AAP Madrid 239/2005, 5 de Mayo de 2005
| ECLI | ES:APM:2005:5124 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 239/2005 |
| Fecha de Resolución | 5 de Mayo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11
MADRID
SENTENCIA: 00239/2005
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCION UNDECIMA
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 324 /2002
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ
D. JESUS GAVILAN LOPEZ
Dª. ALMUDENA SEBASTIAN MONTERO
En MADRID, a cinco de mayo de dos mil cinco.
La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de MENOR CUANTIA 434 /2000 del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Dª Marta, representado por el Procurador Sr. Sastre Moyano y de otra, como apelado Dª Gabriela y Dº Cosme, representados por el Procurador Sr. Bravo Toledo, sobre varios extremos.
La Sala acepta los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Madrid, con fecha veinticuatro de enero de dos mil dos, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal.<
Contra la anterior resolución, previa su preparación en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la demandante y dándose traslado del escrito de interposición a la parte contraria, la representación procesal de los demandados presentó escrito de oposición al recurso, turnándose los autos a esta Sección para resolverlo. La representación procesal de la apelante mediante escrito presentado con posterioridad al de interposición del recurso, instó la celebración de vista pública y la práctica de prueba en esta alzada, peticiones que fueron denegadas por auto de este Tribunal de diecisiete de marzo de dos mil tres consentido por la mencionada apelante que no formuló contra el mismo recurso de reposición.
No estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló la deliberación, votación y fallo del recurso una vez que le hubo correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo para sentencia por la acumulación de asuntos.
Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ
No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto sean contrarios o modificados por los que a continuación se exponen.
Sin perjuicio del relato de hechos acreditados en autos que luego se hará, conviene, abundando en lo fundamentado por la Juzgadora de Instancia, concretar el objeto del pleito en consideración a los escritos expositivos. La representación procesal de DOÑA Marta, promovió demanda en juicio declarativo de menor cuantía contra DOÑA Gabriela Y DON Cosme, en solicitud de que «se dicte sentencia que estimatoria de la demanda, declare la perfección del retracto operado sobre el piso NUM000 del edificio sito en Madrid, CALLE000 nº NUM001 -elemento nº2 del lote B, adjudicado a Dª Gabriela tras la división del condominio sobre el inmueble-, y, en su consecuencia se hagan los siguientes pronunciamientos: 1º Declaración de la obligatoriedad de escriturar la transmisión operada en virtud del retracto ejercitado por DOÑA Marta, con todos los requisitos necesarios para que dicha transmisión tenga acceso inmediato al Registro de la Propiedad, condenando a la demandada a cumplir esa obligación en el plazo de 10 días, con apercibimiento de que si no cumple el mandato lo hará el Juez en su nombre. 2º Declaración de que las cantidades que la demandada está cobrando mensualmente a la actora en concepto de renta, no pueden tener esa calificación tras la perfección del retracto, condenado a la demandada a tenerlas por recibidas como pago a cuenta del valor de la finca retraída, establecido en 27.467.648 pesetas (165.083,89 euros),y descontadas de su precio. Subsidiariamente, declaración de que el cobro de esas cantidades ocasionan el enriquecimiento injusto de la demandada, condenándola a tenerlas por recibidas como pago a cuenta del valor de la finca retraída, descontándola de su precio. 3º Condenar a la demandada a indemnizar a la actora todos los perjuicios que le está causando con su proceder. 4º Condena a la demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, así como al pago de las costas con declaración expresa de la temeridad de su actuación.
Los hechos que sustentan tales pretensiones son los siguientes: 1) La remisión de una misiva por Don Cosme, en representación de su esposa Gabriela, en la que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 48 de la LAU 1964, le comunicaba que en escritura pública otorgada el 18 de junio de 1999, su esposa Gabriela procedió, de común acuerdo con su hermana María Inmaculada, a disolver la comunidad que ostentaban sobre la casa de la CALLE000 número NUM001 de Madrid, previa configuración de dicho edificio en Propiedad Horizontal, habiéndose adjudicado su esposa la vivienda derecha del piso primero, de la cual es inquilina. Con la expresada misiva, se acompañaba testimonio parcial de la escritura autorizada en Logroño, el 18 de junio de 1999, en la que consta la descripción de la vivienda alquilada y el valor atribuido a la misma, todo ello a los efectos previstos en el citado artículo 48º de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964. 2) Que recibida la comunicación, Doña Marta gestionó un préstamo hipotecario que le fue concedido por la Caixa de Cataluña y, a continuación, el 12 de mayo de 2000, remitió al Sr. Cosme una carta por conducto notarial comunicándole que ejercitaba el derecho de retracto, a la vez que le solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión operada. Que una vez que el Sr. Cosme recibió la expresada comunicación con la noticia de que Doña Marta ejercitaba su derecho de retracto, le llamó por teléfono citándola para el fin de semana del 27 de mayo, no acudiendo a la cita ni dando explicación de su falta. 3) Que el concurso de la oferta y la aceptación es suficiente para producir el negocio jurídico, por lo que, en el caso, producida la notificación-oferta y aceptada por carta de 12 de mayo de 2000, recibida por el arrendador el 23 del mismo mes y año, puede estimarse perfeccionado el retracto ejercitado por la actora y la consecuencia jurídica de la transmisión operada en virtud del retracto, es la extinción de la relación arrendaticia existente con anterioridad a esa transmisión, sin que la adjudicataria del piso en la división del condominio haya dado orden para que se suspenda el cobro de la renta del mismo y la demandante tampoco ha dado la orden para que se deje de transferir la renta a la propietaria, prefiriendo pagar ad cautelam, declaración de la que quiere dejar constancia porque considera que se ha extinguido su obligación de pagar la renta, por haberse producido la confusión de los derechos arrendaticios una vez perfeccionado el retracto. Que la negativa de los demandados a escriturar la transmisión de la propiedad dimanante del retracto ejercitado, puede ser indefinida por lo que el pago realizado como merced arrendaticia debe ser imputado como pago a cuenta del precio del inmueble. Para el caso de que se estime que no ha habido confusión de derechos, habrá de estimarse que hay un injusto perjuicio causado por la demandada a la actora, con enriquecimiento injusto de aquella, cuya indemnización natural es la declaración judicial de que esos pagos realizados hasta la escritura, se consideren pagos a cuenta del precio del inmueble, además de cualquier otra indemnización que se considere procedente en derecho tras el conocimiento de las actuaciones.
Los demandados negaron tales hechos y mantuvieron que Doña Gabriela y Doña María Inmaculada, como propietarias del inmueble sito en la CALLE000 número NUM001 de Madrid, mediante escritura pública otorgada el 18 de junio de 1999 procedieron a disolver la comunidad en la que se encontraban en dicho edificio, manifestando la situación arrendaticia en la que se encontraban los distintos pisos. Que la remisión por el Sr. Cosme, marido de Doña Gabriela, de las cartas notificando el anterior otorgamiento, se hizo en cumplimiento de la literalidad de las disposiciones legales y al ser necesaria tal comunicación para que la escritura de la disolución del condominio tuviera acceso al Registro de la Propiedad de Madrid, sin que, por ello, la expresada comunicación tuviera la finalidad de reconocer a la actora derecho de retracto alguno. Que la actora no tenía ningún derecho de retracto porque, de un lado, las hermanas de María InmaculadaGabriela, adquirieron la totalidad del inmueble sito en la CALLE000 número NUM001, de su madre y de su tía soltera Doña Laura y Doña Cecilia , de las que eran únicas herederas, y, por tanto, la división del condominio operada en el año 1999 responde a la partición de los bienes que han de reputase hereditarios. De otro lado, la actora no tiene derecho de retracto porque ocupa la vivienda como segunda subrogada y su derecho ya había expirado. Que no hubo voluntad por parte de la titular de la vivienda ni de su apoderado para que la actora ejercitase derecho de retracto alguno, ni ésta lo ejercitó con los presupuestos que tal ejercicio requiere. Que en la escritura de disolución del condominio, Doña Gabriela se adjudicó el piso NUM000 más un trastero, el señalado con el número NUM002, como anejo inseparable; trastero que no está arrendado a la actora por lo que no puede ejercitar el derecho de retracto.
La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda abordando en el Fundamento de Derecho Tercero la cuestión que dice afecta directamente al fondo, esto es si la actora puede ejercitar el derecho de retracto y al efecto razona lo siguiente: «Esto es, el problema es enjuiciar si encaja dentro de la normativa de la LAU,...
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