SAP Baleares 366/2022, 6 de Julio de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 366/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 06 Julio 2022 |
AU DIENCIA PROVINCIAL DE LES ILLES BALEARS, SECCIÓN IV
Pr ocedimiento ordinario 721/20
Juzgado de primera instancia número 5 de Palma
Ro llo de Sala nº. 1029/21
S E N T E N C I A nº 366/22
Ilmos. Sres.
Presidente:
Don Diego Jesús Gómez-Reino Delgado
Magistrados:
D on Álvaro Latorre López
D oña María del Pilar Fernández Alonso
En Palma, a 6 de julio de 2022.
Vistos en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los presentes autos de seguidos ante el Juzgado de primera instancia número 5 de Palma, bajo el número de autos y rollo de Sala arriba señalados, entre partes, de un lado y como apelantes demandados Adriano y Martina y como apelada demandante AMG PROPERTIES 2020 S.L..
Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala, Don Diego Jesús Gómez-Reino Delgado, que expresa el parecer de la misma.
Por el juzgado de primera instancia número 5 de Palma, se dictó sentencia en fecha 25 de junio de 2021 y en los autos anteriormente identificados, cuya virtud estimaba la demanda interpuesta y condenaba a los demandados Adriano y Martina, a abonar a la mercantil actora la suma de 8.893,50 euros y al pago de las costas procesales.
Contra la referida sentencia y por parte de los demandados, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y tramitado conforme a la Ley procesal, habiéndose opuesto al mismo en el traslado que le fue conferido la entidad actora.
Recibidos los autos en esta Sección Cuarta en fecha 22 de noviembre pasado, a la que correspondió la resolución del recurso, se acordó el señalamiento para la deliberación, votación y fallo el día 5 de julio.
TE RCERO.- En la tramitación de este recurso se ha observado la normativa aplicable al mismo.
I./ Planteamiento del recurso y objeto.
Combate desde el recurso la parte apelante el error en que habría incurrido el juez a quo al condenar a los vendedores demandados al pago de la comisión por la venta de su vivienda a la agencia inmobiliaria actora con la que habían suscrito un contrato de mediación inmobiliaria multi-exclusiva.
Funda su recurso la parte apelante en la falta de legitimación pasiva de los demandados ya que estos a su vez habían suscrito con su apoderado un mandato de venta y en que la venta de su vivienda se verificó con posterioridad a transcurrido el plazo de exclusividad establecido en el contrato, sin que la actuación llevada a cabo por la entidad actora hubiera sido eficaz en relación a la venta, tal que así la entidad actora no trasladó a los vendedores la contraoferta que hicieron los compradores, los cuales no acudieron a la notaría a otorgar el contrato. Fue posteriormente a que el contrato de mediación hubiera vencido cuando los vendedores a través de otra agencia concertaron la venta.
II./ El contrato de mediación de agencia inmobiliaria.
El contrato de mediación inmobiliaria es aquel que nace entre el propietario de la vivienda en venta y Agente de la Propiedad Inmobiliaria por el que una de las partes (el Agente) se compromete a indicar a la otra (propietario de la vivienda en venta) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o servirle para ello de intermediario a cambio de una remuneración.
En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999).
En consonancia con ello, el TS tiene declarado, con reiteración, que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, como por ejemplo cuando se pacta que la comisión se devengará en el momento del otorgamiento de la escritura, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992).
Salvo pacto en contrario, como expresa ya la STS de 12 diciembre de 1902, el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección.
En resolución, como declara la STS de 4 de noviembre de 1994, el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. El dato, en un caso concreto, de que el comprador proyectado hiciese una entrega en concepto de señal no perfecciona un contrato aún no celebrado ( STS de 10 de marzo de 1992).
De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 7 de noviembre de 2004). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004), o cuando la venta se resuelve por las numerosas cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004).
La STS 1032/2004, de 5 noviembre, expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996).
Por su parte el Auto del TS, número rec. 3188/19, de 21 de julio de 202 señala que respecto del derecho a percibir la remuneración estipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato
pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que "el mediador no tiene derecho a la remuneración: (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador" ( Sentencias 738/2011, de 13 de octubre, y 878/2011, de 25 de noviembre)".
En conclusión, el derecho del Agente al cobro de sus honorarios surge, según ha manifestado el Tribunal Supremo, desde el momento en que se agota su actividad mediadora, es decir, desde que por la intervención de la inmobiliaria queda perfeccionado el contrato de compraventa. Esto significa que desde el mismo momento en el que vendedor y comprador se pongan de acuerdo en el precio de un inmueble concreto, la inmobiliaria tendrá derecho al cobro de sus honorarios, momento en el que se materializará la firma del contrato privado de...
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