 150.000 €, y que posteriormente dicho aprovechamiento urbanístico se ha frustrado pues a tenor del P.G.O.U. aprobado en 1.986 y publicado en el BOP el 28 de noviembre de 2.000 ha resultado que dicha parcela se encuentra enclavada en zona destinada a parques y jardines, y denuncia en primer lugar un error en la apreciación de la prueba respecto del incumplimiento de la parte demandada, y en base a ello debería de haberse admitido la acción subsidiaria entablada de resolución del contrato, pues es evidente que si en el contrato de opción de compra se preveía la posibilidad de edificar y resulta que dicha parcela está calificada para parques y jardines por el PGOU de 1.986, es evidente que se está incumpliendo el contrato, por lo que a tenor de los hechos demostrados en el procedimiento y de la jurisprudencia que se alega, el contrato debe de resolverse ante la imposibilidad de poder edificar en la referida parcela, concurriendo por lo tanto los requisitos previstos en el art. 1.124 para que prospere la acción entablada. En segundo lugar se alega la nulidad del contrato por concurrencia de vicio en el consentimiento, en base a una apreciación incorrecta de la prueba practicada, y por haberse infringido los preceptos jurídicos aplicables al error invalidante del consentimiento, está acreditado que el terreno fue comprado para poder edificar en él su vivienda, por lo que es evidente la equivocación al ser imposible edificar en la parcela, por lo que nos hallamos ante un error esencial del consentimiento que invalida el contrato; el mismo se firmó estando vigente el PGOU de 1.986, que calificaba el suelo como parques y jardines y un mes después de que en julio de 2.003 se rechazase por la Comisión Provincial de Urbanismo la revisión del PGOU de 1.998, habiendo silenciado la vendedora dicha circunstancia. En tercer lugar se alega el error en la apreciación de la prueba e infracción de la normativas reguladora de la responsabilidad individual de los administradores, es evidente que por la actuación del administrador codemandado se ha lesionado los derechos del actor y por ello es procedente reconocerle su responsabilidad directa, habiendo quedado acreditado en el interrogatio que tuvo lugar en el acto del juicio su intervención directa en las negociaciones y en la suscripción del contrato, así como su actitud pertinaz de no indemnizarle.
Dicho recurso es impugnado por los demandados quienes solicitan la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos, en primer lugar pone de manifiesto que la situación urbanística de los terrenos no ha cambiado sino que ha permanecido inalterable antes, durante y después de la suscripción del contrato de opción, así como en todo momento tuvo la asistencia de un letrado, por lo que a través de los mismos podía tener perfecto conocimiento de la situación urbanística del terreno, por ello no cabe hablar ni de engaño ni de ocultación, y que en definitiva se pretende hacer recaer sobre ellos las consecuencias del asesoramiento jurídico prestado al demandante por sus abogados y de los avatares urbanísticos del Ayuntamiento de Marbella; en primer lugar alega que no hay incumplimiento alguno por parte de la demandada, por lo que no concurren los requisitos exigidos por el art. 1.124 para que prospere la resolución del contrato, así se tenía perfecto conocimiento de las características del objeto de la compra cuando menos desde dos meses anteriores a la compra, tal y como se deduce del documento nº 1 de la contestación a la demanda, y que incluso el contrato objeto de la resolución fue suscrito por la letrada del demandante en nombre del mismo, el domicilio se fijó en el despacho en el que presta servicios y se pagó con cargo a la cuenta del mismo despacho, en segundo lugar, la situación urbanística de los terrenos no ha cambiado desde la firma del documento de reserva hasta la actualidad, ya que no se ha aprobado ningún nuevo PGOU en Marbella, en tercer lugar no hay una causa o condición del contrato que supedite su efectividad a la calificación de los terrenos, puesto que en ninguno de los documentos suscritos se especificaba como condición de la validez del contrato la posibilidad de edificar en los terrenos, siendo la descripción que se recoge en el contrato una mera trascripción de la descripción de la finca y no una condición de la operación. En segundo lugar se alega que no concurre vicio en el consentimiento del demandante que justifique la resolución del contrato, como se indica al contestar al anterior motivo, el comprador tenía perfecto conocimiento de las condiciones urbanísticas de la parcela y actuó en todo momento asesorado por un letrado, desde antes de la suscripción del documento de reserva y posteriormente en la suscripción del contrato de 1 de agosto de 2.003, y que al suscribirse el contrato ya se había desestimado por la Comisión Provincial de Urbanismo la revisión del PGOU de 1.998, por lo que se sabía que el PGOU vigente en ese momento era el de 1.986; en tercer lugar tampoco puede apreciarse la responsabilidad del Administrador de la Sociedad demandada, en primer lugar porque si no existe responsabilidad de la sociedad no puede haberla para el mismo, y en segundo lugar puesto que no actuó con falta de diligencia, habiendo seguido las instrucciones de la sociedad.
La cuestión litigiosa que se plantea en ésta alzada es la relativa a si cabe apreciar en el comprador demandante un error en el consentimiento prestado en el momento de suscribir el contrato de opción de compra el 1 de agosto de 2.003 de la parcela que se describe en el hecho primero de la demanda por el precio de 648.000 € por el que se entregó...
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Consecuencias contractuales derivadas del incumplimiento de la normativa urbanística
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