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- Comentarios a las Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado
- Núm. 194, Abril 2021
Condición resolutoria en compraventa por obligaciones accesorias. Acreditación unilateral del incumplimiento. Requisitos notificación notarial.
Autor | José Félix Merino Escartin |
Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Para acreditar el incumplimiento de una condición resolutoria consistente en probar la no realización de una construcción, basta acta notarial de presencia. La notificación en el domicilio pactado ha de ser notarial o judicial no bastando el burofax o similar. Si la notificación es notarial y hay un primer intento presencial infructuoso ha de enviarse posteriormente la cédula por correo certificado, incluso si se tiene la certeza de que el requerido es desconocido en dicho lugar.
Hechos: En el año 2005 se otorga una escritura de compraventa en la que la parte compradora, además de abonar el precio, se compromete a cumplir determinadas obligaciones accesorias, una de las cuales es construir un Centro Geriátrico, que se debe iniciar en el plazo de 3 años y terminar en el plazo de 5; dicha obligación se garantiza con condición resolutoria, que es debidamente inscrita y en la que se especifica que "para el ejercicio de la resolución bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora, por parte del transmitente, de su voluntad resolutoria, al producirse el incumplimiento de las obligaciones" . Se pacta como domicilio para notificaciones el domicilio social de la entidad compradora.
En el año 2020, la parte vendedora (sus herederos) a la vista de que no se ha cumplido la condición pactada (no se ha iniciado siquiera la construcción, lo que acreditan con un acta notarial de presencia) ejercitan su derecho a resolver el contrato por incumplimiento de la condición, y lo notifican notarialmente al domicilio pactado. El notario se personó en dicho domicilio, que continúa siendo el domicilio social de la entidad compradora tal y como consta en el Registro Mercantil, y allí le informó la persona que encontró que dicha sociedad es desconocida en dicho domicilio, por lo que no se hace cargo de la cédula. El notario autorizante, a la vista de la inutilidad de enviar la cédula del acta por correo, dio por cerrada el acta notarial entendiendo que quedaba practicada la notificación conforme a lo dispuesto en el artículo 202 del Reglamento Notarial al entender que sería inútil el envío de la cédula por correo con acuse de recibo.
La registradora suspende la inscripción porque no se acreditan los hechos determinantes de la resolución, para lo que exige que ambas partes estén de acuerdo, y por ello no es posible la inscripción de la resolución unilateral; además porque considera que no ha existido notificación fehaciente de la resolución...
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