L'accessió immobiliária a la nova Llei 25/2001, de 31 de desembre
| Autor | Chantal Moll de Alba Lacuve |
| Cargo | Doctora en Dret, Professora de Dret Civil de la Universitat de Barcelona |
| Páginas | 47 - 56 |
El propassat 31 de desembre de 2001, el Parlament de Catalunya va aprovar la Llei 25/2001, de l'accessió i ocupado. Segons la Disposició Final segona de la llei, aquesta entrará en vigor al cap de tres mesos d'haver estat publicada al DOGC, és a dir, el 18 d'abril de 2002.
La llei d'accessió i ocupació (LAO) regula, entre altres aspectes, l'accessió immobiliária. En aquest sentit contempla els tradicionals supósits de construcció en terreny alié pero també, i com a novetat, regula la construcció extralimitada que, fins al moment, no havia tingut una regulació específica en el dret cátala(1).
-
CRITERIS DE LA REGULACIÓ DE L'ACCESSIÓ IMMOBILIÁRIA
Segons l'Exposició de Motius de la LAO, la regulació de l'accessió immobiliária s'estableix considerant dos criteris: 1) La bona o mala fe; 2) El valor mes gran del sol o de la construcció.
El primer criteri es correspon amb tlprincipi étic queja es contemplava en 1'anterior regulació de la construcció en terreny alié a l'art. 278 de la Compilado Catalana(2) i que provenia del dret historie cátala(3).
El segon parámetre és de carácter económic i constitueix una altra novetat de la LAO, que introdueix així un aspecte important que havien assenyalat durant molts anys la doctrina i la jurisprudencia, especialment a l'hora de tractar les construccions extralimitades.
En realitat, encara que no es digui expressament a l'Exposició de Motius, existeix un altre criteri per diferenciar els diferents supósits. Es tracta de l'element físic -la porció de terreny sobre la qual s'eleva la construcció- que diferencia la construcció en terreny alié de la construcció extralimitada. Val a dir pero que la diferenciació d'aquests dos supósits no es del tot clara en la redacció de la LAO i pot existir certa confusió com es posará de relleu mes endavant(4).
-
ELS DIFERENTS SUPÓSITS REGULATS
En atenció a aquests criteris la LAO regula els supósits següents:
- Construcció en terreny alié de bona fe (art. 7)
- Construcció en terreny alié de mala fe (art. 10.1)
- Construcció en terreny alié de bona fe actuant el propietari del sol de mala fe (art. 11.3)
- Construcció en terreny alié de mala fe actuant el propietari del sol de mala fe (art. 12)
- Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior del sol (art. 8)
- Construcció extralimitada de bona fe amb valor superior de la construcció (art. 9)
- Construcció extralimitada de mala fe (arts.10.2 i 10.3)
-
Construcció en terreny alié de bona fe
L'art 7 de la LAO, relatiu a la construcció en terreny alié de bona fe, trenca amb l'esperit del derogat art. 278 de la Compilació i estableix una regulació molt similar a l'e-xistent al Codi Civil a l'art. 361(5). S'atorga dones al propietari de sol en qué una altra persona ha construit de bona fe la facultat d'optar entre adquirir la construcció abonant les despeses o obligar al constructor a adquirir el sol pagant el preu que acordin ambdues parts(6). En cas de discrepancia, el preu del sol ha d'ésser fixat per un perit o perita que hagin designat de mutu acord.
En el cas que el propietari decideixi adquirir la construcció, la LAO atorga al constructor de bona fe el dret de retenció com a garantía del pagament de les despeses(7). El problema potser és de tipus sistemátic, ja que la LAO regula aquest dret de retenció en els articles 16 i 17 que constitueixen la secció cinquena titulada «Garantía» del Capítol «Accessió Inmobiliaria». Hauria estat millor incloure la regulació del dret de retenció al mateix article 7 en el que es tracta la construcció en terreny alié de bona fe. També hagués estat recomanable determinar en aquesta regulació si el dret de retenció es configura o no com un dret real de garantía, és a dir, si el constructor pot negarse a la restitució no només respecte el dominus soli sino respecte a qualsevol tercer(8).
-
Construcció en terreny alié de mala fe
L'art. 10.1 de la LAO regula el supósit contrari, la construcció en terreny alié de mala fe, i en aquest punt segueix el queja establia la Compilació: el constructor perd el que hi hagi construít(9). A mes a mes, la LAO obliga al constructor de mala fe a pagar la indemnització pels danys i perjudicis causats.
Cal remarcar que la LAO, a diferencia del Codi Civil, no fa referencia al dret de demolido del dominus soli en el supósit de construcció en terreny alié de mala fe(10) i només contempla aquest dret per les construccions extralimitades de mala fe (art. 10.2. i 10.3 LAO).
Malgrat aquesta omissió, hauriem d'entendre que el propietari del sol pot exercitar l'acció negatória tal com está regulada al dret civil cátala a la Llei 13/1990, de 9 de juliol.
-
Construcció en terreny alié de bona fe actuant el dominus soli de mala fe
L'art. 11.3 de la LAO contempla un supósit de fet que no estava a la Compilació i que tampoc es troba regulat expressament al Codi Civil(11). És una de les grans novetats introduídes per la LAO. En aquest cas s'atorga al constructor de bona fe el dret d'adquirir el sol abonant el seu valor i el...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba