Capítulo III. Las modificaciones de entidades hipotecarias en el ámbito rústico: normativa hipotecaria y urbanística. Problemas que plantea su coordinación
| Autor | María Inmaculada Concepción Siles Martín |
| Cargo del Autor | Registradora de la Propiedad en Priego de Córdoba |
| Páginas | 87-114 |
CAPÍTULO III.
LAS MODIFICACIONES DE ENTIDADES
HIPOTECARIAS EN EL ÁMBITO
RÚSTICO: NORMATIVA HIPOTECARIA
Y URBANÍSTICA. PROBLEMAS QUE
PLANTEA SU COORDINACIÓN
LAS MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS EN EL ÁMBITO RÚSTICO...
M I C S M
Registradora de la Propiedad en Priego de Córdoba
1. Introducción. La fi nca como base del Registro. Concepto
de modifi cación de entidades hipotecarias
Este capítulo tiene por objeto las modificaciones de entidades
hipotecarias, en el ámbito rústico, centrándose en la problemática
de coordinación de las distintas normas que regulan la materia.
Porque sobre un mismo objeto, la finca registral, la “entidad
hipotecaria” inciden normas de distinta naturaleza; urbanística,
registral, administrativa, tributaria… en ocasiones su aplicación
conlleva dificultades. Veremos, con ejemplos, las principales, y
cómo desde la práctica registral y notarial intentamos encontrar
posibles soluciones.
Habría que partir del concepto de “entidad hipotecaria”. A
modo de introducción conviene destacar cómo la finca es un con-
cepto fundamental para la institución registral. Pensemos, ¿qué se
inscribe en el Registro? Según el artículo 1.1 de la Ley Hipotecaria,
el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anota-
ción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.
María Inmaculada Concepción Siles Martín
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Destaca la doctrina cómo si bien la finca no es el objeto de la
inscripción sí que constituye la base del Registro de la Propiedad.
Por eso está llevado por fincas, esto es, se abre un folio a cada finca
con su descripción y su identificación mediante un número (código
registral único), y en ese folio constan sucesivamente las vicisitudes
de la misma como transmisiones, hipotecas, embargos, etc… En
esto consiste el principio de folio real que rige en el Registro de la
Propiedad a diferencia de otros registros jurídicos como el Registro
Mercantil donde se abre folio a la persona.
Consecuencia de ello, desde la Ley Hipotecaria de 1861 queda
consagrado en nuestro Ordenamiento registral la regulación del
principio de especialidad que consiste en que tanto la finca como
los derechos que se constituyan sobre la misma deben estar per-
fectamente determinados en todos sus elementos; ha de constar
el derecho inscrito en cuanto a su naturaleza, extensión, cargas,
limitaciones, condiciones, valor y titularidad, así como la identifi-
cación de la finca en sí.
Esto es exigencia lógica de los vitales efectos que produce la
publicidad registral; tanto el efecto constitutivo de la inscripción
en los supuestos excepcionales en que lo produce como es el caso
de la constitución de hipoteca, como el efecto legitimador del art.
38 LH que establece la presunción de existencia y validez del de-
recho inscrito en los términos que resulten del asiento, presunción
iuris tantum, admite prueba en contrario, pero al que sostenga la
inexactitud del Registro corresponde la prueba. Y el importantísi-
mo efecto de Fe Pública, presunción iuris et de iure de existencia
y validez del derecho inscrito incluso aunque se anule o resuelva
el derecho del transmitente respecto del tercero que adquiere con
buena fe y a título oneroso con los requisitos del artículo 34 LH.
Dados estos efectos de la registración, que son la base de la
seguridad jurídica en nuestro tráfico inmobiliario, y mandato del
artículo 9.3 de la Constitución, es vital que la finca objeto de los
negocios inscritos esté determinada perfectamente.
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