SAP Barcelona 757/2005, 29 de Noviembre de 2005
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2005:11974 |
| Número de Recurso | 168/2005 |
| Número de Resolución | 757/2005 |
| Fecha de Resolución | 29 de Noviembre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 168/2005-A
VERBAL NÚM. 374/2004
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE GAVÀ
S E N T E N C I A N ú m. 757
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
D. VICTORIANO DOMINGO LOREN
En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de noviembre de dos mil cinco.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de verbal nº 374/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Gavà, a instancia de D/Dª. Baltasar, contra D/Dª. Carlos Daniel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de octubre de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado .
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE ESTIMA LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Isabel Villareal Aguilar, en nombre y representación de Baltasar, contra Carlos Daniel, declarando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 20 de marzo de 1992 respecto a la vivienda sita en Gavà, PASEO000 nº NUM000 NUM001 NUM002, condenando al demandado a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora dentro del plazo legal, habiéndose previsto el mismo para el día 2 de noviembre de 2004 a las 9,30 horas, bajo apercibimiento de lanzamiento.
Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 22 de noviembre de 2005.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales. VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT .
Se insta, según demanda formulada en 28.6.2004, la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes por expiración del término contractual, pues llegado el término pactado
(20.3.1994), sujeto el contrato al RDL 2/85, continuo por tácita reconducción mes a mes ( art. 1581 CC ), después - con la entrada en vigor de la LAU 94 - por los tres años de la DT. 1ª LAU 94, que finalizó en
31.12.1997, tras el cual, de nuevo la tácita reconducción ( art. 1566) por meses ( art. 1581 CC ) de forma que, aquella era procedente tras el requerimiento de desalojo fehaciente por parte del actor. A dicha pretensión se opuso el demandado, alegando la existencia de un pacto tácito de sumisión del contrato a la prórroga forzosa ex art. 57 TRLAU 64 y, subsidiariamente que, desde la entrada en vigor de la LAU 94, se han ido produciendo tácitas reconducciones por períodos de 3 años, finalizando el último en 20.3.2000, por lo que el contrato está el tácita reconducción, estando el contrato vigente al instar la resolución.
La sentencia desestima la demanda desestima la demanda, con imposición de las costas de 1ª instancia al demandado. Frente a esta resolución se alza ésta, reiterando los argumentos que expuso en la instancia, con lo que el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia (el contrato está sujeto a la prórroga forzosa, en base a que no se renunció expresamente a la misma y a que transcurrieron unos 12 años sin interesarse la resolución; subsidiariamente, la tácita reconducción, por otro período de 3 años, que finalizaría en 1.1.2006), disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1)La realidad del contrato aducido en apoyo de la demandada (f. 11 y ss.), de
20.3.1992, sobre la vivienda sita en la C/ PASEO000, NUM000, NUM001, NUM002, del que merecen destacar los extremos siguientes: a)en el encabezamiento se constata que la vivienda se arrienda "por un tiempo de dos años ". b) Entre las condiciones complementarias, que el contrato se otorga conforme a lo establecido en la L. 2/1985 y se regirá por la vigente LAU" y que el contrato "empezará a regir el día 20.3.92 quedando resuelto de pleno derecho el 20.3.94?", sin que se pactase cláusula de estabilización alguna.
c)La renta contractual pactada inicialmente de 45.000 pts. "mensuales" ( 270 euros), es la misma que se viene abonando 2) Llegado el día del vencimiento, las partes deciden que continúe el contrato mes a mes, hasta que el arrendador, a través de Fincas Balmes SL vía burofax, en 10.2.2004 comunica al arrendatario su voluntad de extinguir el contrato de arrendamiento hasta entonces vigente así como la posibilidad de suscribir un nuevo contrato, a cuya comunicación hizo caso omiso el arrendatario, y proponiendo éste la continuación en las mismas condiciones que el primero; de nuevo en 27.2.2004 (f. 14 y ss.) el actor remite nuevo burofax, anunciando la finalización del contrato y requiriéndole para que entregara la posesión de la vivienda; y por tercera vez, en 26.3.2004, nuevo burofax en el mismo sentido y anunciando acciones judiciales (f. 17 y ss.).
Sobre el art. 9 RDL 2/85 .- Veamos; conforme al referido precepto "los contratos de arrendamiento de vivienda o de locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente RDL tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la LAU y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC ..." y "...dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos". A los contratos "posteriores" al 9.5.1985 (entrada en vigor del RDL 2/85 ) se refiere la D.T. 1ª de la LAU 29/94, englobando a los sujetos a la prórroga forzosa y a los excluidos de ella; en todo caso, la referida norma no es aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a aquella fecha, que en todo lo relativo a su duración se regirán por el TRLAU 64 .
La Sala es consciente de que en esta materia existen dos tesis: a)la de la supresión automática (en el sentido de que el art. 9 RDL 2/85 suprime ex lege la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64, salvo pacto expreso en contra, al amparo del art. 1255 CC ), seguida por el TS en SS. 22.1.1988, A.135; 12.5.1989, A.3762;
16.7.1991, A.5391; 10.10.1991, A.6905; 4.2.1992, A.823; 25.3.1993, A.2239; 16.6.1993, A.4840; 14.6.1994,
A.4187; 23.5.1995, 6.3.1997 ....y aunque parece tener alguna oscilación, en S. 18.3.1992 "en la que se declara
que el RDL no suprime la prórroga forzosa, sino que permite "su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación de los arts. 1254, 1255, 1258, 1218 y concordantes del CC ...." "se inclina
definitivamente por este criterio a partir de la STS 10.6.1993 (es decir si a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la prórroga, a los posteriores solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes), si bien en determinados casos, busca la voluntad real de las partes ( SSTS. 18.3.1992, A.2206; 20.4.1993, A.3104 ); en definitiva: la entrada en vigor del RDL supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los...
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