SAP Madrid 102/2005, 1 de Marzo de 2005
| Ponente | RAMON BELO GONZALEZ |
| ECLI | ES:APM:2005:2151 |
| Número de Recurso | 285/2003 |
| Número de Resolución | 102/2005 |
| Fecha de Resolución | 1 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 21ª |
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RAMON BELO GONZALEZD. MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUALD. JOSE MARIA SALCEDO GENER
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21
MADRID
SENTENCIA: 00102/2005
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCIÓN 21
1280A
Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42
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N.I.G. 28000 1 7004346 /2003
Rollo: RECURSO DE APELACION 285 /2003
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 336 /2002
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 48 de MADRID
Ponente:ILMO. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
CM
De: Bruno
Procurador: MARIA SONIA JIMENEZ SANMILLAN
Contra: Jon BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A.
Procurador: RAUL MARTINEZ OSTENERO, JOSE MANUEL VILLASANTE GARCIA
Relación arrendaticia urbana: Pérdida de lo arrendado; El incumplimiento del reclamante; La fianza.
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
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RAMÓN BELO GONZÁLEZ
Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO
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JOSÉ MARÍA SALCEDO GENER
En Madrid, a uno de marzo de dos mil cinco. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 336/2002 sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante don Bruno, y de otra, como apelados-demandados don Jon y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria s.a.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el ILMO. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.
La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Madrid, en fecha 31 de enero de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada pro la procuradora MARIA SONIA JIMÉNEZ SANMILLÁN, en nombre y representación de Bruno, contra Jon, representado por el procurador RAÚL MARTÍNEZ OSTENERO, y B.B.V.A., representado por el procurador JOSÉ MANUEL VILLASARTE GARCÍA, absolviendo a los demandados de los pedimentos de la actora y expresa imposición a dicha parte de las costas causadas."
Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a las demás partes, que presentaron escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.
Por providencia de esta Sección, de 26 de octubre de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 28 de febrero de 2005.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Se rechazan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que quedan sustituidos por los que se expresan a continuación.
El día 1 de febrero de 2001 se suscribe un contrato de arrendamiento urbano de industria (el bar cafetería "Chapín" instalado en el local comercial de la casa número 34 posterior de la calle Virgen de Lourdes de Madrid) entre don Bruno, como arrendador, y don Jon, como arrendatario, en el que se pacta una duración de 5 años, desde el 1 de febrero de 2001 hasta el 31 de enero de 2006 (estipulación sexta), una renta mensual de 150.000 pesetas (más el i.v.a.) que deberá pagarse "dentro de los cinco primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas" (estipulaciones tercera y cuarta) y siendo de cargo del arrendatario los gastos derivados de los servicios de luz, agua y teléfono y los ordinarios de la comunidad de propietarios de la casa (estipulación séptima). Además, también se pacta, respecto de la fianza, en la estipulación décima, que: "El arrendatario hace entrega de la cantidad de trescientas mil pesetas (300.000 Ptas.) su equivalente en euros mil ochocientos tres euros con tres céntimos (1.803,03) importe que equivale a dos mensualidades de renta, en concepto de fianza a las que el arrendador les dará el oportuno destino que marca la ley."; y, en el párrafo primero de la undécima, que: "Asimismo hace entrega de la cantidad de 2.700.000,- (dos millones setecientas mil pesetas) o su equivalente en euros dieciseismil doscientos veintisiete euros con treinta y dos céntimos (16.227,32), esta cantidad responde de los posibles daños a la propiedad así como la duración del contrato, por lo que si por causa imputable al arrendatario se rescinde antes del plazo estipulado esta cantidad quedaría en poder del arrendador." Y respecto a la resolución por pérdida, en la estipulación decimotercera letra "h", que: "La parte arrendadora podrá resolver de pleno derecho el presente contrato de arrendamiento, por las causas siguientes: La pérdida o destrucción del local arrendado, se equipara a la destrucción el siniestro que precise la reconstrucción del mismo, haciendo preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real al tiempo de concurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo".
El día 6 de febrero de 2001 se suscribe un aval bancario en base al cual el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria s.a., como avalista, se obliga a pagar, por el arrendatario don Jon, las sumas de dinero que éste deba, al arrendador don Bruno, derivadas del contrato de arrendamiento de industria, en el caso de no abonarlas el arrendatario. Y el demandante reconoció, en su interrogatorio, que sólo garantizaba el impago de la renta arrendaticia y no el impago de los gastos derivados de los servicios.
El día 8 de octubre de 2001 se produjo un incendio en el local comercial de la casa número 34 posterior de la calle Virgen de Lourdes de Madrid que destruyó por completo la industria instalada en el local, el bar-cafetería "Chapín". Era un lunes, día hábil, pero el establecimiento estaba cerrado.
El día 6 de febrero de 2002 el arrendador presenta petición inicial de procedimiento monitorio a la que se oponen el arrendatario y el avalista.
El día 15 de abril de 2002 el arrendador presenta demanda contra el arrendatario y el avalista para que se les condene a pagarle 980.756 pesetas (5.894 euros con 46 céntimos). Y, esta suma de dinero, la desglosa en las siguientes partidas adeudadas:
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La renta arrendaticia correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002 (a razón cada mes de 151.500 pesetas que resulta de 150.000 pesetas, 16% de i.v.a. -24.000 pesetas- y 15% de i.r.p.f. -22.500 pesetas-).
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Los gastos derivados de los servicios de teléfono y luz y los ordinarios de la comunidad de propietarios de la casa devengados desde septiembre de 2001 hasta el 9 de enero de 2002 que ascienden a 223.256 pesetas (37.000 pesetas de teléfono; 92.735 pesetas de luz; y 93.521 pesetas de gastos ordinarios de la comunidad de propietarios de la casa).
Los dos demandados se oponen en base a que el incendio produjo la extinción de la relación contractual, con invocación el artículo 28 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos ("El contrato de arrendamiento se extinguirá ... a). Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador"). Y por otra serie de razones que exponen en su escrito de contestación a la demanda.
La acción, deducida por el arrendador contra el arrendatario, de cobro de los gastos derivados de los servicios de teléfono y luz y los ordinarios se la comunidad de propietarios de la casa, tiene que ser rechazada de plano, ya que no se ha probado el devengo de esos gastos que se reclaman (ni mucho menos su abono por el arrendador). En efecto, no basta la hoja sin firma que, como documento número 10, se acompaña con la demanda ni el que se acompaña con el número 11 que no fue ratificado mediante prueba testifical. Pero es que además jamás podría desglosarse por meses para saber los que corresponderían a los meses de septiembre y octubre de 2001.
Acción de cobro de las rentas arrendaticias devengadas después del día 8 de octubre de 2001.
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Pérdida de lo arrendado.
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La vieja y derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 disponía en su Artículo 118 que: "La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo" -los que quedan dentro del ámbito de aplicación de esta ley especial- (número 1); "Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 pro 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo" (número 2).
Específico régimen jurídico que era de aplicación tanto al arrendamiento de vivienda cono de local de negocio, pero no así al de industria, excluido, en el Artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de su ámbito de aplicación, por lo que quedaba sometido al Código Civil.
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La vigente Ley 29/1994, de 124 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, al regular el arrendamiento de vivienda, dispone, en la letra a) del artículo 28, que: "El contrato de arrendamiento se extinguirá .... Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador". Pero, respecto de los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, no se establece ninguna norma específica relativa a la extinción del arriendo por pérdida o destrucción de la cosa arrendada, por lo que deberá estarse a las normas del Código Civil sin que pueda admitirse la aplicación, a estos arriendos, de la letra a) del artículo 28.
Es discutible si el arrendamientos de industria está incluido o excluido del ámbito de aplicación de la Ley...
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