Cancelación de hipoteca. Falta de congruencia del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado.
Hechos: Mediante escritura se formalizó la cancelación de determinada hipoteca constituida en garantía de un préstamo hipotecario.
Respecto de la representación de la entidad prestamista, el notario autorizante expresaba lo siguiente: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, hago constar que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas para el otorgamiento del préstamo hipotecario a que se refiere la presente escritura pública, según resulta de los documentos auténticos reseñados”.
La registradora califica negativamente puesto que el juicio de suficiencia del Notario se refiere a las facultades para para formalizar un préstamo hipotecario cuando lo que se pretende inscribir es una cancelación de hipoteca.
El recurrente alega que, en las escrituras aportadas al Notario para la firma, el poder estaba debidamente acreditado.
La registradora de la Propiedad elevó el expediente con su preceptivo informe, en el que afirmaba que “por parte del Notario autorizante ha sido remitida a este Registro de la Propiedad diligencia de subsanación del error padecido”.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.
Doctrina: La DG expresa el criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y 166 del Reglamento Notarial:
El notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar siempre en congruencia con el contenido del mismo.
Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico, del que deberá expresar sus datos identificativos.
El registrador deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
El Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de junio de 2021, con cita de otras de 20 y 22 de noviembre de 2018 declaro:
“1...
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