SAP Girona 336/2023, 3 de Mayo de 2023
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 03 Mayo 2023 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Gerona, seccion 1 (civil) |
| Número de resolución | 336/2023 |
Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1 - Girona - C.P.: 17001
TEL.: 972942368
FAX: 972942373
EMAIL:upsd.aps1.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1716042120208148995
Recurso de apelación 1305/2022 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Feliu de Guíxols
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 276/2020
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 1663000012130522
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
Concepto: 1663000012130522
Parte recurrente/Solicitante: Mariola
Procurador/a: Maria De La Fe Alberdi Vera
Abogado/a: Nuria Angulo Roig
Parte recurrida: Mercedes
Procurador/a: Claudia Dantart Minué
Abogado/a: Carlos Balbin Valenti
SENTENCIA Nº 336/2023
Magistrados/Magistradas:
Carles Cruz Moratones
Rebeca González Morajudo Soraya Maria Callejo Carrion
En la ciudad de Girona a 3 de mayo de dos mil veintitrés.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Feliu de Guixols a instancia de DOÑA Mariola contra DOÑA Mercedes los cuales penden ante esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en los mismos el día 1 de diciembre de 2021 por la Sra. Juez sustituta del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente:
"DESESTIMO íntegrament la demanda interposada per la representació processal de la Sra. Mariola contra la Sra. Mercedes, a qui absolc de totes les pretensions formulades contra ella.
Condemno a la part actora al pagament de les costes d'aquesta Instancia."
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Por providencia s e señaló para la deliberación, votación y fallo el día 26 de abril de 2023.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dña. REBECA GONZALEZ MORAJUDO.
Planteamiento del litigio.- Pla nteó la representación procesal de Dña. Mariola, parte actora, recurso de apelación frente a la sentencia identificada en los antecedentes de esta resolución.
La sentencia de instancia desestimó la demanda en ejercicio de acción de devolución de la suma entregada en concepto de arras por importe de 12.000 euros, al considerar que la parte actora, compradora, había desistido unilateralmente y sin justificación, del contrato de compraventa suscrito con la demandada de fecha 24.2.20.
Frente a la indicada resolución se alza el recurrente, parte actora, alegando error en la valoración de la prueba y en la interpretación del derecho aplicable. En apretada síntesis, insistió en los mismos argumentos que en la instancia y, en particular, la existencia de vicios ocultos,- cemento aluminoso-, en la finca objeto del contrato y, por otro lado, la falta de cumplimiento de una de las condiciones pactadas en el contrato, a saber, renuncia de la Generalitat al derecho de tanteo y retracto sobre la misma.
La parte apelada presentó escrito de oposición a la apelación solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.
Resumen de los hechos relevantes y acreditados para la resolución del recurso .- Son hechos probados relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
- En fecha 24.2.20 los litigantes suscribieron contrato de compraventa con pacto accesorio de arras penitenciales respecto de la finca propiedad de la demandada, situada en Sant Antoni de Calonge (17252), Avinguda DIRECCION000, NUM000 del EDIFICIO000 " a cambio de un precio pactado de 120.000 euros.
- Que la compradora, parte actora, satisfizo 12.000€ en concepto de arras penitenciales a la parte demandada.
- Que en la clausula segunda del contrato, párrafo 3º, se acordó:
"Este contrato de arras penitenciales queda condicionado a la renuncia, por parte de la Generalitat del derecho de tanteo y retracto, mencionado en la sección I del presente contrato. También se condiciona a que la finca se encuentre libre de vicios oculto."
-La escritura pública de compraventa, conforme el contrato, pacto segundo, debía otorgarse antes del 24 de mayo de 2020.
- Que en fecha 25.2.20 la demandada presenta solicitud destinada a la Agencia de l' habitatge de Catalunya, comunicando la decisión de transmisión de la finca con derecho de tanteo y retracto de la Generalitat.
- El 21 de mayo de 2020, la actora envía burofax a la demandada donde pone en conocimiento de la misma su voluntad de resolver el contrato de arras puesto ninguna de las dos condiciones expresamente pactadas
se cumplen ( ausencia de vicios ocultos y renuncia de la Generalitat a los derechos de tanteo y retracto) y solicita la devolución de las arras.
- La parte demandada contesta manifestando su disconformidad con la posición de la parte actora. ( doc.6 a 10 de la demanda)
- Consta en autos, ITE del edificio al que pertenece la finca de autos, de fecha junio-agosto de 2016 sin que conste la presencia de cemento aluminoso. (doc.4 contestación).
- Consta en autos, certificación de catas de fecha 31.1.20 en la escalera EDIFICIO000 ( donde pertenece el piso objeto del litigio) con resultado negativo respecto de la presencia de cemento aluminoso. ( doc.5 de la contestación).
- Consta en autos, correo de la Administradora de fincas de fecha 28 de mayo 2020 donde se refiere que en el Complejo Montcalm, escalera DIRECCION001, concretamente pisos NUM001 y NUM002, hay presencia de cemento aluminoso. (doc.11 de la demanda).
Dicho esto, la sentencia de instancia, como ya adelantábamos, desestima la demanda, al no considerar, por un lado, acreditada la presencia de cemento aluminoso en la finca de autos y, por otro, respecto de la renuncia de la Generalitat a los derechos de tanteo y retracto, entendió que el contrato no exigia certificación alguna, sino que el ejercicio de los derechos no se produjera . Asimismo, añadió que, en todo caso, la demandada presentó la solicitud ante la autoridad competente pero que dada la situación de alarma no fue posible obtener una respuesta. Por consiguiente, no consideraba imputable a la demandada vendedora la no obtención del certificado de renuncia de la Generalitat.
Frente a ello, el recurrente, muestra su disconformidad exponiendo su particular valoración de la prueba, de modo que concreta sus motivos de apelación en error en la valoración de aquella, con alusión, también, a un error en la aplicación del derecho y de la jurisprudencia imperante en la materia, asi como, finalmente, error en la aplicación de la carga de la prueba conforme art.217 LEC.
Del marco normativo y jurisprudencial aplicable Del pacto de arras. Arras penitenciales.- Atendidos los hechos controvertidos del pleito y la pretensión ejercitada, consideramos conveniente fijar el siguiente marco normativo y jurisprudencial aplicable.
El art. 1.450 del CC dispone que " la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado", por lo que la doctrina jurisprudencial estima que perfeccionado el contrato por haber convenido las partes en la cosa objeto del mismo y en el precio, aunque ni la una ni el otro hubiesen sido entregados, la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes, cualquiera que sea la forma en que se hubiera llevado a cabo, atendido el carácter espiritualista que inspira nuestra legislación reflejado en art. 1.278 del CC, sin perjuicio de las acciones que a las partes asistan para compelerse a elevarlo a escritura pública con el cumplimiento de las condiciones establecidas.
En el supuesto objeto de litigio, el documento nº 1 de la demanda y documento nº 3 de la contestación, relativo al contrato de compraventa sobre la finca litigiosa contiene la mutua conformidad de las partes en los dos elementos esenciales del negocio citados y, entre otras, un pacto accesorio de arras, elemento circunstancial del contrato, frente a los elementos esenciales del mismo que son el objeto y el precio ( arts. 1445, 1450 y 1454 CC ).
Por otro lado, en lo que atañe a la calificación de las arras, sentada su accesoriedad respecto de un contrato principal de compraventa, que las mismas pueden adoptar la forma de confirmatorias (mera entrega a cuenta, a restituir en caso de ineficacia contractual; SSTS 31 de mayo de 2002 y 27 de octubre de 2005 ), penales (suponen una determinación anticipada de la liquidación del contrato en caso de incumplimiento de una de las partes o de ambas, conforme autorizan los artículos 1152 y siguientes CC ; SSTS 3 de marzo de 2003 y 18 de octubre de 2005 ) y penitenciales o de desistimiento (sujetas al específico artículo 1454 CC, según precisan las SSTS de 14 de mayo y 5 de noviembre de 2003, y que en caso de no ejercicio de esa facultad se transmutan en entregas a cuenta del precio).
Dada su trascendencia en orden a la eficacia del contrato principal en el que aparecen, el orden en el que debe presumirse su naturaleza es el ya expuesto; es decir, a falta de determinación clara, se presume que se trata de meras arras confirmatorias, en su defecto, de arras penales y, sólo cuando...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba