Arrendamientos urbanos
| Autor | J. Robles Fonseca |
| Cargo | Secretario auxiliar de la Comisión de Codificación. Del Cuerpo Técnico del Ministerio de la Gob. |
| Páginas | 11-18 |
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Disposiciones vigentes.-Concepto de este contrato en el Derecho romano, Partidas y antiguo Derecho español.-Código civil y legislación especial.-Facultades de los gobernadores civiles.
Este contrato ha venido siendo regulado por el Código civil, como materia propia y característica del mismo, desde su promulgación. La consideración que para éste tiene por su condición de derecho personal, unido al carácter quiritario que en él se concede a la propiedad, con su secuela, como consecuencia de lo dicho, del respeto absoluto a la misma, así como a la autonomía de la voluntad, que tomó carta de naturaleza en nuestro Derecho a partir del Ordenamiento de Alcalá, muy apto todo ello en el Derecho romano, regulado, ante esa consideración y con un carácter eminentemente personalista, entre otras, por las leyes 9 a 33 y 1.9, S. 1, título 1, 2, libro 19 Dig. Texto y parg. 1, título 25, libro 3 Inst.; leyes 15, S. 1 y 2; 25 pag. 2 y 33, tít. 2, libro 19 Dig. 1 : entonces los propietarios de fincas urbanas eran los más, y no constituía, en modo alguno, problema la materia arrendaticia Es decir, cada ciudadano, en términos generales se entiende, aunque no tuviese otros bienes de fortuna, poseía, al menos, su casa, por lo que los que habitaban la ajena eran contados 2
Con este mismo carácter lo toman las Partidas: L. 14 y 21, título 8, partida 5.a; L. 21. título 8, partida 5.a 3.Page 12
En la legislación posterior sigue con idéntico carácter: Decreto-Ley de las Cortes de 8 de junio de 1813 4, Ley de 9 de abril de 1842 y la del 20 de junio de 1877.
Las complicaciones de la vida al iniciarse la Edad Moderna no dieron lugar tampoco a grandes rozamientos, aunque en la fecha de publicación del Código (1889) ya había sufrido un aumento considerable de población nuestra nación, sin que, al parecer, de ello se percatasen los legisladores, que, fieles a la tradición jurídica del Derecho hispano y al Derecho extranjero, de donde se tomaban, no diremos al pie de la letra, pero sí con bastante fidelidad, estas disposiciones 5, no quisieron abordar de raíz este problema con un cambio completo de la institución, que ya por aquel entonces se imponía 6.
Y lo que no se hizo aprovechando la obra legislativa, momento oportuno para realizar una revisión de este contrato, al igual que enPage 13 otros de análoga naturaleza se había hecho, hubo de surgir de una manera lenta, incierta, equívoca y de ningún modo definitiva, ya que sus preceptos se van engarzando en el Derecho vigente, como consecuencia de victorias logradas poco a poco por la política en una batalla constante, que pide ya de una vez se llegue a un armisticio, donde, encajando en sus marcos respectivos a los contendientes en lucha, dejen ya de constituir un problema en la vida jurídica de nuestra nación.
Y así, tras un desbroce previo realizado por el Real decreto de 25 de noviembre de 1919, dictado a consecuencia de la multitud de conflictos que surgían entre propietarios e inquilinos, es promulgado, tímidamente, el Decreto el 21 de junio de 1920, que establece la prorroga obligatoria en beneficio de los inquilinos en todos los contratos de arrendamiento vigentes, en las capitales de provincia y poblaciones de más de 20.000 almas en la fecha de su promulgación, sin permitir alteración alguna en sus cláusulas.
Este derecho de prórroga, así como las excepciones a la misma, que determina, pasan al Decreto del 31, hoy vigente, en la forma que más adelante hemos de ver.
Se establece también un derecho en favor de los arrendadores e inquilinos para revisar aquellos contratos que no hubiesen sufrido variación desde 3 1 de diciembre de 1914, en la forma y cuantía que después lo iba a permitir el Decreto citado, tomando como punto de partida la misma fecha.
El artículo 9.° de este importantísimo Decreto cambia por completo la naturaleza jurídica del arrendamiento, que desde entonces, sin llegar a constituir un verdadero derecho real 7, actúa, al fin y al cabo, como si en realidad lo fuese.
Reforma de tanta trascendencia posiblemente hubo de dejar perplejos a los mismos que la hicieron; pues con el deseo de crear un statu quo en la materia ante la gravedad de los problemas que se planteaban, nace con vida limitada, ya que en el mismo se señala como término de,Page 14 su vigencia la fecha del 31 de diciembre de 1921, a más de justificarse en la exposición de motivos los que llevaron al legislador a publicar esta disposición apelando al Parlamento, cuyo espíritu-dice-interpreta. El derecho de prórroga se basa en la fuerza mayor, "que extingue o modifica las convenciones jurídicas, y que en muchos casos no sería aventurado apreciar dentro del problema de la vivienda, puesto que, siendo ésta condición esencial de la vida, la moral y los grandes principios de derecho impedirían compeler al inquilino cuyo contrato venció por razón del tiempo o del aviso a abandonar su albergue, siendo notoria la imposibilidad de hallar otro nuevo". La reducción de los precios de alquileres una consecuencia de la Ley de 23 de julio de 1908, que redujo el interés de los préstamos, y de la de Subsistencias de 11 de. noviembre de 1916.
El Fiscal del Tribunal...
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