SAP Cádiz 119/2005, 21 de Julio de 2005
| Ponente | LORENZO JESUS DEL RIO FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APCA:2005:740 |
| Número de Recurso | 111/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 119/2005 |
| Fecha de Resolución | 21 de Julio de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 1ª |
LORENZO JESUS DEL RIO FERNANDEZROSA MARIA FERNANDEZ NUÑEZPEDRO MARCELINO RODRIGUEZ ROSALES
S E N T E N C I A Nº
AUDIENCIA PROVINCIAL CÁDIZ
SECCION PRIMERA
PRESIDENTE ILMO. SR.
-
LORENZO DEL RÍO FERNÁNDEZ
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
Dñª. ROSA MARIA FERNANDEZ NUÑEZ
-
PEDRO MARCELINO RODRÍGUEZ ROSALES
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª Instancia Nº 3 de Cádiz (ANTIGUO MIXTO 3)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 111/2005
JUICIO Nº 469/2004
En la Ciudad de Cádiz a veintiuno de julio de dos mil cinco.
Visto, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de CÁDIZ, juicio de PROCEDIMIENTO ORDINARIO, procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, donde se ha tramitado a instancia de ESTUDIO CÁDIZ 2002 S.L., que en el recurso es parte apelante, contra Ángel que en el recurso es parte apelada.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 24 de enero de 2005, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue:
"Que desestimo la Demanda formulada por ESTUDIO CADIZ, S.L., representada por el Procurador Don Fernando Lepiani Velazquez, frente a DON Ángel, representado por la Procuradora Doña María Vicenta Guerrero Moreno, sobre reclamación de cantidad, y absuelvo al expresado demandado de las pretensiones contra el mismo deducida con expesa condena en costas al actor".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día de la fecha quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. LORENZO DEL RÍO FERNÁNDEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.
La argumentación básica de la sentencia recurrida es que "en el presente caso, en que la venta de la finca la llevó a cabo el propio titular directamente, sin intervención alguna de la mediadora y sin aprovecharse de la gestión, más o menos intensa de la misma, que no repercutió ni directa ni indirectamente en la conclusión del negocio, conduce al rechazo de la percepción de los honorarios (comisión reclamada). Pues, si el contrato de compraventa se perfeccionó al margen de la gestión del mediador, éste no tendrá derecho al devengo de los honorarios pactados, sino que en su caso tendría derecho a la eventual indemnización de los perjuicios que la gestión desarrollada le ha generado, y en su caso or la vulneración del carácter exclusivo del encargo, pactado en un contrato de adhesión, sin olvidar la jurisprudencia al respecto: lo que caracteriza la exclusividad del encargo de mediación es que la facultad del dueño queda limitada para concertar la venta de su vivienda con el auxilio de otros mediadores, pero no que el principal actúe por su propia cuenta (SSTS 24-6-1992, 30-11-1993), en el sentido de establecer contactos personales, sin clandestinidad ni intento de burlar los derechos del agente.
Reclamados aquí únicamente los honorarios y no los eventuales daños y perjuicios derivados de la real gestión inefectiva, obliga a desestimar la demanda".
Frente a tal tesis desestimatoria, el recurso expresa que el demandado suscribió contrato con la parte actora con fecha 27-8-02 (doc. Nº 2 demanda), con validez hasta el 27-2-03. A través del mismo, el demandado encargó a la entidad inmobiliaria la localización de comprador para una finca de su propiedad, a cambio de una remuneración.
Ambas partes, libre y expresamente, pactaron que los honorarios se abonarían (entre otras causas) en el caso de que el demandado anulara el encargo antes de su caducidad (es decir, antes del día 27-2-03) o en el caso de que vendiera la finca sin intervención de la agencia, dentro del período de vigencia del encargo.
Son, precisamente, estas dos causas las alegadas principalmente por esta parte en su demanda, a fin de ver satisfecho su crédito, ya que no sólo el demandado ha anulado el encargo antes de su caducidad, sino que también ha vendido la finca sin intervención de la agencia durante el período de vigencia del encargo.
En definitiva, con tales precedentes contractuales, libremente asumidos por el demandado, en el recurso se dice que no podemos por menos que sorprendernos del contenido de la sentencia de instancia que obvia (ni siquiera menciona) estos hechos fundamentales. Se insiste, pues, en que, "si ambas partes han pactado que se abonarán los honorarios en caso de que se den ciertas circunstancias y éstas se han dado, se habrá de abonar los honorarios reclamados".
A mayor abundamiento, el recurso pone sobre el tapete una tema importante: "aún en el caso de que el tribunal entendiera que no han de abonarse los honorarios reclamados, a pesar de los pactos contraídos, entendemos que ha de exponer qué pactos no son válidos y por qué; y, en ese caso, no condenar a la actora al abono de las costas, ya que sólo está reclamando el cumplimiento de un contrato libre, expresa y válidamente contraído por las partes".
Como indica reiterada y conocida jurisprudencia del Tribunal Supremo, el contrato de agencia inmobiliaria, cuya operatividad y grado de exigencia hemos de afrontar en el pleito que ahora nos ocupa, presenta los siguientes rasgos característicos:
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se presenta como un contrato revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 CC; y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, que por sus relaciones en el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo.
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El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pro-gestoría, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final.
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El mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero, en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final. Así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen, además, el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio.
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Se trata de un contrato atípico, consensual y oneroso, que se configura como un contrato innominado "facio ut des", regido por la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los títulos primero y segundo Libro cuarto del Código Civil, que nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se...
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