SAP Murcia 99/2006, 7 de Marzo de 2006
| Ponente | MIGUEL ANGEL LARROSA AMANTE |
| ECLI | ES:APMU:2006:454 |
| Número de Recurso | 439/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 99/2006 |
| Fecha de Resolución | 7 de Marzo de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Murcia, Sección 5ª |
JOSE MANUEL NICOLAS MANZANARESMIGUEL ANGEL LARROSA AMANTEJOSE JOAQUIN HERVAS ORTIZ
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00099/2006
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCION QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO DE APELACION Nº 439/05
JUICIO ORDINARIO Nº 19/05
JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 3 DE SAN JAVIER
SENTENCIA NUM. 99
Iltmos. Sres.
D. José Manuel Nicolás Manzanares
Presidente
D. Miguel Ángel Larrosa Amante
D. José Joaquín Hervás Ortiz
Magistrados
En la ciudad de Cartagena, a 7 de marzo de 2006.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 19/05 -Rollo nº 439/05 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de San Javier , entre las partes: como actor Promociones y Construcciones Luido S.L. , representado por el Procurador Dª Rosa Nieves Martínez Martinez y dirigido por el Letrado D. Carlos M. Germán Escudero, y como demandado D. Franco, representado por el Procurador D. Francisco Javier Berenguer López y dirigido por el Letrado D. Juan C. Monedero Cariñana. En esta alzada actúan como apelantes y apelados Promociones y Construcciones Luido S.L. y D. Franco. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.
Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº 19/05, se dictó sentencia con fecha 4 de mayo de 2005 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Martínez Martínez en nombre de Promociones y Construcciones Luido S.L. condenando a Franco a abonar a la actora la cantidad de 300.506,06 euros, absolviéndole del resto de las peticiones. Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad".
Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por D. Franco y por Promociones y Construcciones Luido S.L. que, una vez admitidos a trámite, fueron interpuestos en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Promociones y Construcciones Luido S.L. y D. Franco de los respectivos recursos de la contraparte, emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso presentado por la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 439/05, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 7 de marzo de 2006 su votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Por la parte actora se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en el particular relativo a considerar mal ejercitada la opción de compra objeto de este procedimiento. En tal sentido considera que no era preciso consignar un 18 % más de precio pactado, pues tal consignación tenía una finalidad propiamente fiscal y era facultad del comprador y titular de la opción la posibilidad de diferenciar dos momentos, uno el ejercicio de la opción y otro el de sus efectos, por lo que se retrasaron los efectos a la fecha en la que el vendedor no tenía porqué pagar impuestos por la compraventa, notificándose con anticipación suficiente. En segundo lugar considera que el precio estaba bien consignado, en contra de lo señalado en la sentencia, pues se trataban de cheques bancarios y por ello no revocables salvo que fuesen devueltos a la entidad de crédito, lo que no se podía hacer al estar depositados en la Notaria. La opción de compra perfecciona el contrato de compraventa desde que es ejercitada por el comprador y de ahí la obligación de tener que otorgar escritura pública por el vendedor. Finalmente considera que existe un cumplimiento estricto por el comprador y un evidente incumplimiento del vendedor que no llegó a cabo actuación alguna tendente a poder verificar el cumplimiento del contrato de compraventa.
En su contestación, el Sr. Franco se opone a este recurso considerando que debe ser confirmada la sentencia en este extremo, pues lo único que pretende el apelante es reinterpretar el contrato a su antojo. Por lo que respecta al incremento del 18 % considera que era inevitable su consignación, pues, por más que se diga en el recurso, la fecha de ejercicio de la opción fue la del otorgamiento del acta notarial en diciembre de 2004, momento en el que se perfecciona la compraventa, sin que exista facultad alguna para separar en dos momentos la eficacia de la opción, tal como se deriva de la propia literalidad del contrato y de la jurisprudencia sobre la opción de compra. En el acta notarial no se pretendía diferir los efectos de la opción, que se ejercita en ese mismo acta, sino del pago del precio, incorporando unas condiciones que no estaban previstas en el contrato. Igualmente considera que los cheques no era eficaces para el pago pues al dejarse para su cobro el día 3 de enero de 2005 habría pasado el plazo de quince días y podía ser denegado el pago por la entidad de crédito. En definitiva no se cumplieron las exigencias del contrato de opción, por lo que caducó su ejercicio, sin que pueda alegarse incumplimiento alguno por parte del vendedor pues la opción es un contrato de naturaleza unilateral.
Por su parte el Sr. Franco interpone recurso de apelación contra la condena fijada en la sentencia a la devolución de la cantidad de 300.506,06 ¤, al considerar, como se declara en la propia sentencia apelada, que se trataba de una prima de la opción de compra, teniendo en cuenta las obligaciones asumidas en el contrato. No se trata de una cantidad entregada en depósito de garantía, ni tampoco de una cláusula penal, sino auténticamente de una prima verbalmente pactada por el derecho de opción concedido. Dado que el vendedor ha cumplido con sus obligaciones al mantener la opción durante el plazo pactado, tiene derecho a percibir la prima que se articula, no como elementos esencial del contrato, sino como una cláusula derivada de la voluntad de las partes. Ello sin perjuicio de que dado que no produjeron los efectos derivados del contrato sobre las fincas (interrupción explotación agrícola, arranque de árboles o cambio de instalación de riego), el propio tribunal pueda moderar dicha prima teniendo en cuenta que se cumplió la obligación principal asumida de respetar la opción de compra.
Por Promociones y Construcciones Luido S.L. se oponen al recurso negando la propia calificación que se contiene en la sentencia como prima por la opción de compra, dado que tal carácter no deriva ni del contrato ni de los hechos de las partes anteriores o posteriores. En tal sentido destaca que la cantidad se abonó antes de la firma del contrato y ninguna referencia se hace en el mismo a dicha prima, así como que los recibos entregados son claros "como anticipo y fianza" del arrendamiento, por lo que dicha cifra, cuya entrega exigió el arrendador garantizaba las obligaciones del contrato de arrendamiento y no de la opción de compra. Por último se destaca que se abonaron las rentas y el IBI en los términos pactados.
Recurso de Promociones y Construcciones Luidi S.L.
En la demanda interpuesta por esta apelante se pretendía que se declarase ejercitada en tiempo y forma la opción de compra, condenando al demandado a otorgar escritura pública de compraventa con devolución de la cantidad de 300.506,06 ¤ entregados en concepto de fianza y anticipo. De estas pretensiones la sentencia recurrida solo concede la última, considerando que no está ejercitada en forma la opción y que por ello la misma caducó al terminarse el plazo pactado en el contrato. El recurso debe ser desestimado y confirmada la sentencia en este extremo por sus propios y acertados fundamentos jurídicos que contienen un análisis riguroso y exacto de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra, aplicando dicha doctrina de forma correcta al presente caso.
La opción de compra es un contrato autónomo, inserto en ocasiones dentro de un contrato de arrendamiento de fincas aunque en otras ocasiones se puede articular como un contrato independiente. Tiene carácter atípico, al no estar previsto de forma expresa en el Código Civil, lo que implica que en este tipo de convenios la autonomía de la voluntad tiene una mayor proyección que en otro tipo de obligaciones típicas, pues son las partes las que determinan de forma concreta el alcance de la opción al amparo del artículo 1255 del Código Civil . Jurisprudencialmente se le ha dado un contenido mínimo, señalando sus principales características la STS de 6 de julio de 2001 : "Muchas son las sentencias de esta Sala que han ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997 (recurso núm. 577/93), a cuyo tenor "la opción de compra, muy frecuentemente tratada por la jurisprudencia de esta Sala, en doctrina uniforme, consiste en conceder al optante, aquí al recurrido, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano,...
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