SAP Alicante 93/2022, 28 de Febrero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 93/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Alicante, seccion 9 (civil) |
| Fecha | 28 Febrero 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000874/2021
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ELX
Autos de Juicio Ordinario - 002084/2016
SENTENCIA Nº 93/2022
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a veintiocho de febrero de dos mil veintidós
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 2084/2016, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 3 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Dª Guillerma, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Vicente José Castaño López y dirigida por el Letrado Sr. Javier Clement Molina, y como apelada, la parte demandante, Dª Justa, representada por la Procuradora Sra. Amanda Tormo Moratalla y dirigida por la Letrada Sra. Bárbara Soler Torregrosa.
Por el Juzgado de primera instancia nº 3 de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 19 de mayo de 2021 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
" Debo estimar y estimo íntegramente, la demanda presentada por Dª. Justa, representada por la Procuradora Dª. Amanda Tormo Moratalla, frente a D. Andrés representado por el Procurador D. Juan Bautista Castaño Lopez y Dª. Guillerma, representada por el Procurador D. Vicente Jose Castaño Lopez; y debo declarar y declaro, la resolución del contrato de compraventa privado suscrito entre las partes el día 8 de mayo de 2013; y debo condenar y condeno, a los demandados a abonar a la parte actora de forma solidaria, el importe de VEINTE MIL EUROS (20.000 euros), más los intereses legales desde la fecha de reclamación extrajudicial el 16 de octubre de 2016, devengándose a continuación los intereses previstos en el art. 576 de la Lec ; todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada ."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, Dª Guillerma en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 874/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 24 de febrero de 2021.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.
Objeto del recurso
La sentencia de instancia estima la demanda, y desestima la demanda reconvencional, sobre la base de los siguientes argumentos: "... Habiendo comparecido ambas partes así como la apoderada el banco Sabadell, el día 13 de febrero de 2014 en la Notaria, la parte compradora se opone a otorgar escritura pública, así lo han declarado tanto las partes como la testigo, ante la existencia de nuevas cargas sobre la finca objeto de la compraventa, además de la carga hipotecaria, para cuya cancelación previa entrega del cheque de 65.000 euros, iba a cancelar la apoderada del banco Dª. Sandra . La testigo, apoderada el banco, compareció en el juicio manifestó que en el expediente tenía una fotocopia de un cheque de 65.000 euros (habiendo sido expedidos dos cheques a favor de la compradora por dicho importe), el cual iba a ser destinado a cancelar la deuda hipotecaria existente sobre dicha finca, quedando liberada la misma aunque si cubrir dicho importe la totalidad de la deuda, ya que quedaría otra finca gravada por el resto del préstamo hipotecario pendiente.
La parte demandada opone que el otorgamiento de escritura pública de compraventa no se llevó a cabo por la voluntad obstativa de la compradora, ya que el Notario ofreció la posibilidad de retener las cantidades entregadas a cuenta del precio para después de otorgar escritura pública, se cancelasen las cargas.
Señala el art. 1483 del Código Civil, que si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse que no la había adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
En el presente caso, el contrato suscrito entre las partes el día 8 de mayo de 2013 en un contrato de arras penitenciales, de una compraventa futura la cual estaba condicionada al levantamiento de las cargas y gravámenes, fijando un plazo de 6 meses para el otorgamiento de escritura pública, como acto formal de entrega de la cosa vendida. Si bien transcurrido el plazo de 6 meses, en febrero de 2018 las partes acudieron a la Notaria, estando vigentes no sólo la carga hipotecaria que iba a ser cancelada por la apoderada del Banco Sabadell, S.A., Dª. Sandra, sino tal y como se puede observar la nota simple aportada junto con el escrito de demanda de 17 de mayo de 2016, pesaban sobre la finca dos cargas hipotecarias, constituidas por escritura pública de 21de abril de 2006 y de 4 de marzo de 2009 que constituían, las inscripciones 10ª y 12ª. Así mismo, constaba una anotación de embargo por SUMA sobre el 50% de dominio de Andrés, constituida como anotación letra A por un importe de más de 2.000 euros y por último una anotación de embargo del BBVA sobre el 50% por importe de 6.984,59 euros, en virtud de providencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Elche, autos nº 1413/2012
, y que según la nota simple aportada en el acto de la audiencia previa continua en vigor habiendo realizado la dación en pago de la finca a favor del Banco Sabadell, S.A., mediante escritura pública de 1 de junio de 2018.
Por lo expuesto, procede declarar acreditado el incumplimiento de la parte vendedora al no levantar las cargas y gravámenes que pesaban sobre la finca antes del otorgamiento de la escritura pública el 13 de febrero de 2014, puesto que como señala el Código Civil, si no conociéndolas la compradora puede resolver el contrato y pedir una indemnización, en este caso, era conocida la carga hipotecaria pero no las restantes, por lo que ante el incumplimiento de la parte vendedora de transmitir la finca libre de cargas en el momento de otorgar escritura pública, resulta de aplicación el pacto de arras penitenciales pactado entre las partes en el contrato de 8 de mayo de 2013, art. 1.454 del Código Civil, debiendo los vendedores abonar a la compradora el importe de 20.000euros en concepto de arras dobladas.
Por el contrario, los vendedores, no han compelido judicialmente o por acta notarial a la compradora, a fin de abonar el resto del precio, art. 1.503 CC por lo que la falta de pago del resto del precio no resultaría imputable a la parte compradora, debiendo declarar la resolución del contrato art. 1.124 del Código Civil, ante el claro incumplimiento de la parte vendedora..."
En este caso, los demandados oponen que la frustración de la venta de la vivienda, conllevó a la dación en pago de la misma en virtud de escritura pública, pero no cuantifican ninguna pérdida patrimonial señalando únicamente que la misma fue más gravosa que la venta pactada. Tampoco cabe imputar que el hecho de que la vivienda fuera dada en pago del préstamo hipotecario que la gravaba fuera imputable a la parte compradora, cuando la causa de su resolución fueron las otras cargas que pesaban sobre la finca (SUMA, BBVA). Ha quedado acreditado que Dª. Justa como su pareja fueron a vivir a la vivienda objeto del contrato desde octubre de 2013 hasta el 16 de octubre de 2016, si bien, dicha posesión fue tolerada y admitida por los legítimos propietarios antes de perfeccionar el contrato de compraventa suscrito el día 8 de mayo de 2013, basándose en la confianza o amistad que les unía. Lo cierto, es que Dª. Justa, contrató los servicios de suministros de agua, luz, de la vivienda y obtuvo la cédula de habitabilidad segunda, con fecha de 8 de octubre de 2013, abonando las tasas y demás gastos que la puesta en marcha de la vivienda requería. Por otro lado, la misma había hecho entrega a cuenta del precio de la venta, de 10.000 euros importe que los vendedores reconocieron destinar al abono de sus deudas.
Por lo expuesto, el hecho de disponer de la posesión de la vivienda por Dª. Justa, se basó en la mera tolerancia de sus legítimos propietarios para alcanzar el buen fin del contrato de compraventa. Por el contrario, no resulta acreditado ninguna pérdida patrimonial por parte de D. Andrés y Dª. Guillerma que permita estimar la condena a la misma del importe de 11.600 euros a razón del importe de 400 euros por cada mensualidad que la misma disfrutó la vivienda, primero porque ha quedado acreditado que no estuvo 29 meses, segundo porque no existió entre las partes pacto de pagar merced alguna, y tercero, porque las partes pactaron que la entrega del inmueble se haría con la elevación a público del contrato de compraventa, siendo la situación de Dª. Justa en la vivienda objeto del contrato de precario."
La parte codemandada, Sra. Guillerma, recurre dicha resolución alegando error en la valoración de la prueba, que la parte era conocedora de las cargas y que si no se otorgó la escritura publica de compraventa fue debido a sus propios actos, alega además la existencia de un enriquecimiento injusto de la actora por haber ocupado la vivienda durante varios meses, todo ello en los términos que constan en su recurso de apelación.
Por la parte actora se...
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